Ｑ．長期間にわたり住んでいた家屋を土地と共に売却しました。このような場合における税額の計算はどのように行えばいいですか？
Ａ．マイホームの売却を行い、一定の要件を満たすときは、通常の場合と比較して低い税率を用いて長期譲渡所得の税額を計算する特例(軽減税率の特例)を適用することが可能です。
1.特例の適用要件
次の要件全てを満たせば、軽減税率の特例を適用することができます。
・国内にあるご自分が居住している家屋か、家屋と共にその敷地の売却を行うこと。ただし、以前に居住していた場合、居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却を行うこと。家屋が災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までにその敷地の売却を行うこと。
・売却を行った年の1月1日において、家屋・敷地の双方について所有期間が10年を超えていること。
・売却を行った年の前年と前々年に、この特例を適用していないこと。
・売却を行った家屋や敷地について、マイホームの買換えや交換の特例といった他の特例を適用していないこと(ただし、3,000万円の特別控除の特例とは併用可)。
・特別な間柄にある者(配偶者や直系血族、同一生計親族、内縁関係にある人等)に対する売却ではないこと。
2.税率
譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分・・・税率の軽減(所得税10％、住民税4％)
譲渡所得金額のうち6,000万円を超える部分・・・税率は原則通り(所得税15％、住民税5％)
ただし、平成25年1月1日から平成49年12月31日までについては、復興財源確保法により、
所得税に加えて、復興特別所得税の課税がなされます。ゆえに、次のような税率となります。
6,000万円以下の部分・・・所得税10％、復興特別所得税0.210％、住民税4％
6,000万円を超える部分・・・所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％
3.特例の適用手続き
以下の書類を確定申告書に添える必要があります。
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
・売却を行った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
・マイホームの売却を行った日より2か月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
Q.私は、所有している不動産を６月に売却しました、確定申告が必要になると聞きましたが、どのように計算すればよいと考えられますか？
A.＜解説＞
不動産を売却したときの譲渡所得の金額は、次のように計算することになります。
収入金額—（取得費＋譲渡費用）—特別控除額＝譲渡所得金額
また、売却する不動産の所有期間に応じて、税率が異なることに留意しなければ成りません。
【短期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率（住民税９％、所得税３０％）
【長期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率（住民税５％、所得税１５％）
＜解説＞
土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得を譲渡所得といいます。土地や建物といった不動産の売却によってかかる税金は、事業所得や不動産所得、給与所得などの他の所得と分離して（分離課税というようです）計算することになります。
１、 取得費
不動産の購入代金や購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額を、取得費といいます。
なお、不動産の取得費が不明なときや、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは、収入金額の５％を取得費（これを概算取得費といいます）とすることが可能となります。
２、 収入金額
譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物などを売却したことにより買主から受け取る金銭の額となります。なお、金銭以外の物や権利で受取った場合には、その物や権利の時価が収入金額となります。
３、 譲渡費用
不動産を売却するために支出した費用を、譲渡費用といいます。具体的には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などがこれにあたることになります。
４、 特別控除額
一定の要件を満たす場合には、次のような特別控除額が認められるようです。
収用等により土地や建物を譲渡した場合・・・・・・・・・・・５０００万円
居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡した場合・・・・・３０００万円
平成２１年及び平成２２年に所得下国内にある
土地（所有期間５年超のもの）を譲渡した場合・・・１０００万円
５、 税率
不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間※によって次のとおり区分し、税金の計算も別々に行うことになります。
※ 所有期間とは、不動産を取得した日から引き続き所有していた期間をいいます。
（１） 長期譲渡取得の場合
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超えるものに関しては、長期譲渡取得となりますので、所得税１５％、住民税５％の税金がかかることになります。
（２） 短期譲渡取得の場合
