【マンション傾斜問題】と【杭データ偽装】その５

ゼネコンでマンションを造り、

デベロッパーでマンションを企画販売まで担当した、

マンション建築のプロによる住宅診断！

こんにちは。

東京マンションインスペクター代表の亀田です。

いよいよ新築マンションの内覧会シーズンが始まりました。
既にご希望の重なる日が発生しておりますので、
内覧会の同行を希望される方は、
早めにご連絡を頂いた方が良いと思います！

予約状況はこちらでご確認下さい！
http://tokyoinspector.com/?page_id=2099

それでは、本日も【マンション傾斜問題】と【杭データ偽装】の件、

５日目となります。

里中さんから頂いた杭工事に関する図面などをチェックしましたが、
頂いたのは構造図の中の【杭伏図】でした。

これは計画図なので、
実際の杭の状況は分からないのですが、
それでも、我々が見れば分かる部分もありますので、
少しでもご安心頂ければと思い、
簡単にまとめてメール返信しました。


－－－－－－－－－－ここから－－－－－－－－－－

里中さん

こんにちは。

メール拝見いたしました。

こちらの資料から分かるのは、

１．現地でボーリングを一ヶ所行い、

２．地盤から7ｍの深さで支持層（礫層）が出ている。

３．水は2.5mで出てきている。

４．杭の種類は●●●工法という既成杭（大臣認定工法）

http://www.kuikouhou/●●●

５．杭径600ミリ　全体で34本

で計画された。

と、ここまでです。

いわゆる設計図（計画図）なので、

残念ながら実際に打たれた杭の状況などは、

分からないです。

なお、この工法の選定理由として推測しますと、

１．都心で　　　

　→騒音などに配慮

２．あまり大きな敷地でなく　　

　→近隣近くまで打つので小型機械が必要

　→敷地に余裕が無いので現場打ち杭に必要な資材置き場がない

といったところだと思います。

（それとコストや工期も当然考えていると思います。）

ボーリング調査については、

出来れば２箇所は欲しいところですが、

もともと他の建物が建っていて、

ボーリングをするスペースが取れなかったのではないでしょうか。

都心の建物だと仕方のないことかなと思います。

また、複数とれていないので、

もしかしたら近傍データといって、

敷地周辺のボーリングデータを参照しているかもしれません。

多分里中さんがお知りになりたかったのは、

実際の杭がどのようになっているのか、

また、その杭は適切に施工されているのかだと思います。

しかし、それらのデータは売主か施工業者が

保管しているのではないかと思います。

場合によっては管理会社かも。

また、それらデータを見て分かるのは、

適切に資料がそろっているかどうかは判別できると思いますが、

実際に土の中の杭が健全かは分からない事です。

※資料がそろっていれば、それだけ信用できる事にはなりますが。

もしも、これらについて、

可能な限り詳細な情報を知りたいとお望みでしたら、

マンションの管理組合が主体となって、

売主に情報開示を求めるのが適切なのではないでしょうか。

あとは信頼関係に基づいて、

ご判断される事だと思います。

ご不明点ございましたらご連絡下さい！

亀田
－－－－－－－－－ここまで－－－－－－－－

一般の方が見てもさっぱり分からない図面ですが、
我々がみると、ある程度状況が分かります。

これは仲介業者さんではほとんど分からないでしょうから、
インスペクターなど建築のプロを使う利点だと思います！

私もそうですが、特にゼネコン出身で、

現場管理業務経験がある方でしたら、

かなり心強いでしょう。


このメールの後、
里中さんからご返事がありました。

－－－－－－－ここから－－－－－

亀田さま

お忙しい中、計画書のデータを

見て下さりありがとうございました。

専門家のご指摘がなければ、
それすらも私には分かりませんでした。

計画書から分かることをご丁寧に

教えて下さって恐れ入ります。

基礎工事の建築業者による数字の改竄などが
他でも絶対ないかは、確かに知る由もありませんが、
基礎工事後のデータも
こちらに開示して頂けるか引き続き問い合わせてみます。

