はじめまして!
私の尊敬する人(👆の人)がやっていたのでアメブロ始めてみた
私、幼なじみの不動産屋さんに騙されて全財産を失って不動産屋さんを始めて4年目の30代の最近中年太りしてきた1人社長です!
現在は、家主業、建売、再販売事業、賃貸売買仲介、管理、仲介住宅、リノベーション等に結構肉食に不動産&建築業を営んでます!
まだまだ若く偉そうなこと言えないですが
これから次世代の若者達や不動産を知りたい!
そう思う人の何かお役に立てれば嬉しいです!
(私も開業前かなりブログを見て勉強しました!)
私の過去の話や、不動産会社を始めるキッカケになった話は
何話かに分けてお話ししまーーす!
さてさて、弊社来月で皆様にご尽力頂き
無事に4期目を迎えることになります～
感謝です!
うちは決算が10月!
と、言うことはですね
銀行さんの期末毎年被りに被りに倒すわけです…
毎度9月半ばになるとですね
社長～お願いがあるんですが～
えー何ですかー?
お金借りてくれませんかー?
んーーーーーーー
(本心は喉から手が出る程欲しい…)
お願いしますよー!
そんな感じで、メイン&サブバンさんが
融資のお願いに入れ替わり立ち替わりで
オフィスを移動されるのですが
本日もその融資の金消契約で御座いました!!!
社長～お願いがあるんですぅ～黙って借りて下さい～
と、お金を貸してくれるのですが
本来運転資金なんて必要のない不動産会社
気付けばメインさんから6000マンほど
無担保のプロパ融資を受けている…笑
短期長期合わせて年間200マンぐらいの
金利を払って6000マン手元資金が増えるなら
それはそれは喜んでOKですよね!笑
と、いうものの
私の性格上大体必要な資金は
普通預金へ
それ以外は
定期預金にぶちこむ
そして、その普通預金の中での遣り繰り
で、会社運営行ってるので
定期がそのぐらいあるとはいえ…
ちょっとうちへ貸しすぎちゃいますか?笑
何故なら、うちまだ公庫も保証協会も使ってないんですよ～
ってことは、ウチが倒れたら取りっぱぐれる訳ですよ
とは言え、保証協会今厳しくなっていて
無駄に否決を食らってる企業さん
(コロナ融資で、勘定元帳も見ずにポンポン
オゼゼばら蒔いて実態のない会社まで融資して
回収出来てないから慎重になって…)
そんなんお宅の理由で他関係ないやん!
そうです。世の中悪が中心で
常識人が非常識な人に振り回される…
これが世のカラクリですから…
そんな感じで、無駄否決を回避したくて
申請していなかったのですが
節税せずに、毎年それなりの純利益を出して
繰越利益剰余金を確実に増やすことで
メインさんの信頼を獲得して
それだけで結構現金ジャブジャブ状態なので
強いて保証協会や公庫で借りなくても
遣り繰り出来ている訳なのです!
手元資金がすべての会社運営ですから!
いつも月末ギリギリなってすんませーん!
うちなら、最後に回しても借りてくれるし
借りさすこともすんなり行けるから後回し～イージー
そんな感じでしょう!
そして営業なんて所詮こんなもんです!
社長ん所本間に助かりますわ～
決算も預金もかなり置いてくれてますし
必要な分しか普通預金いれてなくて
減ったなぁ～思ったら増えてますし
まぁ、色んな経営方針ありますが
ウチは大きくする気もないし
現状維持がモットーなんで
実現するにはこれが必須なんですよねぇ～
いや～支店長も社長の名前出せば
いつもすぐ内諾くれるんで助かるんですよ～
それから、いつも1時間ぐらい雑談!
この担当さんは、創業からウチとお付き合いして下ってて
私の性格もよく知ってくれてるので
サブバンの新人くん達よりかは遥かにやりやすい!
まぁまぁ、経営者の仕事は
一円でも多く融資を引ける環境作りが鉄板!
銀行は雨が降ったら傘を貸さないですが
晴れてる日に傘を貸してくれるのが銀行
その為に毎年、意味分からない程
経費を節約して、純利益を出して
手元のオゼゼをニコニコ納税～～～
税金なんて何に使われてるか
訳の分からん物ですが
不動産会社にとったら
税金=信用税
という、訳でニコニコ信用税ぶちこんでまーす!笑
現金ジャブジャブになった所で
現在収益物件3棟…
不動産会社から持ってこられる案件!ってね
ロクな物件がないんですよぉ～
対応年数ギリギリ鉄骨9%!
紙で見りゃ魅力的ですね!!!
でもね、実質利回り計算したら○ソ物件なんです!
それに、ワンルーム、1LDKとかオワコンです!
出入り早いわ、復旧工事にお金掛かるわ
またADを積んで賃貸募集してて
金利払ってたら手元のオゼゼ、ざる状態!!!
とはいえですよ
営業マン雇った所でですよ?
よくあるじゃないですか?
年商40億!仲間は宝!仲間募集中～
仲間の概念はなに?といつも不思議に思うわけですよ～
普通に考えて40億は凄いですよ～
(張り合う気はまったくありません!)
でも、事業はサークルじゃないから
続かないと意味ない訳ですよ!
それに、出来る営業マンは独立する訳です!
逆の立場になりゃ固定給+歩合(3%)
ガンガン決めても面白くないじゃないですかー
じゃ、ここらで独立だーと皆独立します!
(中には忠誠心持って会社に貢献する人もいますが)
となれば、残るは売らない営業が残るわけです。
要するに、出来るやつは
チートも使うし最終何処かへ行きますから!
そんなもんです!
そこを分かっていても
そこに甘えてしまうのが人の性…
そんな規模継続なんて…
そら廃業する企業が増えるわけですよ!
銀行も40億あった売上高が20億になり
在庫掃けている様子なかったら渋くなりますから…
と、するとですよ?
不動産は何処にも行かない訳ですよ!
人に投資するなら、不動産にオールイン!!!!
ってことで、収益物件を買うのですが
このパターンを知らず表面だけで買うと
見る景色は、なんじゃこれ!状態。
と言うわけで基本的に転売する気がないので
対応年数は切れてる～
これ融資無理やなぁ～
そんな物件を現金ジャブジャブの時に買うわけです!
だって築50年
1Fテナント、2F住居
を、パリッと仕上げて賃貸に出す
入居者入る
2年後退去×3
600万円で買う
リフォーム表層だけ
月10万円×12ヶ月=120万円
×6年=720万円
元は取れる訳で、使い物にならなかったら解体して
建て売りするなり、土地で売却するなり
まだ使えそうならまた入居者募集するなり
そんな物件を10棟あるかないかで
明暗を分けるわけですよ!
マンション１棟買うより
修繕などのオゼゼ、ざる状態にならずで
なんなら解体もサックサク!
まぁ、立地が全てですが
基本的にこんな買い方で現金ぶっ込んでます!
そんな訳で今年も後1棟買えたらいいかなぁ～
そんな感じで、おわりです!