Ｑ．借地人が家を建て替えるのに当たって、借地権の一部と底地の一部を交換してはどうかという話がありました。この土地の時価は2億円、面積は800㎡、借地権割合は60％です。この場合に、交換の特例の適用を受けると、地主である私の持分と借地人の持分は、各々どのような面積となるでしょうか？
Ａ．あなたは320㎡、借地人は480㎡の更地を、各々所有することとなります。
1.適用要件
固定資産である土地・建物を同じ種類の資産と交換した場合には譲渡がなかったものとする特例が存在し、この特例は固定資産の交換の特例と呼ばれています。この特例については、同種の固定資産と交換を行うことが一つの要件とされていて、土地は土地と、建物は建物と交換する必要があります。この場合に、借地権については土地の種類に含まれます。
それゆえ、底地、すなわち地主が建物の敷地として貸している土地の一部と、その土地を借りている人の借地権の一部を交換することも、土地と土地との交換という ことができ、その他の要件も満たせば、固定資産の交換の特例を受けることが可能です。
2.具体的計算
(1)地主が取得する更地の面積
800㎡×40％＝320㎡
(2)借地人が取得する更地の面積
800㎡×60％＝480㎡
＜解答＞
仮の契約はありません。
実際の契約となると、契約時と残金時（引渡し時）と２回に分けることが多いため、契約時を「仮契約」と思われる方が多いようです。
＜解説＞
契約は、売主買主当事者の意思表示が合致することによって成立します（諸成契約）。契約書の作成は、契約の成立にとって必要ではありません。契約書は、当事者が契約内容に誤りがないことを認めて、諸記名押印し、後のトラブルの防止を目的としています。
その他契約書に解除の条項として、盛り込まれる主なものを以下に記載します。
（１） 手付解除
契約成立後、相手方が契約の履行に着手するまでは、契約を自由に解除することができます。契約時に買主は売主に手付金を交付しますが、この解除を利用する場合、売主は受領済みの手付金を返還し、更に同額を買主に支払い（手付倍返し）、買主は売主に交付した手付金を放棄して、それぞれ契約を解除することができます。なお、当事者の一方が解約したことによって相手方に損害が発生しても、特約がない限り、手付金とは別に損害賠償を請求することはできません。この期間は契約から１ヶ月位を目処に確保します。
（２） 融資利用特約（ローン条項）
買主の購入資金のなかで、売買代金の一部に金融機関等の融資を利用する場合、融資の一部または全部について否認されると、買主は売主に売買代金を支払えません。当初より融資を受ける前提であれば、あらかじめ融資が否認された場合の措置を契約書の条文に盛り込みます。具体的には、契約日から最長１ヶ月の期間を設定し、この期間内に予定金額の融資が受けられなかった場合には、契約が白紙解約になります。
（３） 違約解除
契約の相手方が、その債務の履行をしない場合に、不履行の原因が相手方の責めにある場合、債務不履行の責任を問うことができます。実際の契約書の条文では、「売主、買主は、その相手方が売買契約にかかる債務の履行をおこたったとき、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告したうえで、売買契約を解除して違約金の支払いを請求することができます。」とあります。この違約金の額については、手付金の額、売買代金の１０％～２０％と契約前に取り決めをしておきます。また、解除によって実際に生じた損害額が違約金を上回ったり、下回ったりした場合でも、相手方にその増減を請求できない、と記載されます。
（４） 危険負担
不動産のような特定物についての危険負担は、「売買契約では、物の引渡しを求める債権を有する買主の負担」（危険負担の債権者主義）とされています。たとえば、売買契約締結後、隣の建物が類焼し、そのもらい火で建物が焼失してしまった場合、引渡し時期が先で買主は建物の引渡しを受けていないときでも、その損失をすべて負担し、代金金額を売主に支払う義務を負います。売主は建物が焼失した以上、引渡しの義務をまぬがれ、他の同じような建物を代わりに引き渡すことも、損害賠償を支払うことも必要とされません。しかし、実際の不動産取引では、売主が危険を負担するように変えるための特約（債権者主義の特約）が用いられています。契約書では、「買主が契約締結の目的を達成することができない場合は、契約を解除することができる。」とすることが多いです。
（５） 瑕疵担保責任
売買不動産について、買主はもちろん売主も知らない重大な欠陥が引渡しの後判明した場合も、危険負担同様「買主が契約締結の目的を達することができない場合は、契約を解除することができる。」と記載されます。
仮の契約はありません。
実際の契約となると、契約時と残金時（引渡し時）と２回に分けることが多いため、契約時を「仮契約」と思われる方が多いようです。
＜解説＞
