今日は新橋にある大門に競売不動産取扱主任者の講習に行ってきました！
10時半から15時半の講習（昼休憩1時間）なので、結構長かったです(^^;
ただ競売不動産に関する実務の事や、競売されて物件を実際入手するまでの一連の流れを説明してくれたので、イメージが湧いたのでそれなりに面白かったです(^_^)
色々とウラ話なんかも聞けてタメになりました！
例えば、競売不動産には売却基準価額という、落札に関しての目安の金額が決まっているのですが、実際落札するにはその金額に平均1.7倍をかけた金額で落札される事が多いみたいです。
1000万円の物件だったら、自分なんかは1100〜1200万くらいで買えるのかなぁ〜となんとなく思ってましたが、大体1700万円前後で落ち着くみたいです。
さらにウラ話ですが、その金額で業者が買った場合は管理費などの滞納分や立ち退き料で100万くらいかかったとして、さらにリフォームに100万くらいかけて、そこに業者の利益を300万くらい乗っけて、2200万くらいで一般に売りに出すみたいなことがされてるみたいです。
これは場所や諸条件によって全然変わるのですが、業者が買う場合は一般的にこのようにしてして売りに出されるみたいです。
これを個人でやるとその業者が上乗せする利益の300万の部分が浮くので、個人で買ったれ！！と意気込む方がいると思うのですが、競売には一般の不動産売買にはない民事執行法など特別な法律が適用されるため一筋縄ではいかないのです。
そのためのアドバイザー的役割が、競売不動産取扱主任者ということみたいです。
例えば、買ってから自殺物件だったと分かっても競売物件の場合は、一度支払ってしまえば減額請求や解除は基本的にはできないのです。執行官が物件調査の段階でよっぽどの過失があってそれを見逃したなら、認められる可能性がありますが、通常はそのようなことはないので請求は認められないのです。実際にそのような事例があって、判例でも認められませんでした。つまりそれも含めて自己責任ということなんですね。
自分は宅建も持っているので一般法で言えば、そこで一般での売買の場合、瑕疵担保責任で売主に責任を問えるのですが、競売の場合は認められないということなので、自分の中ではかなりの衝撃でした。
自分もお金に余裕が出来たら、競売物件の１つでも買おうかなぁ〜なんて気軽に思っていましたが、それは甘い考えだと身の引き締まる思いで帰路に着いたのでした。
みなさんも競売物件の購入を考えている方は、自分1人でやるのもいいですが、こういうリスクもあるのでぜひ競売不動産取扱主任者をアドバイザーとして考えて頂ければと思います笑
営業か⊂((・⊥・))⊃