時間が経てば経つほど有利になる

不動産投資をやっていてつくづく思います。

不動産は時間とともに成長していくビジネスだと感じますね。

❶時間が経てば経つほどどんどんお金が貯まっていく。

❷お金としては溜まっていなくても、どんどん残債（借金）が減っていく。

❶お金が貯まる→これは毎月CF（キャッシュフロー）が積み上がった結果。

❷残債（借金）が減る→これは毎月銀行返済が進んだ結果。

❶、❷を実現するためには、きちんと入居付けできており満室稼働できていることが大前提ではあります。

この前提が続いている限り、時間とともに大きな資産を徐々に積み上げていくことができます。

私は、サラリーマン投資家なのでもともと地主でも資産家でもない家庭に生まれゼロから不動産投資を始めました。

きっかけは、会社に対する怒り・失望です。

（詳しくはこちら↓）

『私が不動産投資を始めた理由』私が不動産投資を始めた理由、それは「会社からの解雇宣告」がきっかけです。ちょうど過労やストレスで倒れ入院した時期で、原因不明で入院して4ヵ月くらいが経過した…

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人は追い込まれてこそ大きな力を発揮する、というのを身をもって知りました。

不動産投資を始めた時の私は、固い決意と信念がありました。

でも、よくよく考えるとこのような究極の状況に追い込まれなかったら私は不動産投資を始めていなかったと思います。

そして、今ではあの時スタートを切れて本当に良かったと思います。

今は海外駐在中で、日本の物件を購入することはできないので物件も探しておらず不動産に使う時間は管理会社からの連絡をチェックする程度（1日5分）です。

それでも、資産は時間の経過とともに確実に膨れていきます。

冒頭で紹介した❶CF（キャッシュフロー）の積み上がり、というのはインカムゲインから諸経費や銀行返済、税金を引いた額の積み上がりですね。

あと、❷残債（借金）が減る、というのは文字通り銀行から融資を受けている金額が毎月の返済が進むにつれて減っていくというものですね。

自分の場合で試算してみました。

❶CF（キャッシュフロー）の積み上がり

物件4棟。

物件１：地方中古1棟RCマンション

　家賃月収　　　月110万円

　銀行返済　　　月42万円

　経費（税金込）年間300万円

　→（110-42）×12-300＝516万円

物件２：首都圏新築木造アパート

　家賃月収　　　月50万円

　銀行返済　　　月29万円

　経費（税金込）年間100万円

　→（50-27）×12-100＝152万円

物件３：首都圏新築木造アパート

　家賃月収　　　月65万円

　銀行返済　　　月37万円

　経費（税金込）年間100万円

　→（65-37）×12-100＝236万円

物件４：ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）

　家賃月収　　　月41万円

　銀行返済　　　月22万円

　経費（税金込）年間80万円

　→（41-22）×12-80＝148万円(※1)

４つの物件合計で年間1052万円のCF（キャッシュフロー）（※2）が毎年積み上がっていきます。

（※1）海外在住のため自宅部分も賃貸中。自宅にゼロ円で住んでいることを考慮すると相場家賃15万円として、年間180万円が浮いていることになります。

（※2）(※１)の180万円は考慮していない数字です。もし考慮すると、1232万円のCFになります。

❷残債（借金）の減少

銀行借入3.5億円。

4行から借入。

毎月の返済額は、42+29+37+22＝130万円。

年間1560万円を返済している状況です。

このうち、元金返済分は

35+18+31+17＝101万円。

つまり、年間1212万円の元金が減っている状況です。

これは、年間3.46％残債が減っていくことを示しています。

また、平均化すると29年後に残債がゼロになる傾向です。

（実際には融資年数はバラバラなのであくまで平均の話です）

この状況で売却金額を考えてみます。

売却金額は市況によって変わってきますが、最終的には土地値を割ることはほとんどありません。

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銀行の返済もへっているけど、物件も徐々に経年劣化して建物の価値自体は下がっていくためこの元金減少分が全て利益になるというようなものではありません。

売却価格から残債を引いたものがプラスになれば基本OKです。

もしマイナスになるようだと売ることは難しいです。
自分で別途資金を用意ができないと厳しいです。

実際には、会計上の償却などを計算して税金が決まるので税金分も考慮する必要があります。

でもここで一番伝えたいのは上記のグラフの形です。

新築の場合、価格はすぐに下落していきます。

赤点線に注目すると最初は価格が落ちるスピードが早いですよね。

いわゆる新築プレミアムってやつですね！

新築物件は、価格が高く設定されています。

新しい物件は人気がありますので、それだけ高く売りやすいってことですよね。

でも、1年とか経過するともう既に新築ではなくなるわけです。

新しく、住むのにも問題ないことには変わりませんが、新築ピカピカではないから値段は中古として下がりやすいんですね。

でも、中古も10年、15年経過してくると、それ以降はそれほど家賃は下がりません。

こうなってくると、残債が減るスピードが、物件価値の落ちるスピードを上回り、借金は返すだけ売却益が大きく膨らむような構図になってきます。

不動産の売却価格は市場が決めるので、もちろん完全に予測することは不可能。

でも、時間が経過してくるとほぼ負けなくなる。

そんなビジネスですね。

ということは、早く不動産投資を開始して、地道に入居付けを頑張って、CFの積み上げと残債をコツコツ減らしていくことが大きな資産を築く基本になる、ということですね。

借金返済も考慮すれば、年間2000万円を貯金しているような感覚です。

借金返済部分の1200万円は全額ではないですし（物件価値の減少も考慮した場合）、売却が確定して初めて利益が確定する、物件保有中は含み益の存在ではありますが。。。。

まとめ

できるだけ早く不動産投資を開始するべし！
満室経営を続けCFの積み上げと、残債をコツコツ減らしていくことが大事
時間が経過すればするほど、不確実性が減少し利益が大きく膨らんでいく

参考になれば幸いです。

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