Ｑ，私は会社を経営しており、その株式の全てを所有しています。家族を含めた少人数で運営している小規模な会社であり、自分の会社の株式にはたいした価値がないと思っています。自分に万が一があった場合には、息子に事業を引き継いでもらう予定でいますが、株式を移転するための対策等はとくに行っていません。
＜失敗のポイント＞
自社株を承継する際には少なからず税負担を伴います。オーナーが自社株の評価額を把握していないと、相続に際して後継者が納税資金を準備できなくなる恐れがあります。「相続税破産」などという事態になれば、相続人のみならず従業員にも影響が及んでしまいます。
＜正しい対応＞
ご自分の所有する株式の価値が現在いくらなのかを確認しましょう。また、自社株の評価額だけでなく、その評価方法についても理解を深めておけば、それにより株価を引き下げる対策を練ることができます。
＜税法等の解説＞
未上場会社のオーナーが、自社株の評価額を把握していないため、相続に際して後継者が納税資金を確保できなくなり、『相続税破産』などという状況になれば、相続人に対する影響だけでなく、会社従業員にも影響が及んでしまいます。
また、自社株を承継する際には、少なからず税負担を伴います。そこで、現在の自社株の評価額を把握して、後継者にスムーズに移転する方針を練ることが重要です。
（１） 自社株は今いくらか？
ご自分の所有する株式が現在いくらかを確認しましょう。
また、自社株の評価額だけでなく、その評価方法についても理解を深めておくことが重要です。
（２） 自社株の評価を引き下げるにはどうすればいいか？
評価を通じて会社の状況を把握し、それにより株価を引き下げる対策も練っていきます。ただし、対策の前提として、会社経営に影響の少ないものを選択します。
（３） 自社株対策の流れ
一、 自社株の評価
自社株対策としてまず始めに行うことは、自社株を評価することです。評価のルールに従って株価を算定し、現在の自社株の価値を知ることから始まります。
具体的には、自社株がどの評価方法が適用されているか、何が原因で評価額が高くなっているか等を把握します。
類似業種比準価額が高い場合には、比準要素のうち、どの要素が影響して高くなっているのか、純資産価額が高い場合には、会社のどの資産に含み益があるのか等の原因を検討していきます。
自社株を評価した結果、想像以上に株価が高く将来の相続税の納税資金確保に困るオーナーもたくさんいます。まずは自社株の評価額を知り、高い評価額の原因分析を始めましょう。
二、 自社株の評価引き下げ方法の検討
自社株の相続税評価額は、「１株当たりの評価額」×「所有株式数」で計算されます。
評価額を下げるアプローチとしては、「１株当たりの評価額」を下げるか、「所有株式数」を減少させるかの２つが考えられます。
まずは、「１株当たりの評価額」を下げるアプローチをご説明します。
「１株当たりの評価額」を下げるアプローチには、イ）評価方式を変更する、ロ）株価自体を引き下げる、の２つの方法が考えられます。
イ） 評価方式を変更する
一、で評価のルールに従って算定した株価は、原則的評価の場合には、会社の規模による会社区分（大会社、中会社、小会社）によって、類似業種比準方式、純資産価額方式、類似業種比準方式と純資産価額方式の折衷方式のいずれかによって評価されています。一般的には、含み益がある資産を多く所有する会社は、純資産価額方式による評価額が類似業種比準方式による評価額よりも高くなるため、類似業種比準方式を用いて評価する比率が高い会社区分へ変更することにより、株式の評価を下げることができます。大会社は類似業種比準方式で評価し、中会社は類似業種比準方式と純資産価額方式の折衷方式で評価するため、会社規模を大きくして小会社よりも中会社、中会社よりも大会社へ会社区分を変更することにより、株式の評価を下げることができます。
ロ）株価自体を引き下げる
株価自体を引き下げる場合には、何が原因で評価額が高くなっているのかを分析することが重要です。
類似業種比準価額が高い場合には、その算定の根拠となる「１株当たりの年配当額」、「１株当たりの年利益額」、「１株当たりの純資産額」の引き下げや、類似業種の変更を検討します。
純資産価額が高い場合には、役員退職金の支払や含み損のある資産の売却など会社の純資産価額を下げること等を検討します。
三、 所有株数の移転方法の検討
上記二の「１株当たりの評価額」を下げる方法を検討する一方で、所有株式数をどのように移転していくかを検討することも自社株対策としては重要です。
誰に移転するか、どのように移転するかを考えなければなりません。移転先が個人であるか、法人であるか、移転方法は贈与であるか、譲渡であるか等の組み合わせで税務上の課税関係が異なりますので注意が必要です。
一般的に移転先と移転方法の組み合わせは、次のようなものが考えられます。
＜移転先が個人＞
１） 後継者への贈与。
２） 後継者への譲渡。
３） 役員・従業員に対する譲渡等。
４） 取引先等の個人に対する譲渡等。
＜移転先が法人＞
１） 資産管理会社（持株会社）への株式移転・交換。
２） 公益法人へ寄附。
３） 第三者の法人へ譲渡等。
四、 自社株対策の実行
一～三の準備が済みましたら、実際に自社株対策の実行に移ります。実行にあたっては、租税回避行為として税務上否認されないように慎重に行わなければなりません。