契約は、売主買主当事者の意思表示が合致することによって成立します（諸成契約）。契約書の作成は、契約の成立にとって必要ではありません。契約書は、当事者が契約内容に誤りがないことを認めて、諸記名押印し、後のトラブルの防止を目的としています。
その他契約書に解除の条項として、盛り込まれる主なものを以下に記載します。
（１） 手付解除
契約成立後、相手方が契約の履行に着手するまでは、契約を自由に解除することができます。契約時に買主は売主に手付金を交付しますが、この解除を利用する場合、売主は受領済みの手付金を返還し、更に同額を買主に支払い（手付倍返し）、買主は売主に交付した手付金を放棄して、それぞれ契約を解除することができます。なお、当事者の一方が解約したことによって相手方に損害が発生しても、特約がない限り、手付金とは別に損害賠償を請求することはできません。この期間は契約から１ヶ月位を目処に確保します。
（２） 融資利用特約（ローン条項）
買主の購入資金のなかで、売買代金の一部に金融機関等の融資を利用する場合、融資の一部または全部について否認されると、買主は売主に売買代金を支払えません。当初より融資を受ける前提であれば、あらかじめ融資が否認された場合の措置を契約書の条文に盛り込みます。具体的には、契約日から最長１ヶ月の期間を設定し、この期間内に予定金額の融資が受けられなかった場合には、契約が白紙解約になります。
（３） 違約解除
契約の相手方が、その債務の履行をしない場合に、不履行の原因が相手方の責めにある場合、債務不履行の責任を問うことができます。実際の契約書の条文では、「売主、買主は、その相手方が売買契約にかかる債務の履行をおこたったとき、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告したうえで、売買契約を解除して違約金の支払いを請求することができます。」とあります。この違約金の額については、手付金の額、売買代金の１０％～２０％と契約前に取り決めをしておきます。また、解除によって実際に生じた損害額が違約金を上回ったり、下回ったりした場合でも、相手方にその増減を請求できない、と記載されます。
（４） 危険負担
不動産のような特定物についての危険負担は、「売買契約では、物の引渡しを求める債権を有する買主の負担」（危険負担の債権者主義）とされています。たとえば、売買契約締結後、隣の建物が類焼し、そのもらい火で建物が焼失してしまった場合、引渡し時期が先で買主は建物の引渡しを受けていないときでも、その損失をすべて負担し、代金金額を売主に支払う義務を負います。売主は建物が焼失した以上、引渡しの義務をまぬがれ、他の同じような建物を代わりに引き渡すことも、損害賠償を支払うことも必要とされません。しかし、実際の不動産取引では、売主が危険を負担するように変えるための特約（債権者主義の特約）が用いられています。契約書では、「買主が契約締結の目的を達成することができない場合は、契約を解除することができる。」とすることが多いです。
（５） 瑕疵担保責任
売買不動産について、買主はもちろん売主も知らない重大な欠陥が引渡しの後判明した場合も、危険負担同様「買主が契約締結の目的を達することができない場合は、契約を解除することができる。」と記載されます。
＜解答＞
「玄関」を整理整頓してください。やはり、「第一印象」は後を引きます。
＜解説＞
１、 概要
それぞれ事由があり、売却活動に入っているわけですが、常日頃時間の余裕のない方でも、まずお客様をお通しする際に「玄関」をすっきりと整理整頓するだけで印象が変わります。具体的には、（１）余計な物を置かない、（２）余分な靴を置かない、これだけでもＯＫですが、（３）生花（一輪挿しなど）を生けておけば更に印象が良くなります。中古住宅となれば、見学者は物件その物は当たり前ですが、「どのようにこの家が使われてきたか？」に関心がわきます。と同時に、「売主はどのような人柄なのか？」を見て購入の判断材料にします。このフィーリングは後々まで引きずり、お互い好印象ですとすんなりと価格・条件交渉が進み、契約から引渡し後までクレームもなく、取引が完了します。このような物件の場合、売却後も、売主買主で良好な関係が築かれていることが多いです。
２、 その他気をつけること
（１） 物入れの整理
見学者は、居住中のお部屋を内見する際に売主に遠慮があり、見学者自ら物入れの扉や台所の棚をバタバタと開けたり閉めたりすることは少ないですが、見学者から希望されて主寝室のクローゼット、下駄箱、パントリーは、容量と奥行きの確認をするために開けることが多いです。また、ウォークインクローゼットがある場合、通常納戸として使用していても見学者は内見したい箇所となりますので、ある程度整理しておくことをお勧めします。希望された場所（物入れ、台所の棚、シンク下など）はなるべく見せることができるようにしておきたいものです。
（２） 庭木
