「空き家」活用による地域活性化について[HRPニュースファイル1790]
http://hrp-newsfile.jp/2017/3110
HS政経塾 5期生 水野善丈
◆「3戸に1戸」が空き家になる日
現在、日本の新築住宅数は年々積みあがっていく一方で、全国で空き家も一貫して増えています。2013年度「住宅・土地統計調査」によると、空き家の総数は全国で820万戸にのぼっています。
さらに野村総合研究所の調査によると、このまま住宅の除去や住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年には約2015万戸、空き家率は30.2％になると予測され、3戸に1戸が空き家になるとまで言われています。
◆なぜ、空き家が増えるのか？
ここまで空き家が増えてきたのには、いくつか理由があります。
ひとつは、人口減少が進む中で、国の施策による住宅建設の推進です。
住宅建設の経済波及効果は、最終的に投資した額の倍以上の消費に繋がるので、「住宅ローン控除」や「住宅取得資金贈与の特例」など住宅投資への誘導政策により、新築建設が進められてきました。
また、2015年に相続税の最高税率が上がったように、民間では相続税対策による実需に合わない賃貸住宅の増産も進んでいます。そのため、空き家総数の52％を賃貸住宅が占めている状況です。
その一方で、日本の住宅市場の特殊な事情もあります。
新築住宅が増えるのはいいのですが、もともと建っていた敷地に住宅が建てられる再建築率はたった10％しかなく、中古住宅流通シェアが約14.7％（米：90.3％、英：85.3、仏：64％）しかないように、中古住宅の市場が日本では醸成されていません。
そのため日本では、本来、財産になるはずの不動産が、20年経つとほとんど価値がなくなってしまい、次の世代へ相続・売却をするころには「負動産」となり、活用が難しくなっているのです。
◆「空き家」を地域活性化へ繋げる取り組み
「空き家」について政府が解決するのは不可能に近いです。なぜなら、地域によって事情も異なり、空き家解決策は様々であり、解決には空き家の需給のマッチングがカギを握るからです。
そこで、現在、全国の各地域では、増える「空き家」を地域の活性化策につなげようと、地域のコミュニティに繋がっている自治体やNPOなどが中心となって、様々な取り組みが行なわれて、実際に地域に移住者や雇用を増やしている事例があります。
その成功事例が、広島県尾道市の「認定NPO法人 空き家再生プロジェクト」の取り組みです。
これまでに再生した物件は20件近くに及んでおり、運営する「空き家バンク」の登録者数は700名を超えていて、事業をはじめて数年で、新規借り手80件以上、移住者150名以上の実績をだし、地域活性化に寄与しています。
成功要因は、面倒見の良いNPOに加え、さまざまなイベント、取り組みがあるため、参加しやすく、必要な人たちをうまく巻き込んでいるところです。
また、移住には仕事の問題も大きいですが、空き家を再生した「あなごのねどこ」というカフェが雇用を生み出しており、15名近く雇っています。
空き家を再生、活用することで地域に仕事が生まれ、経済が活性化し、それが地域の魅力をアップさせ、また移住者が増える。こうした循環の中心にいるのは、行政や自治体でもなく、民間の力であるNPOでありました。
◆国民が主体となる国家設計へ
空き家は、一見みると、不安要素しかなく活用に困ります。しかし、地域の人たちの繋がり、考え、アイディア次第では、地域のブランド力を高める材料・財産にも生まれ変わるのです。
今回取り上げた、例は一部で、NPOだけでなく、自治体が中心となって空き家を地域活性化へと結びつけて成功している例はたくさんあります。
今までの日本では、問題が起きれば、政府が税金をかけて、規制を強いて何でもやるような、大きな政府の政策が行なわれてきました。
しかし、社会に多様性ができ、様々な社会問題が生じてくる中で、政府がすべてやろうとすればするほど、成果がでず、税金がかかる一方です。
多様な社会であるからこそ、発想を逆転させ、民間の力で解決できることは解決する方向へ舵を切らねばならないと思います。
今回の空き家で考えるならば、税収の数％しかない、相続税・贈与税を撤廃することで、空き家が必要なところに循環することにより、新たな市場が生まれ地域活性化へより前進していくと考えられます。
また、旧くなっている建築基準法も、リノベーションがより進み中古住宅市場が活性化するように、民間からの声も吸い上げて変更すべきところは変更していく必要があります。
地方創生の一番重要である「民間の力」を引き出す政策をこれから具体的に作りだしていきたいと思います。
＜参考資料＞
「解決！空き家問題」 中川寛子
「老いる家 崩れる街 －住宅過剰社会の末路－」 野澤千絵
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