#220 大阪の競売に入札

久しぶりに競売に参加した。

なぜ海外に駐在しながら日本の競売に入札できたかというと、親父を社長にした法人を設立していたからである。

今思うと法人を作っていてほんと良かったと思います。

本来ならコロナの為に日本に帰国して決済（隔離があるし、周りの人に迷惑をかける可能性だってあるので帰れない）なんてできないので、不動産自体購入するのは不可能な状況だったからである。




この物件は大阪の豊中市にある戸建で、売却基準価額は280万円で6.5万円で賃貸中。

物件は連棟式かつ容積オーバー、内部の状態は結構散らかりまくり、猫5匹の多頭飼いと中々の条件。

なので業者の入札はないなと予想。

しかも、こちらの物件は（ケ）担保不動産競売の通常版でなく（ヌ）強制競売であった。

要するに（ケ）と比較すると（ヌ）は債権者とのトラブルのリスクが高く、入札件数も少なく落札価格は低めと考えていた。

もちろんノールック、賃貸契約書も郵送にて済ますプランだったので落とせたらいいなの350万円（利回り22%）で入札。

開札結果は個人が577万円（13.5%）で落札。

負けることはないと思うけど、時間と手間をかけないと儲からないというイメージしかできない価格でした。

自分もいつか大阪で物件が買えるように継続して取り組んでいく。


波乗り大家　かんたろう真顔

不動産投資ランキング 

#219 再建築不可の戸建を買った話②


不動産を買い始めて初めての超大量の残置物。
これをどのように片付けるかは課題でした。

1. 家具など捨てるものはお庭に出す

2. 布団や服などは車に積んでクリーンセンターへ運ぶ

3. リサイクルショップで売れそうなものは売る

4. ジモティーで2トントラック◯万円みたいな業者とコンタクトを取りすべて持っていってもらう

上記の4行程でほぼ綺麗になりました。

その後、業者リフォーム（1部屋を畳からCFへ、玄関上がったとこの床を貼り直し、洗濯機置き場の修正）、実家から近いのでほぼ親父が1階屋根部分の塗装、掃除や草刈りをして完了。結局2階の2部屋は掃除のみで手をつけなかった。


完了したところで、不動産屋と家賃の設定について相談。
当初7万はいけると思っていたが、ちょっと弱気の6.3万で募集開始→すぐ2組の申し込み→ちょっと後悔。
でも、子供をお庭で思いっきり遊ばせたかったという家族が借りてくれることに。
この物件は売主・買主（自分）・不動産屋・入居者がみんなWin-Winな取引になれたような気がしてます。

波乗り大家　かんたろう真顔

不動産投資ランキング 

#218 再建築不可の戸建を買った話①


なんとなくネットを見ていたら目に留まった物件がありました。
私が通っていた高校と駅の間の立地だったからです。
今まで再建築不可の物件は買ったことがなかったが、680万円の販売価格に対して500万円で指値をして520万円（残置物はこちらで処理）で着地できたので購入しました。

昭和47年築で所有物件の中でダントツで古いですが、駅からも徒歩圏内、手入れもされていてお庭も付いている。



接道が2メートルに17センチ満たないので再建築不可になってしまってますが、立地も雰囲気も良く、入居者の方には気持ちよく住んでもらえると思います。

波乗り大家　かんたろう真顔

不動産投資ランキング 

#217 競売で土地を落札①

不動産投資の第1歩目として競売で手に入れた倉庫（売却済）以来の競売落札。



結果は売却基準価格の20万円プラスで買えました。
海沿いの県道に面した100坪の土地だ。

なぜ、入札したのかというと2005年頃にサーフィンの基地を作るために海辺の土地を探していました。
当時、自分達の中ではこのエリアが第1候補でした。
残念ながら値段と広さで違うエリアの土地を買う事となりましたが、頭の片隅に残っていたんだと思います。
近くにはサンライズ九十九里という国民宿舎があり、歩いて2-3分もかからない海岸は、車では東京方面から1番最短でアクセスできる九十九里浜だと思います。

