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さてさて、今日はどんなブログを書こうかな。
このブログを読んでらっしゃる皆さんはどんな手法での投資をされてらっしゃるのかな？
都心部ＲＣ投資、新築木造投資、築古木造投資、地方ＲＣオーバーローン投資、良くわからないけどピンときたら買う投資、色々あると思います。
もちろん、一部を除外して基本的にはどんな手法でも良いんじゃないでしょうか？
リスクがわかった上で、投資が出来ていれば。
あ、話長くなりそーだから、シリーズ物で一個一個リスクとリターンについて話していこうかなｗ
じゃあ、順番に本日は、都心部ＲＣ投資を考えてるの方！
ここをみてらっしゃる方は大抵個人の方だと思います。
ですので、それ中心に話をします。
個人（サラリーマン）で都心部ＲＣ型投資される方！
（大家業一本でもいいですけど、あなたほんとに融資つくの？ｗ）
なぜこの投資手法なんですか？
なにが目的なんですか？
と聞くと、大抵の方が「なんとなく…」とか「成功してる人がそういう物件を持っているから…」みたいな
話しかありません。
そりゃーね、少し前の市場であればそれでもなんとかなる物件って出てきました。
でもね、今の市場そんな良物件買えるのは「人脈」「属性」「その他の特別ななにか」を持ってる人ぐらいですよ？
少なくとも、楽○や健○家で問い合わせをする毎日の人が買える物件だとは思いません。
（そういう物件情報も俺には来るんだよ！って思っている方、その物件ちゃんと買えました？ｗｗｗ）
現在、市場にでてくる1都三県（あ、もちろん首都圏限定でね）の築25年以内（別に20年でもいいけどｗ）の利回りって８％行く物件ってあるの？ｗ
サラリーマンの皆さんは恐らく自己資金をあまり入れずに買いたいと思ってる方が多いようですが、
それって回るの？ｗ
一般的な大家像で考えた場合、物件の満室想定利回りから確実に参入しないといけない数字として
空室率・管理費・固定資産税etcなどってちゃんと引いてます？
例えば、ワンルーム物件の場合、どんぐらいで退去あるのかわかります？
固定資産税がどれだけかかるかわかってる？
管理費で一般的に５％は持ってかれるよ？
そんな費用全部足したら、少なく見積もったとしても20～25％は見ておくのが当然だよね。
もし、この数字に疑問のある方は身近なＲＣ大家さんから話を聞くか、自分で買って経験してみてください。
仮に８％あったとしても、ここで20％とられたら実質利回りで6.4％。
さすがにこれを4.5％で借りる人はいないと信じたいので、売価の9割融資を2%20年で借りたとしましょう。
あ、ここで仮想物件を用意してみましょうか。
物件価格100,000,000円
諸経費 7,000,000円
借入 90,000,000円
金利 2%
築年数 昭和62年
返済期間20年
満室想定年収 8,000,000円
場所 都心エリアまで1本45分圏内
積算評価額 90,000,000円
空室率＋経費 ２０％
みたいな物件があったとしましょうか。（こんな物件、レインズでたすぐ売れるだろうなーｗ）
この場合のローンコンスタント（わからないって人はググるぐらいの努力はして下さい。）が約6.07％。
この場合の投資総額10700万に対しての物件の実際の収入は、利回り5.98％。
ってことは、逆レバ（テコの原理が逆に働いているってことです。）という、融資使わないほうがいいんじゃない？って話になっちゃいます。
簡単に説明しちゃうとこの物件のキャッシュフローって税引前で約９５万程度になっちゃうんです。
それであれば、同じ投入自己資金で１７００万円の８％の区分（または戸建でもなんでもいいんですけど。）
を買ったら、同じ経費率で考えれば108.8万儲かるんですよ？
わざわざ1億近い借金して10万もキャッシュを損しているのってどんな気分ですか？ｗ
この話を聞いてびっくりしている方は、こんな投資は絶対しちゃだめです。
（別にこの投資、ほんとは悪いわけじゃないんです。もちろん立地や目的にもよりますが。）
ちょっとめんどくさくなってきたので、この辺でー！
詳しく聞きたい方は、お酒ごちそうしてくれればいくらでもしゃべりますｗ
誘って下さいｗｗ
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