そして引き渡し以前に、
私達が出来るのは、ここまででしょう。。

それにしても、益々、亀田さん達インスペクターのお仕事が
より重要になる時代が直ぐ近くに来ていますね❗️

今後のご活躍を改めて心より

お祈りしております！！

里中
－－－－－－－ここまで－－－－－－－－

そうですね。
このような問題が起きるのは良くない事ですが、
しかし、問題があると我々の出番が多くなるのは確かです。

難しい立場ではありますが、
少しでも皆さんのお役に立てればと
これからもがんばって活動して参りたいと思います！


さて、この後、
いよいよ建物引き渡しという事で、
改めて来日された里中さんよりメールを頂きました。

杭工事関する資料など、
何処まで情報を取得できたのか心配でしたが、
やはりとても行動力のある里中さん。
かなりいいところまで迫っていました。

この行動力が私も力になりたいと思わせる点なのですが(^_^;)

にしても、どうしても限界はあるようです．．．

－－－－－－－ここから－－－－－－

亀田さま

ご無沙汰しております。

こちらは急に寒くなってきたそうですね。

お変わりございませんか？

前回はメールで杭打ちの件でお手数お掛けいたしました。

貴重な専門家のご意見を伺えて助かりました。

残念ながら、ほんの氷山の一角に過ぎなかったようで

問題は今もじわじわと広がっていますね。。。。


つづく

【マンション傾斜問題】と【杭データ偽装】その４

ゼネコンでマンションを造り、

デベロッパーでマンションを企画販売まで担当した、

マンション建築のプロによる住宅診断！

こんにちは。

東京マンションインスペクター代表の亀田です。

本日も【マンション傾斜問題】と【杭データ偽装】の件、
４日目となります。

なお、本日の日経新聞にありましたが、
横浜のマンションは住人のアンケートで
建て替え案が５分の４を超えたと報道されていますね。

これはかなり速いスピードで合意形成出来たものだと、
驚きました。

当初合意形成に２年はかかると予想されていましたが、
管理組合など中心に、住民の皆さんがきちんと状況を把握され、
一刻も早く安全な建物に変えてほしいと望んだ結果ですね。

建て替え案で進めば、
途中で原因究明もしっかりできるでしょうから、
この点、今後の業界の為にもきちんとした調査を期待したいですね！


それでは、私の送ったメールについて、
中里さんから頂いたご返信です。
－－－－－－－ここから－－－－－－－－－
亀田様

こちらからお返事する前に

更にご丁寧なメールを送って下さって

ありがとうございました。

慌ただしく大変な時期に余計なお手間をお掛けして申し訳ありません。

マスコミも消費者も建築に関しては素人が殆どなので、
今回の報道によって

多くの人々の不安が不必要に煽られているんですね。

ニュースを見て例の横浜の中古マンションを
特に最近購入した買主のショックや嘆きが
決して他人事とは思えなくて、

しかも実際、果たして全くの他人事なのだろうか？
と疑念も湧いてきて、、
つい亀田さんのご意見を伺ってしまいました。

代官山物件の基礎工事業者は

旭化成建材ではなかったらしいですが

念のため、基礎工事のデータは問い合わせ中です。
オープンにしてくれるかはまだ不明ですけれど。

実際のデータを私共が見ても細かい部分は分からないのですが、

もしも良識ある業者であれば
データを逆に積極的に見せてくれるのでは？とも考えました。
(でも、、 これは素人の浅智慧かも知れませんね)

亀田さんのご意見を拝見すると
工期の壁の問題、業者間の諸問題が
複雑に絡み合っているんだろうなあと思いましたから。

だとすれば、
旭化成建材の件の担当者がしてしまった仕事と
同様な問題も水面下であるのは想像出来ますしね。

それでも、
昨今の予測を超えた自然災害が頻発している所で、
パンフレットに書かれた基礎工事の安全性に
少しでも虚偽があるのは、
それを見て今の不動産購入システムでは
信用せざるを得ない消費者サイドから見たら
許し難いとも思います。