じゃあ、どう活用していくのかに関してはノープランです。
ローコストの戸建を建てるのも1案ですが、測量や整地をしなければならず、東浪見や一宮みたいな雰囲気もないので賃貸は弱そうなイメージで今はちょっと踏み切れない感じです。もしくは民泊的な運営をしてみるかです。
第2案は自分が仲間とサーフィン基地で楽しんでいるように、ボードとウェットスーツを格納でき、メインは焚き火など外でのんびりするような最低限の小屋（コンテナハウスなど）もしくは中古のキャンピングトレーラーなど置いて週末を楽しむ為の基地みたいにしたいなっと思っている。
ただ、サーファーのみターゲットにするとビジネスとして成り立たないと思う。

でも、こんなライフスタイルは最高なんだよな。
しっかり載せられないが自分のサーフィン基地はこんな感じで、更地からスタートしましたが植えたヤシの木も大きくなり、作った柵も色褪せて良い感じ。
最近は遠く離れてしまったのでなかなか行けませんが…。


波乗り大家　かんたろう真顔

不動産投資ランキング 

#216 戸建を買った話　その2

300万で買わせてもらった戸建。
壁紙、フローリングはCFに張り替えたり、洗面台や台所の水栓を交換したりと50万円ほどのリフォーム代がかかりましたが、短期間で仕上げてもらいました。
なぜなら、リフォームの途中に内見があり入居者が見つかり、入居希望日までの時間の余裕がなかったからです。
家賃は6万円/月で20%。
物件の築年も私にとっては浅く、まだまだ頑張れそう。
結果的に、今までで1番スムーズでかつ高利回りな物件を買う事ができた。
しかし、この低価格帯の物件は競争相手も多く、私のようなサラリーマン大家は勝つ事ができない。
なので、300万円で20%とかでなく、立地が良いもしくは建物が良いと400-600万円位で12-15%が見込めるセグメントで物件を探していきたい。

ちなみに写真は洪水後の物件前の写真で道路は泥で汚れている。
買う時にハザードマップを見ていてリスクは認識していたが、まさか現実になるとは思っていなかった。
奥の方の物件は玄関先まで水が来ていたみたいたまかま、この物件は角で少し高かった事もあり被害もなく乗り切ったみたいで入居者からは連絡がなかった。





波乗り大家　かんたろう真顔

不動産投資ランキング 

#215 戸建を買った話　その1

定期的に物件情報のやり取りをしている不動産屋さんと話している際にターゲットとしているエリアでの物件情報入手した。

値段は300万円、平成築の駐車場ありというだけで買いたい衝動に駆られた。
4.5-6.5万の家賃が期待できるからです。

その時は平家の50平米ぐらい戸建かなっと思っていましたが、聞いてみると3LDKの2階建。
ますます買いたい。

しかし、何か安いには理由がありました。
大島てるには載っていませんでしたが、事故物件（告知事項あり）です。
内容を聞くと2階で自然に亡くなられたということで、2-3日後に発見されたとの事でした。

今までこのような物件はスルーしていたし、内見もせず買うのはどうかとも思いました。
しかも、近くの川が以前氾濫しハザードマップも赤色のエリアです。

結局少し悩みましたが、「買わせて頂きます！」と宣言。
だって写真にあるように結構しっかりとした建物だったので意思を固めました。

波乗り大家　かんたろう真顔


不動産投資ランキング 

#214 現状報告


久しぶりの投稿です。
何かしらプライベートや不動産事業でアクシデントがあったわけでないですがブログから遠ざかっていました。
主な理由は今年の3月までは仕事をする傍ら、週末は大学院に通っていたので正直いっぱいいっぱいでした。
大学生の時は、1ミリたりとも大学院に進む事は選択肢にありませんでしたし、まさかこんな歳になって学生に戻るとは思ってもいませんでした。
それほど海外で働くという経験は、自分にとって貴重なものになりました。
もちろん、その間も不動産活動は個人だけではなく、メインの法人（代表は親父）でちょっとずつですが物件を購入してました。
しかし、アパート1つ、戸建3つを買う事ができましたが、目標であるRCはなかなかエリアと値段が定まらず買えていません。