Q.このたび地域の再開発に伴い、私たちは夫婦で工場を営んでおりましたが、妻と私が共有している現在の工場を売却することにして、他の地域に新たに工場を買取ることにいたしました。購入する工場用地は５００平方メートルですが、私は３／５、妻が２／５の資金を捻出して購入するつもりでおります。売却に伴う税金をなるべく抑えたいと考えておりますので買換特例を適用するつもりですが、何か気をつけるべき点はございますか？
A.＜解答＞
買換え資産については、２０１２年の税制改正により、面積要件が設けられることになりました。共有で買換資産を取得した場合の面積の判定は、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて、計算した面積により判定することになるようです。
＜解説＞
１、 税制改正前の取扱い（９号買換え）
税制改正前の事業用の買換えについては、買換資産について特に制限は存在していませんでした。よって、国内にある建物、構築物土地等、あるいは機械そして装置であれば適用を受けることが可能となっていました。
２、 税制改正後の取扱い
買換資産が土地等の割合については（１）特定施設の敷地であること、（２）面積要件が要件となっています。
（２）の面積要件については、面積が３００平方メートル以上である必要がありますが、共有で取得した場合においては、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて計算した面積により判定することになります。
妻：５００平方メートル×２／５＜３００平方メートル よって、適用なし
あなた：５００平方メートル×３／５≧３００平方メートル よって、適用あり
したがって、買換資産を土地等にした場合、あなたは買換え特例の適用を受けることは可能でありますが、妻は買換え特例の適用を受けることはできないということになります。
A.＜解答＞
買換え資産については、２０１２年の税制改正により、面積要件が設けられることになりました。共有で買換資産を取得した場合の面積の判定は、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて、計算した面積により判定することになるようです。
＜解説＞
１、 税制改正前の取扱い（９号買換え）
税制改正前の事業用の買換えについては、買換資産について特に制限は存在していませんでした。よって、国内にある建物、構築物土地等、あるいは機械そして装置であれば適用を受けることが可能となっていました。
２、 税制改正後の取扱い
買換資産が土地等の割合については（１）特定施設の敷地であること、（２）面積要件が要件となっています。
（２）の面積要件については、面積が３００平方メートル以上である必要がありますが、共有で取得した場合においては、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて計算した面積により判定することになります。
妻：５００平方メートル×２／５＜３００平方メートル よって、適用なし
あなた：５００平方メートル×３／５≧３００平方メートル よって、適用あり
したがって、買換資産を土地等にした場合、あなたは買換え特例の適用を受けることは可能でありますが、妻は買換え特例の適用を受けることはできないということになります。
＜解答＞
マイホーム、即ち「居住用財産」である土地、建物を売却して、利益が出た場合においても、他の資産を売却した時と同様に、所得税がかかることになるようです。
しかし、マイホームという財産の性格を考慮して次の２つの特例適用が存在しています。
（１） 譲渡所得を計算する上で、「３０００万円の特別控除」を受けることが可能となります。
（２） その所有期間の長短に応じて、所得税額を計算する上で、軽減税率が適用されることになります。
本問では、（１）の「３０００万円控除」について、以下に説明します。
＜解説＞
１、 マイホームを売った場合の所得金額の計算方法
・ 取得費：５０００万円の５％。
・ 土地、家屋併せて５０００万円で売却。
・ 譲渡費用：２０万円。
マイホームを売った場合の譲渡所得の金額の算定式は、
譲渡所得金額＝譲渡価額—（取得費＋譲渡費用）—３０００万円の特別控除
となります。そのため、上記事例の譲渡所得金額は、
５０００万円—（５０００万円×５％＋２０万円）—３０００万円＝１７３０万円
となるようです。
２、 税務上「３０００万円の特別控除」を受けられるかどうかの検討
マイホームではなく、他の不動産、例えば賃貸用のマンションを売った場合は「３０００万円控除」は認められることはありません。従って税務上では「マイホームを売った場合」の詳細が定義づけられています。
（１）「マイホームを売った場合」とは？
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ることをいいます。所有期間の長短は、原則として、関係ありません。
また、以下のような家屋を売っても、この場合の「マイホーム」に該当することはありません。
（一） 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋。
（二） この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋。