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年以下のものは、短期譲渡取得となりますので、所得税３０％、住民税９％の税金がかかるようです。
（注）２０１３年１月１日から２０３７年１２月３１日までの間は、復興財源確保法があるため、所得税に加えて、復興特別所得税がかかることになります。
・ ［長期の場合］：所得税１５％、復興特別所得税 ０.３１５％、住民税５％
・ ［短期の場合］：所得税３０％、復興特別所得税 ０.６３０％、住民税９％
となります。
A.＜解説＞
不動産を売却したときの譲渡所得の金額は、次のように計算することになります。
収入金額—（取得費＋譲渡費用）—特別控除額＝譲渡所得金額
また、売却する不動産の所有期間に応じて、税率が異なることに留意しなければ成りません。
【短期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率（住民税９％、所得税３０％）
【長期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率（住民税５％、所得税１５％）
＜解説＞
土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得を譲渡所得といいます。土地や建物といった不動産の売却によってかかる税金は、事業所得や不動産所得、給与所得などの他の所得と分離して（分離課税というようです）計算することになります。
１、 取得費
不動産の購入代金や購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額を、取得費といいます。
なお、不動産の取得費が不明なときや、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは、収入金額の５％を取得費（これを概算取得費といいます）とすることが可能となります。
２、 収入金額
譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物などを売却したことにより買主から受け取る金銭の額となります。なお、金銭以外の物や権利で受取った場合には、その物や権利の時価が収入金額となります。
３、 譲渡費用
不動産を売却するために支出した費用を、譲渡費用といいます。具体的には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などがこれにあたることになります。
４、 特別控除額
一定の要件を満たす場合には、次のような特別控除額が認められるようです。
収用等により土地や建物を譲渡した場合・・・・・・・・・・・５０００万円
居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡した場合・・・・・３０００万円
平成２１年及び平成２２年に所得下国内にある
土地（所有期間５年超のもの）を譲渡した場合・・・１０００万円
５、 税率
不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間※によって次のとおり区分し、税金の計算も別々に行うことになります。
※ 所有期間とは、不動産を取得した日から引き続き所有していた期間をいいます。
（１） 長期譲渡取得の場合
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超えるものに関しては、長期譲渡取得となりますので、所得税１５％、住民税５％の税金がかかることになります。
（２） 短期譲渡取得の場合
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年以下のものは、短期譲渡取得となりますので、所得税３０％、住民税９％の税金がかかるようです。
（注）２０１３年１月１日から２０３７年１２月３１日までの間は、復興財源確保法があるため、所得税に加えて、復興特別所得税がかかることになります。
・ ［長期の場合］：所得税１５％、復興特別所得税 ０.３１５％、住民税５％
・ ［短期の場合］：所得税３０％、復興特別所得税 ０.６３０％、住民税９％
となります。
＜解答＞
一般の取引であれば、引渡し完了日から３ヶ月以内もしくは、売主買主間で取り決めることになります。
＜解説＞
１、 概要
一般の土地戸建取引において、売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があった場合においては、売主は※瑕疵担保責任を負うことになります。この責任を追及することが可能になるのは、善意（瑕疵の存在を知らなかった）の買主だけとなっています。この善意の買主は、損害賠償を請求することもできます。ただし、買主は、瑕疵を知ったときから１年以内に権利を行使しなければなりません。また特約がない限り、代金減額の請求は、認められませんと規定されていますが、実際の取引では特約条項を設け、物件引渡し後の負担期間を、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の契約書では、売主買主間で取り決めを行うように規定されており、一般社団法人不動産流通経営協会の契約書では、土地と建物の基本性能に限定し、引渡し完了日から３ヶ月以内という期間が設けられています。
※ 瑕疵（かし）とは、欠陥を言います。その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないことを指します。
民法では売買契約の瑕疵担保責任をこのように定めています。
（１） 無過失責任。売主の故意、過失は不要。
（２） 責任の内容は、損害賠償。重大な瑕疵で契約の目的が達せられない場合は契約解除。
