みなさんこんばんは。
早速ですが「不動産投資における失敗の定義を」ご説明したいと思います。
まず沖縄では、アメリカ軍人（軍属を含む）用の住宅のことを外人住宅と言っております。
ですから外人住宅の名称で行きますので、ご了承ください。
例えばの話ですが、本土でも沖縄でもアパート（外人住宅含む）経営において実質その建物のローンを支払っている者は大家ではなく、借家人であることは間違いないと思います。
例え今現在、その建物が全部屋空室であっても、大家に家賃収入の貯金がありその物件のローンを払えているならば、その投資においては未だ失敗と言えないと考えます。
そこで私の経験を申し上げます。
昨年の平成２５年６月あたり～平成２６年の１２月迄の約半年間、６部屋中（うち外人の部屋３部屋）外人用の部屋が２部屋も空室の状態でした。
それに追い打ちをかけるかのように、その１２月に日本人用の１Ｋ（３部屋）の部屋が１部屋空室になってしまいました。６部屋中３部屋の空きですので、空室率が１時期５０％になってしまいました。
日本の風習として学校や会社等では、暦年ではなく年度での締めとなりますので、アパートの入居者が動きだすのが、新年度の４月へ向けて、２月～３月が入居の勝負となります。
アメリカ軍人の異動等は日本とは違い７月～８月と言われております。
今の沖縄での世相は、一部の軍人が悪さしたため軍人・軍属迄の人達を基地内へ住まわせようと言う雰囲気になっております。それにより基地外への入居者はここ４～５年で激減しているのが現状と言えます。
私が所有しているアパートは、外人用の２LDKが１部屋約１５万円、日本人用の1Kが１部屋５万円です。
銀行へのローンの返済が月々約２３万円です。
1年前の状況は、１５万×１部屋＋５万×２の家賃収入が２５万円でした。
２５万-２３万＝２万円 税金や不動産管理料を考慮するとその時だけで見れば、マイナス経営でした。
でも、しっかり貯金をしているので私は全然平気でした。
そこでひらめいたのが、外人専用の部屋を約４割減の金額で８万５千円で日本人を入居させる作戦に出たのです。
８万５千円と言えば、沖縄本島中部では結構高い金額であります。
その作戦を不動産管理会社に連絡すると、不動産会社としても宣伝がし易いと言っていました。
作戦は的中でした。
２か月後の年明けの２月には、１Kの部屋と２LDKの部屋が、入り空室は１室のみとなりました。
残りの１部屋も平成２６年３月に入居が決まり、満室御礼となりました。
そこで外人住宅を経営されている方に伝えたいことは、今現在空室であっても家賃収入での貯蓄があれば失敗ではないということです。
例えば見晴らしの良い海の見える場所であるならば、お医者さん等をターゲットに１２万円程で賃貸が可能と思います。
要は月々のローン等を支払って手元が０円だったとしても、失敗ではないと考えるのです。
それは何故か、借家人からの収入源で払ったお金だからです。
外人が入らなくても、本土の人やウチナーンチュに入居させてローンが払えれば、成功と言えなくても失敗ではないのです。
最悪の場合、貯金がない、又は本業の給与からローンを支払っているのであれば、多少マイナスになっても売りに出した方が良いと思います。
何年か前にどこかの大家さんが、不動産管理会社が悪いとか言っていましたが、気持ちは分からないでもないですが、それは違うと思います。
投資と付くものはリスクが付き物です。
リスクを回避することが難しいからといって管理会社のせいにしては行けません。
全ては建築する事及び物件の購入に決断した大家の自己責任です。
みなさん、それぞれ環境や立場が異なると思いますが、這い上がりましょう。