（三） 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋。
（２） 住まなくなったマイホームは除外されるのか？
（一） 単身赴任等の特殊な事情により、一時的に住んでいないマイホーム。
単身赴任、転地療養等により、一時的に住んでいないマイホーム。配偶者等が引き続きその家屋に住んでおり、その人の単身赴任等の事情が解消した場合においては配偶者等とともに、再びその家屋に住むことが予定されている場合は、その人にとっても居住用家屋として取り扱われることになり、「マイホーム」に該当することになります。
（二） 単身赴任等の特殊な事情が無い場合。
以前に住んでいた家屋や家屋とともにその敷地等を売る場合においては、住まなくなった日から３年目の日から３年目の年の１２月３１日までに売らなければならないことに留意が必要です。
住んでいた家屋あるいは住まなくなった家屋を取り壊し、その敷地を売る場合は、次の二つの要件のすべてを満たさなければなりません。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。
ロ その敷地を、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸駐車場などその他の用に供していないこと。
（三） 災害によって家屋が滅失している場合。
災害によって家屋が滅失している場合においては、その敷地を住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の１２月３１日までとなります。
（３） 誰に売るのか？
夫から妻、親から子、社長から社長の会社へ売るなど、売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないことが重要になります。
（４） 近年に、マイホームに関する特例を受けていないか？
売った年の前年及び前々年にこの特例あるいはマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないことが必要となります。
（５） 他の特例の適用を受けていないか？
売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないことが必要となります。
３、 適用を受けるための手続き
一定の書類を添えて、確定申告をすることが、この特例を受けるためには、必要です。
マイホーム、即ち「居住用財産」である土地、建物を売却して、利益が出た場合においても、他の資産を売却した時と同様に、所得税がかかることになるようです。
しかし、マイホームという財産の性格を考慮して次の２つの特例適用が存在しています。
（１） 譲渡所得を計算する上で、「３０００万円の特別控除」を受けることが可能となります。
（２） その所有期間の長短に応じて、所得税額を計算する上で、軽減税率が適用されることになります。
本問では、（１）の「３０００万円控除」について、以下に説明します。
＜解説＞
１、 マイホームを売った場合の所得金額の計算方法
・ 取得費：５０００万円の５％。
・ 土地、家屋併せて５０００万円で売却。
・ 譲渡費用：２０万円。
マイホームを売った場合の譲渡所得の金額の算定式は、
譲渡所得金額＝譲渡価額—（取得費＋譲渡費用）—３０００万円の特別控除
となります。そのため、上記事例の譲渡所得金額は、
５０００万円—（５０００万円×５％＋２０万円）—３０００万円＝１７３０万円
となるようです。
２、 税務上「３０００万円の特別控除」を受けられるかどうかの検討
マイホームではなく、他の不動産、例えば賃貸用のマンションを売った場合は「３０００万円控除」は認められることはありません。従って税務上では「マイホームを売った場合」の詳細が定義づけられています。
（１）「マイホームを売った場合」とは？
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ることをいいます。所有期間の長短は、原則として、関係ありません。
また、以下のような家屋を売っても、この場合の「マイホーム」に該当することはありません。
（一） 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋。
（二） この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋。
（三） 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋。
（２） 住まなくなったマイホームは除外されるのか？
（一） 単身赴任等の特殊な事情により、一時的に住んでいないマイホーム。
単身赴任、転地療養等により、一時的に住んでいないマイホーム。配偶者等が引き続きその家屋に住んでおり、その人の単身赴任等の事情が解消した場合においては配偶者等とともに、再びその家屋に住むことが予定されている場合は、その人にとっても居住用家屋として取り扱われることになり、「マイホーム」に該当することになります。
（二） 単身赴任等の特殊な事情が無い場合。
以前に住んでいた家屋や家屋とともにその敷地等を売る場合においては、住まなくなった日から３年目の日から３年目の年の１２月３１日までに売らなければならないことに留意が必要です。
