まんじろうです。
とっても長く停滞していました申し訳ありません。。。。
仕事が忙しすぎて毎日ヘトヘトです orz
先月の話、当社に一条で家を建てたいので
土地をさがしてチョと来店されたお客様
新人が対応して色々と紹介するが、予算が合わずに
他店へと旅立たれてしまいました・・・・
しばらくしてから新人に確認させたところ
他店でも同じような物件ばかりで意気消沈してます
（物件は相場ばかり ・ 予算の根拠はなんとなくらしい）
もう建売りにしようか貯めてから購入かと心折れましたということなの
で新人に変わり、話を聞いてみるとなんだか勘違いされていたので
一度当社に来てくださいと強制連行しました。 щ(ﾟдﾟщ)ｶﾓｰﾝ
＜＜＜ あなたは本当に予算が足りないのか ＞＞＞
①住宅ローン借りれる額MAXと適性は違うんですよ。
②不動産屋ハウスメーカーでしっかりとした数字の算出されましたか
（ローン減税還付金を倍にする方法等）
③建売り３２００万円一条で３５００万円どっちがお得か知ってます？
④ 表面価格と総額は違うんですよ。
⑤ 一条の何に惚れ込んで購入するに至ったの
お客様、うちの新人含め（ヽ(`Д´)ノ）他業者にも
「あなたの年収なら３８００万円借りれます」
ローン減税は３８００万円借りるので25年度３００万円帰ってきますよ
だから土地購入GOです！！
「アホか～～」なんてツッコミ入れたい所、満載です。
お客様の年収は480万円 月の返済９万円変動金利使用で
優遇無しの2.5%で計算すると確かにMAX3900万円ぐらいは組めるが
実際の適性は2500万円です。
（お客様の属性がわからないので初めは優遇なしで計算）
これを超えるとお父さんのお小遣いが厳しくなる一方。
＜減税も平成２５年度優良住宅＞
MAX300万円であってこの場合は234万円だけ帰ってきます。
それを知らずに購入させると将来
払えずに家を銀行に差し押さえられるようなことが
よく起こるんだよボケが！！
しかしよくよく話を聞くとお客様
生命保険に加入して夫婦で月２．８万円支払があるとのことで、
旦那さん生命保険かけすぎです！！
話を聞くと自分が死んだら後が心配とのこと
私 「じゃあ一体いくらあればやっていけるかで考えましょう」
○旦那さんが他界したら単独の団信入っているので
ローンは残は0円になる（単独希望です）
○子供が1人 2歳ですが旦那さんが他界すると子供が20歳に
なるまで毎月1５万円入ってくる保険なんてどうかしら。
○こちらの地域では母子手当4.1万円です。
仕事していても半分はでます
○母子手当がもらえなくなってもパートで月５～６万稼げるます。
家を購入してた後、不幸があっても団信でローンが0円になれば
その後の住居費が
固定資産税年間12万前後 住居費月額1万円強の計算
私「月20万の収入で住居費1万 学費の免除いれたら
全然やっていけるんでないの？」 客「確かにΣ(ﾟдﾟ;)」
（学費の軽減は条件有りですが説明済み）（遺族年金もありますね）
これで保険料夫婦で月1.8万円に削減して
支出を変えずにローン月額支払９万から１０万円に出来ます
そうするとこ人の適正金額は２８００万円
（無理なく支払える金額）
頭金に５００万円あるそうなので適正金額が約３２００万円
（２８００＋５００で３３００ですが 適正は３２００万円）
一条のC値Q値で冷暖房代考えて（かなり大雑把な計算ですが）
光熱費はこの地域の建売りよりも月６０００円差がでます
差額３８年計算でやっと金額が並びましたが、
生活の快適さを入れたら多少の差額は許容範囲では？
しかも姉歯事件や原発問題で2020年度には今の長期優良住宅が
建築基準法の最低ラインになります
しかもすべての物件にC/Q値などの性能表示義務をもうける
エネルギーパス制度もあるので
実施された時に現在 売っている建売りは2020年には
その時の建築基準法を守っていない家になります。
来年に住んだとして2020年には築8年ですが明確に性能が
表示された基準法に満たない物件は売れない 価値がないになり
もしも売却する時には優良住宅と同じ築年数でも売却価格は天と地
ほどの差がでないでしょうか。
経験上 売主様が一番嫌がるのが、金額を下げるに次いで
売却時期であり、１～２年間売れ残るのもあります
今の数字は変動の店頭金利で２．５％（２．４７５％）ですが
一条は長期優良住宅なので確実に優遇が受けれます。
フラットなら１．８９％ ベーシックなら最初の５～１０年間０．３％優遇も受けれます。
それにローン減税で帰ってくる金額を倍にする魔法をかけて
（還ってきたお金を繰り上げ返済に充てる）
プラス 一条ユーザーである私から紹介制度の使用もできます！！
最終的にお客様にはSBIフラットの事前審査だけ受けてもらい
借りれると判定 無理のない適正額は長期優良住宅に
金利優遇を入れて３４００万円 そこからローン減税還付金に魔法をかけて、
３５年総支払額から４５７万円は削減できます。
私の建てたi-smartの価格を参考にすると
この地域では３０坪総額２５００～２６００万前後かかりますので、
３４００万円－２５００万円＝９００万円の土地にするのか
減税分４５７万円の余裕を入れて１３５０万円で土地を
考えるのかになりました。（３８５０万円）
（この地域であれば３７００万円あればなんとか一条を建てれます）
あとは時間が経てば経つほど賃貸の家賃がかさむばかりです。
最終的な結果はまた次回にしますが、月額支払の見直し
減税額を倍にする魔法（繰り上げ返済）など教えてもらわないと、
このお客様の適正は２８００～３２００万のままです。
それを即答で３８００万円まで借りれますよなんて
どの口がいうのか(￣へ ￣ 凸
将来子供が教育負担期に入ればかなり厳しい支払になるのが
目に見えています。最近の不動産屋は自分の契約が決まれば結果
あとで建てる家が適正予算に合わなくても知ったこっちゃない奴が
多すぎです。
皆さんも不動産屋に行く場合は
○営業マンに借入額のMAXではなく適正金額を聞く
○ローン減税の正確な数字 税金の活用法
長期優良物件以外を勧めるなら根拠等などを必ず聞きましょう
答えれない奴は信用するなぐらいの気持ちが丁度いいですよ～
～～～ 続く ～～～
追記
実際のお客様には事細かく数字出しをしております。
ただ予算が合わないので厳しいという声をよく聞くので
本当にそうなのか？やり方次第で無理のない予算内になる
時もあるんですよと知って欲しかったのです。
それではまた次回
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