さて、今回の傾きが建築上では許容範囲内というのは驚きました。

確かに一戸建てでも、歪みや軋みは割とありますよね。

では、だからと言って許されるか？

これは否だと思います。

今回は住民からの訴えに対して

業者の対応があまりにも遅く、
お粗末であった事が、
問題をより濃く浮き彫りにしてしまいました。

この態度こそ、売主や施工業者が

最初から知っていたからか、

さもありなんという業界間の暗黙の了解だったのでは？
と思えてなりません。

「あーやっぱり、問題が出てきちゃった」
みたいな事なら消費者を愚弄しています。

業者の信用は簡単には回復出来ませんし

消費者サイドも、業者任せで今後は

何でも鵜呑みにして不動産を購入してはいけませんね。

地盤の事やその建物のある前は何があったとか。
(代官山物件で言うと製造工場など)

消費者サイドがより厳しい態度を示す事で
結果的に見えない部分こそ安心出来る建物が、
確かな技術の下で確実に建てられることを願わずにはいられません。


作り手サイドが自分でも購入したいと思う建物でないと
工期に関わらず売らないで欲しいと心から思います。

とにかく今回の問題に関して
亀田さんの貴重なご意見を伺えて良かったです。

本当にありがとうございました。

里中
－－－－－－－ここまで－－－－－－－－－－－

うーむ．．．
なるほど、消費者として当然の疑問や、
お怒りのお気持ちですね。

普段、マンション業界・建設業界にいて、
暗黙の了解となってしまっている、
この【一般消費者からずれた感覚】
この事はきちんと意識して仕事をしなければならないなと、
強く感じました。