住んでいた家屋あるいは住まなくなった家屋を取り壊し、その敷地を売る場合は、次の二つの要件のすべてを満たさなければなりません。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。
ロ その敷地を、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸駐車場などその他の用に供していないこと。
（三） 災害によって家屋が滅失している場合。
災害によって家屋が滅失している場合においては、その敷地を住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の１２月３１日までとなります。
（３） 誰に売るのか？
夫から妻、親から子、社長から社長の会社へ売るなど、売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないことが重要になります。
（４） 近年に、マイホームに関する特例を受けていないか？
売った年の前年及び前々年にこの特例あるいはマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないことが必要となります。
（５） 他の特例の適用を受けていないか？
売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないことが必要となります。
３、 適用を受けるための手続き
一定の書類を添えて、確定申告をすることが、この特例を受けるためには、必要です。
Q.東京都２３区内に、私が所有しているアパートがあります。これを売却することにして、地方のアパートを購入する予定にしました。１号買換えを適用することは可能でしょうか？
A.＜解答＞
１号買換えの適用は不可能となります。１号買換えの譲渡資産については、以下のような制限が存在します。「既成市街地等にある事務所若しくは事業所として使用されている建物あるいはその敷地の用に供されている土地等。」。従って、譲渡資産の要件に該当しないため、居住用で使用している建物あるいはその敷地の用に供されている土地等は、適用は不可能となります。
＜解説＞
１、 １号買換えの譲渡資産の条件
「既成市街地党内にある、福利厚生施設を除いた工場、作業場、研究所、営業所、倉庫、事務所その他これらに類する施設、そしてその附属設備あるいはその敷地の用に供されている土地等で、その譲渡の日の属する年の１月１日において所有期間が１０年以上のもの」という条件があるようです。
２、 １号買換えの取得資産の条件
国内の、既成市街地等以外の地域にある建物、構築物、土地等あるいは機械装置という条件が存在しているため、取得資産は、アパートでも適用が可能となります。
３、 事業とは
買換えの特例は、譲渡資産及び取得資産の双方が、事業の用に供するものに限り適用が可能となりますが、この事業には、事業に準ずるものについても含まれているようです。事業に準ずるものとは、事業と称するに至らない不動産の貸付やその他これに類する行為が該当し、相当の対価を得て継続的に行われるものと定義されています。譲渡や取得する本人自身の事業用だけでなく、賃貸している土地や建物等も該当することになりますが、１号買換えは、その賃貸している土地等が事務所あるいは事業所として使われるという要件が付されているようです。
また、事業用として使用することにしても、貸宅地や駐車場での利用の場合においては、建物の敷地にあたらないため、適用することは不可能になります。
A.＜解答＞
１号買換えの適用は不可能となります。１号買換えの譲渡資産については、以下のような制限が存在します。「既成市街地等にある事務所若しくは事業所として使用されている建物あるいはその敷地の用に供されている土地等。」。従って、譲渡資産の要件に該当しないため、居住用で使用している建物あるいはその敷地の用に供されている土地等は、適用は不可能となります。
＜解説＞
１、 １号買換えの譲渡資産の条件
「既成市街地党内にある、福利厚生施設を除いた工場、作業場、研究所、営業所、倉庫、事務所その他これらに類する施設、そしてその附属設備あるいはその敷地の用に供されている土地等で、その譲渡の日の属する年の１月１日において所有期間が１０年以上のもの」という条件があるようです。
２、 １号買換えの取得資産の条件
国内の、既成市街地等以外の地域にある建物、構築物、土地等あるいは機械装置という条件が存在しているため、取得資産は、アパートでも適用が可能となります。
３、 事業とは
買換えの特例は、譲渡資産及び取得資産の双方が、事業の用に供するものに限り適用が可能となりますが、この事業には、事業に準ずるものについても含まれているようです。事業に準ずるものとは、事業と称するに至らない不動産の貸付やその他これに類する行為が該当し、相当の対価を得て継続的に行われるものと定義されています。譲渡や取得する本人自身の事業用だけでなく、賃貸している土地や建物等も該当することになりますが、１号買換えは、その賃貸している土地等が事務所あるいは事業所として使われるという要件が付されているようです。
また、事業用として使用することにしても、貸宅地や駐車場での利用の場合においては、建物の敷地にあたらないため、適用することは不可能になります。