売却の土地の規模によると思いますが、戸建住宅や、マンションの場合は、専用庭のある１階部分の物件を売却するときは注意が必要です。広く大きなお庭のある物件であれば、定期的に植木屋さんが入っている場合がありますが、中途半端な面積の宅地に関しては、手がまわらず雑草も伸び放題ということがあります。売却事情にもよりますが、見学者にけっして良い影響を与えません。特に売主が見学時に立ち会っていない場合、見学者は売主や物件にマイナスのイメージを膨らませてしまいます。このような場合、雑草だけでも処理すると印象ががらりと変わります。
（３） ご近所
見学者から売主へ、よく出る質問として、「ご近所の方はどのようなご家族ですか？」「買い物の便はどうですか？」等を聞かれることがあります。これは物件そのものもそうですが、不動産売買は外的要因にも大きな影響を受けるということです。売主は普段より当該地に住んでいるため、その環境が当たり前になっていますが、欠点や少々気になることがあれば、担当の不動産業者に事前に相談をしてください。極端な例ですが、「近くにゴミ屋敷を言われている家がある。」「階下の方が、音に異常に神経質。」「不特定多数の人の出入りがある。」等、売買する上で、宅地建物取引業者が作成する重要事項説明に盛り込むべき事項に該当する可能性があります。お話が進み、契約に向けて作業を進めていくと、担当の不動産業者より、これら重要事項説明書に記載すべき事項をヒアリングされます。この重要事項説明は契約が成立するまでの間に買主へ説明し、重要事項説明書を交付することとされていますので、契約の直前に重要事項が追加されると、「そんな話は聞いていない。」「そうであれば購入を検討していない。」と契約が不調になってしまい、今まで費やした時間が無駄だったということになりかねません。
「玄関」を整理整頓してください。やはり、「第一印象」は後を引きます。
＜解説＞
１、 概要
それぞれ事由があり、売却活動に入っているわけですが、常日頃時間の余裕のない方でも、まずお客様をお通しする際に「玄関」をすっきりと整理整頓するだけで印象が変わります。具体的には、（１）余計な物を置かない、（２）余分な靴を置かない、これだけでもＯＫですが、（３）生花（一輪挿しなど）を生けておけば更に印象が良くなります。中古住宅となれば、見学者は物件その物は当たり前ですが、「どのようにこの家が使われてきたか？」に関心がわきます。と同時に、「売主はどのような人柄なのか？」を見て購入の判断材料にします。このフィーリングは後々まで引きずり、お互い好印象ですとすんなりと価格・条件交渉が進み、契約から引渡し後までクレームもなく、取引が完了します。このような物件の場合、売却後も、売主買主で良好な関係が築かれていることが多いです。
２、 その他気をつけること
（１） 物入れの整理
見学者は、居住中のお部屋を内見する際に売主に遠慮があり、見学者自ら物入れの扉や台所の棚をバタバタと開けたり閉めたりすることは少ないですが、見学者から希望されて主寝室のクローゼット、下駄箱、パントリーは、容量と奥行きの確認をするために開けることが多いです。また、ウォークインクローゼットがある場合、通常納戸として使用していても見学者は内見したい箇所となりますので、ある程度整理しておくことをお勧めします。希望された場所（物入れ、台所の棚、シンク下など）はなるべく見せることができるようにしておきたいものです。
（２） 庭木
売却の土地の規模によると思いますが、戸建住宅や、マンションの場合は、専用庭のある１階部分の物件を売却するときは注意が必要です。広く大きなお庭のある物件であれば、定期的に植木屋さんが入っている場合がありますが、中途半端な面積の宅地に関しては、手がまわらず雑草も伸び放題ということがあります。売却事情にもよりますが、見学者にけっして良い影響を与えません。特に売主が見学時に立ち会っていない場合、見学者は売主や物件にマイナスのイメージを膨らませてしまいます。このような場合、雑草だけでも処理すると印象ががらりと変わります。
（３） ご近所
見学者から売主へ、よく出る質問として、「ご近所の方はどのようなご家族ですか？」「買い物の便はどうですか？」等を聞かれることがあります。これは物件そのものもそうですが、不動産売買は外的要因にも大きな影響を受けるということです。売主は普段より当該地に住んでいるため、その環境が当たり前になっていますが、欠点や少々気になることがあれば、担当の不動産業者に事前に相談をしてください。極端な例ですが、「近くにゴミ屋敷を言われている家がある。」「階下の方が、音に異常に神経質。」「不特定多数の人の出入りがある。」等、売買する上で、宅地建物取引業者が作成する重要事項説明に盛り込むべき事項に該当する可能性があります。お話が進み、契約に向けて作業を進めていくと、担当の不動産業者より、これら重要事項説明書に記載すべき事項をヒアリングされます。この重要事項説明は契約が成立するまでの間に買主へ説明し、重要事項説明書を交付することとされていますので、契約の直前に重要事項が追加されると、「そんな話は聞いていない。」「そうであれば購入を検討していない。」と契約が不調になってしまい、今まで費やした時間が無駄だったということになりかねません。