この後、里中さんより杭のデータが入手できたと、
連絡がございました。


－－－－－－－－ここから－－－－－－－－

亀田さま

色々とご多忙の折、連続でメールして

申し訳ありません。

代官山物件の杭打ちデータは入手出来ました。

目を通して頂けたら助かりますが

きっと、亀田さんはご多忙の日々が今後も続いて

暫くは大変でしょうから、参考まで。

ご無理はなさらないで下さい。

それに結局、、、こういうデータを元に

住宅評価などが作成されているらしいので

業者が何らかの事情の下、ここで数字の改竄等が

行われている場合は消費者は打つ手がありませんよね。。。

どうぞお身体にはくれぐれもお気をつけ下さい。

里中
－－－－－－－－ここまで－－－－－－－

実際のメールにはここに、
【ボーリングデータ】と、

構造図の杭工事に関する図面【杭伏図】
が添付されていました。



早速この内容を確認し、
メール返信差し上げました。

－－－－－－－ここから－－－－－－

里中さん

こんにちは。

メール拝見いたしました。

こちらの資料から分かるのは、

１．現地でボーリングを一ヶ所行い、

２．地盤から7ｍの深さで支持層（礫層）が出ている。

３．水は2.5mで出てきている．．．
．．．


つづく

【マンション傾斜問題】と【杭データ偽装】その３

ゼネコンでマンションを造り、

デベロッパーでマンションを企画販売まで担当した、

マンション建築のプロによる住宅診断！

こんにちは。

東京マンションインスペクター代表の亀田です。

【マンション傾斜問題】と【杭データ偽装】の３日目です。

本文が長いので、早速どうぞ！

※メールの内容は、

その当時に私が得られた情報を元に書いている為、

現在わかっている内容とは、

違うことが記載されているかもしれませんがご容赦下さい。

－－－－－－－ここから－－－－－－－

里中さん

こんばんは。

傾斜マンションの件、

いろいろと正確な情報が出てきましたので、

私の感じている事を纏めてみました。

ちょっと長文ですが、

宜しければご覧下さい。

里中さん以外の方にも向けて書いた文章なので、

その点、ご容赦ください。

－－－－マンション傾斜問題について－－－－

※なお、私が得ている情報は、

ニュースやインターネットによるものがほとんどです。

それらにこれまでの建築経験や、

知人から聞いた話などを踏まえて判断したものです。

間違った内容もあるかもしれませんので、

あぁ、そんなことかなと感じて頂ければとおもいます。

この文章を元に何かご判断されても、

責任は負いかねますのでご了承くださいね。

また、ご親族ご友人に関係者様がいた場合も

お許し下さいね。

特定の人を攻撃する事を目的としたものではありませんので。

それでは．．．

今回の事件、

ただ単に作業責任者が

データを改ざんした事だけが問題とも言えず、

建築、不動産業界全体の仕組みの中で、

起こるべくして起きた問題なのだと、

情報が出てくれば来るほど感じております。

具体的には工期の問題です。

それから、下請け、管理者、責任施工といった仕組み。

【工期の問題】

完成前に販売する分譲マンションでは、

工期を守るのが至上命題です。

年末に引渡して新年から新生活を始めたい気持ちや、

４月から新生活が始まる社会の仕組みは、

簡単に変えられませんからね。

大きなマンションになればなるほど、

工期の遅れは莫大な損害になります。

そのため、ゼネコンや下請けは、

何が何でも工期だけは死守せねばなりません。

昔から言われていますが、

年末や３月末完成の物件が非常に多いのも、

業界にとっては厳しい条件です。

【既成杭の弱点】

※既成杭とは工場で製作した杭を現場に運んで、

打ち込む杭工法です。

今回のように既成杭を使った工事では、

支持層が深かった場合、

急きょ長さの異なる杭を用意しなければならないのですが、

杭を製作するのに掛かる日数は、少なくとも３０日。

多ければ６０日の日数を要します。

今回、たまたま杭工事の終盤に、

支持層の深さが違う場所にあたってしまったようで、

これは非常に運が悪いと言わざるを得ません。

常識的に考えれば、

その分日数を伸ばさなければ適切な工事はできないのですが、

その時点で、

工期を２ヶ月も伸ばすことが出来たでしょうか。

【下請け、責任施工】

今回のような不具合が発見された場合、

本来は売り主である三井不動産か、

元請けである三井住友建設が、

前面にでて説明を行う立場にあると思います。

しかし、今回杭工事を担当した旭化成建材と、

その親会社の旭化成が前面にでて謝罪会見を開くなど、

かなり変わった光景が見られます。

確かに不正をしたのは、

旭化成建材の下請け業者となっていますので、

仕方のない事なのかもしれませんが、

彼らにしても、

悪意を持って（マンションを傾かせようと）行ったことでは、

決してないと思います。

当たり前ですよね。

300億円からの損害賠償なんて、

つぐなえる訳ありませんから。

【大臣認定工法】

それともう一つ。

今回の杭工事は設計しているのも

旭化成建材のはずです。

大臣認定工法といって、

特定のメーカーが認定を受けている工法ですので、