自分が不動産投資を始めた2013年頃には不動産投資家はブログや本だけの発信でしたが、今ではYouTubeなど様々な媒体で不動産のリアルを勉強もできるし発信もできる世界になりました。
私のブログはプライベートな備忘録程度のものですが、自分にとって振り返りができる事は非常に有意義なものです。

また異動があり、今は日本を離れ海外で働いています。アーリーリタイア、セミリタイヤとか素晴らしい事だと思います。おまえ社畜じゃん！と言われるかもしれないですが、自分のやりたい事に対して会社はステージを用意（投資）してくれる事に感謝をしつつ、前進して行きたいと思います。

コロナで先が全く読めない世の中ですが、不動産の方は親父と二人三脚で楽しく運営していきたいと思います。

波乗り大家　かんたろうにひひ



不動産ランキング
にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ
にほんブログ村

#213 またまた売却

この物件は初めて手に入れたアパートでした。
2DK4戸で各戸分の駐車場、田舎だけどJRの駅から徒歩10分弱、コンビニも5分、近くの国道沿いにはスーパー、ホームセンターなどなど今思うと基本を押さえた良い物件だったんじゃないかなっと思ってます。
サラリーマン大家としてデビューし買って3カ月で海外に転勤になった訳ですが、それまでは１つあった空室を掃除し、当時の大家さんブログで学んだ知識でリフォームに挑戦したりと物件と接した回数も多かったので思い入れがある物件でした。
その後は遠隔での管理となりましたが、売る前に久しぶりに見に行くと屋根が飛んでました。
保険屋に連絡して、売却前までに修理を完了させ無事に次の大家さんにバトンタッチができました。

まだまだ活躍できるとも思いましたが、田舎の高利回りから都市部の中利回りへとシフトしたいと考えていたので前進あるのみです。

この物件を通して購入→運営→売却の経験ができました。
また、インカムゲインに加えキャピタルゲインも得ることができ、ファイナンス的にも成長できました。
まだまだCF100万円/月まで程遠い（私の選択している物件じゃ難しい？）ですが、着実に積み重ねて行くしかないと思ってます。

波乗り大家 かんたろうにひひ
<a href="//blog.with2.net/link/?1182913:1538" target="_blank"><img src="https://blog.with2.net/img/banner/c/banner_1/br_c_1538_1.gif" title="不動産ランキング"></a><br><a href="//blog.with2.net/link/?1182913:1538" target="_blank" style="font-size: 0.9em;">不動産ランキング</a>

#212 初めての売却


初めて買った不動産を売却した。
今まで競売に何度も入札したが、結局買えたのはこの倉庫だけでした。
道路付けも良く、庭に咲く桜が非常に綺麗なのがポイントだった。
当初、自己使用の為に購入したものでしたが、転勤などもあって放置→賃貸→売却となりました。
見ての通りの倉庫なので落札価格も高くなく、喜んで指値を受け付けたので売却価格は買値の2倍弱でした。
売却を通じて利益を確定できたのは良い経験だった。
最近は物件価格もジリジリ下がってきているのを感じる。
様子を見つつ古いものから物件を入れ替えていこうと思う。

波乗り大家 かんたろうにひひ

#211 物件探し（都内のアパート）


なかなか良い物件に巡り合えない日々が続いてます。

そんな中、GWに合わせてほっかほかの都内のボロアパートの情報が入り現地に行ってきた。

 

駅近、再建築は可能な物件、ほぼ土地値であり利回りも10%と条件は良かった。

見て、そこまでボロくなかったし、これは買おう！っと決めました。

しかしその後、売主と不動産屋の売買契約交渉の中で値段変更や家賃の修正などあって利回りは10%を切ってしまいました。

それでも買いたいという気持ちはあったが、他の投資家が融資も見つけ購入される流れに。

悔しいようで、もうちょっと利回りが欲しいよなっと省みたりと複雑な気持ちです。

 

まぁ、次いけばいいだけなんですが。

 


にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ

波乗り大家 かんたろうニコ