＜解答＞
１９８９年バブル最盛期には、不動産業界内で指定流通機構（通称レインズ）がまだ構築されておらず、不動産仲介業者の大手が運営する（Ｏｐｅｎ Ｍａｒｋｅｔ）しかありませんでした。他は紙媒体しかなく、現在と比較すると情報の格差という意味では、業者間でもかなり偏りがありました。
現在ではレインズも含め、中小の不動産業者も不動産情報を外部へ発信できる環境となりました。売却したい不動産が、どのような購入層にあてはまるのか？を想定し、戦略的に媒介契約を使い分けることが得策です。
＜解説＞
媒介契約の種類と内容
（１） 一般媒介契約
一、 レインズへの物件登録の義務はありません。
二、 売主への売却活動の業務報告義務はありません。
三、 売主は複数の仲介業者に重ねて依頼できます。
四、 売主は自ら探した購入希望者と直接（仲介業者を入れず）売買契約を結ぶことができます。
（２） 専任媒介契約
一、 レインズへの物件登録は必要です。（契約後７営業日以内）
二、 売主への売却活動の業務報告義務があります。（２週間に１回以上文書等で報告。）
三、 売主は特定の１社の仲介業者に依頼します。重ねて依頼はできません。
四、 売主は自ら探した購入希望者と直接（仲介業者を入れず）売買契約を結ぶことができます。
（３） 専属選任媒介契約
一、 レインズへの物件登録が必要です。（契約後５営業日以内）
二、 売主への売却活動の業務報告義務があります。（１週間に１回以上文書等で報告。）
三、 売主は特定の１社の仲介業者に依頼します。重ねて依頼はできません。
四、 売主は自ら探した購入希望者と直接（仲介業者を入れず）売買契約を結ぶことはできません。
「不動産業者」といっても千差万別であり、業者により得意分野と不得意分野があるため、媒介契約を締結する際に、どの種類で締結するかを不動産業者とよく話し合う必要があります。媒介契約締結後、販売状況に応じて、価格の変更や、期限の更新（通常媒介契約期間は３ヶ月ごとで区切ります。）を行いますが、これについては、変更事項を記載した覚書で更新・変更をすることとなります。
レインズとは・・・
Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
国土交通大臣流通機構は全国を４つに分けて東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズとして運営されています。
１９８９年バブル最盛期には、不動産業界内で指定流通機構（通称レインズ）がまだ構築されておらず、不動産仲介業者の大手が運営する（Ｏｐｅｎ Ｍａｒｋｅｔ）しかありませんでした。他は紙媒体しかなく、現在と比較すると情報の格差という意味では、業者間でもかなり偏りがありました。
現在ではレインズも含め、中小の不動産業者も不動産情報を外部へ発信できる環境となりました。売却したい不動産が、どのような購入層にあてはまるのか？を想定し、戦略的に媒介契約を使い分けることが得策です。
＜解説＞
媒介契約の種類と内容
（１） 一般媒介契約
一、 レインズへの物件登録の義務はありません。
二、 売主への売却活動の業務報告義務はありません。
三、 売主は複数の仲介業者に重ねて依頼できます。
四、 売主は自ら探した購入希望者と直接（仲介業者を入れず）売買契約を結ぶことができます。
（２） 専任媒介契約
一、 レインズへの物件登録は必要です。（契約後７営業日以内）
二、 売主への売却活動の業務報告義務があります。（２週間に１回以上文書等で報告。）
三、 売主は特定の１社の仲介業者に依頼します。重ねて依頼はできません。
四、 売主は自ら探した購入希望者と直接（仲介業者を入れず）売買契約を結ぶことができます。
（３） 専属選任媒介契約
一、 レインズへの物件登録が必要です。（契約後５営業日以内）
二、 売主への売却活動の業務報告義務があります。（１週間に１回以上文書等で報告。）
三、 売主は特定の１社の仲介業者に依頼します。重ねて依頼はできません。
四、 売主は自ら探した購入希望者と直接（仲介業者を入れず）売買契約を結ぶことはできません。
「不動産業者」といっても千差万別であり、業者により得意分野と不得意分野があるため、媒介契約を締結する際に、どの種類で締結するかを不動産業者とよく話し合う必要があります。媒介契約締結後、販売状況に応じて、価格の変更や、期限の更新（通常媒介契約期間は３ヶ月ごとで区切ります。）を行いますが、これについては、変更事項を記載した覚書で更新・変更をすることとなります。
レインズとは・・・
Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
国土交通大臣流通機構は全国を４つに分けて東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズとして運営されています。