それで確認申請を取得している以上、

工法を変えることは容易でありません。

元請けの三井住友建設からしたら、

お前のところで設計したのだから、

支持層深さ違いも自分のところで責任を取って

きちんと施工しろよといった思いがあって当然でしょう。

【被害者の立場】

今回の件、

元請け施工会社、売り主とも、

最後まで自分たちは被害者である、

その立場を貫くと思います。

一番の被害者は、

不安な状態で住んでいる住民の方なんですけれどね。

両社とも損害賠償の負担はするかもしれませんが、

工期についてプレッシャーを掛けただとか、

不正や偽装を容認していたとか、

具体的な証拠が出てこないかぎり、

あくまでも被害者ですね。

業界全体の暗黙の了解というものだと思います。

やはり下請けの立場は弱いのです。

でも勘違いしないでくださいね。

売り主、元請け会社とも、

不正をやってまで工期を守ろうとした事実は

出てきていませんし。

そもそも不正をしてでも儲けようなどと思っていませんから。

大臣認定ということもあり、

なんとなく、そういう状況を察して、

空気を読んで、施工者が自主的に判断した。

そんな流れなんだと思います。

杭工事意外にも請負工事の多くは、

責任施工と言われています。

問題があれば責任取って直して下さいねということです。

なので今回、旭化成建材が表にでて対応しているのですが、

旭化成は世論の矛先が親会社の自分たちに

及ばないように、自主的に防衛しているわけで。

企業として当然の対応です。

【1/2000】

なお、今回の件、

住宅の不具合として見た場合、

どれほどの不具合だと思いますか？

報道の画面やgoogleストリートビューなどから判断すると、

マンションの長さ方向は９世帯分かなと。

一般的なマンションの間口は６～７ｍなので、

少なく見ても９×６＝５４m

大体50ｍ＝50,000ミリ程度ですね。

沈下した量が2.5cm＝25ミリ

傾き量

25/50000＝1/2000

まだ下がる可能性がありますが、

傾き2,000分の１なので、

数値上は施工誤差の範囲です。

2メートル先で１ミリ下がっている勾配、

皆さん気づきますか？

だから問題ないでしょということではありませんが、

あくまでも数値でみると、こんな感じです。

【マスコミ報道】

テレビ局の方から取材の申し入れが有るとき、

かならず聞かれます。

『このような不良マンションを購入しないようにするには、

なにか方法はありますか？』と

また、

『亀田さんのところに依頼したら、

今回のマンションのような傾きは分かるんですか？』と

答えはＮＯです。

住宅診断はあくまでも仕上がり検査ですからね。

体に例えれば健康診断の程度です。

そこで大きな不具合が見つかれば、

改めて大きな病院の専門機械で精密検査が必要です。

1/2000の傾きについても簡単に説明します。

そうすると、

あまり大ごとでないということが分かるのか、

それ以上の質問はなくなります。

数値上はそこまでの不具合でないのが今回の状況です。

マスコミのみなさんは、

衝撃的な内容がほしいんでしょうね。

【他のマンションでもありえるのか】

工期やコストなど業界の問題が蓄積されてきて、

今回のような問題が発生しているのだと思います。

他のマンションや建築物でも

同じようなことが起きていないかといえば、

そんなことはないだろうなというのは、

多くの皆さんが感じる事だと思います。

もちろん大半が不具合のない健全な施工だと思いますが、

一定確率で不具合は起きているのでしょう。

ただし、それが表面化するのは、

かなり低い確率ですが。

【最後に】

今回の事件を機に、

基礎工事などはより規制が厳しくなることが想像されますが、

社会的な構造を踏まえなければ、

また同じ事になってしまうと思います。

チェック体制を厳しくするばかりでなく、

精度の高い工法などが開発されると良いなと思います。

また、不安な思いをされている入居者の皆さんにとって、

少しでも早く、保障内容がまとまり、

将来不安が払拭される状況になればと願っております。

亀田
－－－－－－－ここまで－－－－－－




さて、如何でしょうか。

建物沈下の原因が施工不良だった場合、
どのような状況だったか、
少しは分かってもらえたのではないかと思います。

ただし、現段階でも、
実際に何が原因で建物が沈下しているのか、
まだ分かっていません。

今後、建物解体に伴い、
大がかりな調査がなされれば、
詳しい原因が分かるようになるでしょう。

また、今回これほど世間を騒がせましたから、
そこまできちんとフォローされるのではないかと期待しております。

決して施工担当者など、
一部の人間が悪意をもって行った事では無いと思いますので。


さて、この後すぐに里中さんより返信を頂きました。


－－－－－－－ここから－－－－－－

亀田さま

こちらからお返事する前に

更にご丁寧なメールを送って下さってありがとうございました。

慌ただしく大変な時期に余計なお手間をお掛けして申し訳ありません。

マスコミも消費者も建築に関しては素人が殆どなので、
今回の報道によって
多くの人々の不安が不必要に煽られているんですね．．．


つづく