（３） 目的物に「隠れたる瑕疵」があること。
「隠れたる」というのは普通の注意を払っても発見が不可能であることを指す。
（４） 瑕疵の発見期間は、引渡し後何年という制限はなし。ただし責任追及は、瑕疵発見後１年以内。
２、 その他気をつけること。
（１） 売主が宅地建物取引業者の場合
目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除いて、同条に規定するものより買主に降りとなる特約は無効となるようです。この２年以上という期間は、不動産取引において実際に買主が買受けた不動産について、２年程度を要すれば隠れた瑕疵の発見が可能という考え方があるためです。
（２） 物件状況確認（報告）書、付帯設備表への記載。
この書類はとても重要になります。不動産業者に売却の依頼をする歳に、媒介契約の締結と同時に物件状況確認書、付帯設備表への記載依頼が存在します。これらの書類は、現在お住まいの不動産、つまりは「所有不動産」について、所有者でないとわからない物件の状況を記載する書面となります。例えば、シロアリの害、雨漏り、主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障、周囲に嫌悪施設があるのか？・・・等。また、設備の操作癖・・・等。売主と買主が、内見から売買契約を結ぶまでの期間は短いことが多いため、その短時間に細部ではあるけれども、実は重要な諸設備については、残念ながら打ち合わせが不可能なのが現状です。したがって、これらの書類を事前に、正確に、詳しく、偽りなく、記載しておけば、内見、交渉段階で検討者に告知が可能となりますし、遅くとも買主との売買契約時には告知も可能となります。この告知により後々のトラブルの防止に役立てることができます。それと同時に、買主との売買契約もスムーズに取り交わすことが可能となります。
一般の取引であれば、引渡し完了日から３ヶ月以内もしくは、売主買主間で取り決めることになります。
＜解説＞
１、 概要
一般の土地戸建取引において、売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があった場合においては、売主は※瑕疵担保責任を負うことになります。この責任を追及することが可能になるのは、善意（瑕疵の存在を知らなかった）の買主だけとなっています。この善意の買主は、損害賠償を請求することもできます。ただし、買主は、瑕疵を知ったときから１年以内に権利を行使しなければなりません。また特約がない限り、代金減額の請求は、認められませんと規定されていますが、実際の取引では特約条項を設け、物件引渡し後の負担期間を、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の契約書では、売主買主間で取り決めを行うように規定されており、一般社団法人不動産流通経営協会の契約書では、土地と建物の基本性能に限定し、引渡し完了日から３ヶ月以内という期間が設けられています。
※ 瑕疵（かし）とは、欠陥を言います。その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないことを指します。
民法では売買契約の瑕疵担保責任をこのように定めています。
（１） 無過失責任。売主の故意、過失は不要。
（２） 責任の内容は、損害賠償。重大な瑕疵で契約の目的が達せられない場合は契約解除。
（３） 目的物に「隠れたる瑕疵」があること。
「隠れたる」というのは普通の注意を払っても発見が不可能であることを指す。
（４） 瑕疵の発見期間は、引渡し後何年という制限はなし。ただし責任追及は、瑕疵発見後１年以内。
２、 その他気をつけること。
（１） 売主が宅地建物取引業者の場合
目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除いて、同条に規定するものより買主に降りとなる特約は無効となるようです。この２年以上という期間は、不動産取引において実際に買主が買受けた不動産について、２年程度を要すれば隠れた瑕疵の発見が可能という考え方があるためです。
（２） 物件状況確認（報告）書、付帯設備表への記載。
この書類はとても重要になります。不動産業者に売却の依頼をする歳に、媒介契約の締結と同時に物件状況確認書、付帯設備表への記載依頼が存在します。これらの書類は、現在お住まいの不動産、つまりは「所有不動産」について、所有者でないとわからない物件の状況を記載する書面となります。例えば、シロアリの害、雨漏り、主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障、周囲に嫌悪施設があるのか？・・・等。また、設備の操作癖・・・等。売主と買主が、内見から売買契約を結ぶまでの期間は短いことが多いため、その短時間に細部ではあるけれども、実は重要な諸設備については、残念ながら打ち合わせが不可能なのが現状です。したがって、これらの書類を事前に、正確に、詳しく、偽りなく、記載しておけば、内見、交渉段階で検討者に告知が可能となりますし、遅くとも買主との売買契約時には告知も可能となります。この告知により後々のトラブルの防止に役立てることができます。それと同時に、買主との売買契約もスムーズに取り交わすことが可能となります。
＜解答＞
買主より頂く残代金は、取引内容によることになりますが、送金、現金、預金小切手となるようです。
＜解説＞
１、 概要
買主より頂く、手付金算代金で全ての清算を行うことになります。金種というのは、一般には授受される通貨の種類を指しますが、不動産取引においては、現金（送金）か小切手かとの区別に使用されることが多くあります。不動産業者が売買の際に、仲介として入っていれば、残債、売主の抵当権の抹消手続き、買換えであれば買換え先への送金、その他精算金についてもすべて別々に分けるアドバイスを行うことが可能となりますが、統廃合により送金先の銀行が名称等変更されているケースが存在しますので、再度の確認が必要となるようです。残代金の小切手に関しては、パーソナル小切手ではなく、預金小切手が必要となります。
２、 その他気をつけること。
（１） 預金小切手について
預金小切手は振出人が銀行支店名になっている小切手で、通常「ヨテ」と呼ばれています。このヨテは銀行が振出人となっているため、不渡り等の間違いがなく支払いを受けられ安全と考えられております。売買代金に支払われる小切手には、通常小切手の左隅に横線、線引（銀行、ＢＡＮＫ、銀行渡り等の文字が入ります。）を入れることになります。この横線を入れることにより、所持人から取立を依頼された銀行、支払銀行と直接取引のある人にしか支払えないこととなっているため、その小切手の支払が誰に行われたかが分かり、不正使用の防止になるようです。また現金化するには、手形交換所決済の小切手はさらに日数が必要となります。したがって、売却代金を買換え先の代金に充当する場合、同日決済であれば、金種について事前の調整が必要となってくるため、留意しなければなりません。
（２） 諸費用の清算について
各種負担金等の諸負担については、不動産売買契約書には、「引渡完了日において清算します。」と謳われています。したがって、年額のものも月額のものも、それぞれ日割りの清算をすることになります。清算するものは、Ⅰ共用部分の電気料金・水道料金（収益物件）、Ⅱ地代（借地）、Ⅲ対象不動産からの果実（賃料・広告収入、施設賃貸収入）、Ⅳ固定資産税・都市計画税、Ⅴ管理費・修繕積立金（マンション）などです。また、電気・ガス・水道の清算については各担当の事業所に連絡をして、引渡し当日にメーター清算にすると、掃除等での水の使用や、引渡し時の事前確認でのエアコンの使用に重宝します。
（３） 固定資産税・都市計画税の清算（東京２３区内の場合）
不動産売買契約で土地の上に古屋がある場合、完了引渡し前に売主側で建物を取壊すというケースがあります。たとえば、今年に売買契約を終え、来年に引渡しというスケジュールであった場合、取壊すタイミングを今年にしてしまうと、来年の１月１日時点で建物が存在しないため、来年の固定資産税・都市計画税の清算は、更地の課税標準額となってしまいますので、金額の上昇となり注意が必要となります。また、この課税標準額には免税点があり、市区町村の各区域内に、同一人が所有する固定資産の課税標準額の合計額が、土地（３０万円）・家屋（２０万円）に満たない場合には課税されないことになっています。このように古屋でも、あれば役に立つ場合があるので、留意すべきでしょう。
買主より頂く残代金は、取引内容によることになりますが、送金、現金、預金小切手となるようです。
＜解説＞
１、 概要
買主より頂く、手付金算代金で全ての清算を行うことになります。金種というのは、一般には授受される通貨の種類を指しますが、不動産取引においては、現金（送金）か小切手かとの区別に使用されることが多くあります。不動産業者が売買の際に、仲介として入っていれば、残債、売主の抵当権の抹消手続き、買換えであれば買換え先への送金、その他精算金についてもすべて別々に分けるアドバイスを行うことが可能となりますが、統廃合により送金先の銀行が名称等変更されているケースが存在しますので、再度の確認が必要となるようです。残代金の小切手に関しては、パーソナル小切手ではなく、預金小切手が必要となります。
２、 その他気をつけること。
（１） 預金小切手について
預金小切手は振出人が銀行支店名になっている小切手で、通常「ヨテ」と呼ばれています。このヨテは銀行が振出人となっているため、不渡り等の間違いがなく支払いを受けられ安全と考えられております。売買代金に支払われる小切手には、通常小切手の左隅に横線、線引（銀行、ＢＡＮＫ、銀行渡り等の文字が入ります。）を入れることになります。この横線を入れることにより、所持人から取立を依頼された銀行、支払銀行と直接取引のある人にしか支払えないこととなっているため、その小切手の支払が誰に行われたかが分かり、不正使用の防止になるようです。また現金化するには、手形交換所決済の小切手はさらに日数が必要となります。したがって、売却代金を買換え先の代金に充当する場合、同日決済であれば、金種について事前の調整が必要となってくるため、留意しなければなりません。
（２） 諸費用の清算について
各種負担金等の諸負担については、不動産売買契約書には、「引渡完了日において清算します。」と謳われています。したがって、年額のものも月額のものも、それぞれ日割りの清算をすることになります。清算するものは、Ⅰ共用部分の電気料金・水道料金（収益物件）、Ⅱ地代（借地）、Ⅲ対象不動産からの果実（賃料・広告収入、施設賃貸収入）、Ⅳ固定資産税・都市計画税、Ⅴ管理費・修繕積立金（マンション）などです。また、電気・ガス・水道の清算については各担当の事業所に連絡をして、引渡し当日にメーター清算にすると、掃除等での水の使用や、引渡し時の事前確認でのエアコンの使用に重宝します。
（３） 固定資産税・都市計画税の清算（東京２３区内の場合）
不動産売買契約で土地の上に古屋がある場合、完了引渡し前に売主側で建物を取壊すというケースがあります。たとえば、今年に売買契約を終え、来年に引渡しというスケジュールであった場合、取壊すタイミングを今年にしてしまうと、来年の１月１日時点で建物が存在しないため、来年の固定資産税・都市計画税の清算は、更地の課税標準額となってしまいますので、金額の上昇となり注意が必要となります。また、この課税標準額には免税点があり、市区町村の各区域内に、同一人が所有する固定資産の課税標準額の合計額が、土地（３０万円）・家屋（２０万円）に満たない場合には課税されないことになっています。このように古屋でも、あれば役に立つ場合があるので、留意すべきでしょう。