新小岩から「リノベーションで不動産を再生」する

私にとっての「激動の２０１４年」がまもなく終えようとしています。

２２年務めた会社を退職し、専業大家の短い期間を経て
「宅建業（不動産業）＋貸家業（大家）」として再スタートしました　ヽ(ﾟ◇ﾟ )ﾉ

不動産業界で２７年・・・大規模マンション開発と新築戸建ての開発・分譲を
除くほとんどすべてのことが経験できました。
特に、直前までしていたＰＭとＢＭの統括マネジメントの経験は今後の社業や
個人的な資産運営に直結できる有意義なものになりました。

一人で出来る限界はあるのでやることは絞ることにしました　(^-^)/

＊大家としての貸家業
　クラシヲの売上のベースとしての安定収益とともに「実験工房」として
　新たな部材や仕様を試すことができます。

＊コンセプト型リノベーションによる収支改善
　中古の収益不動産の収益改善は収入アップとコストダウンですが、
　どちらかに偏ったり短期的な効果しか無い提案が多いのも事実です。
　安易なＢＭの見直しによるコストダウンは特に危険が孕んでいます。
　中長期的な結果の想定のないリノベーションも同様です。
　
＊ペットとの共生推進事業
　少子高齢化に短期改善策はありません。単身世帯の増大とストレスフルな
　社会はペット＝愛玩動物の重要性が増します。

＊不動産コンサル
　相続のタイミングに限らず、不動産の運用は利益相反しない人による
　コンサルが必要です。買いたい人や建てたい人売らせたい人に相談しても
　その人の収益に直結するように誘導するロジックは簡単に作れます。

絞ったのに結構なボリュームです(＃⌒∇⌒＃)ゞ。
新小岩周辺の大家さん、御用命お待ちしています。

不動産業もペット業界です！（ペット共生推進協議会シンポジウム）

第３回ペットとの共生推進協議会シンポジウムに参加してきました　(＝⌒▽⌒＝)

ペットとの共生に対する現状や課題が提言され有意義な一日でした。

で、「不動産業」もペット業界だ！　って再確認できました　(≡^∇^≡)

ペット業界といえば、ペットフード業界が中心ですね！
ペットショップや病院・関連グッズ、最近では「ペットとドライブ」
ってことで巨大産業である自動車業界も参入です・・・が、

ペットと共生する場所はどこ？　って「住まい」ですよ！

世の中には「ペット可」（これがまだまだ未成熟）が増えてます　(≡^∇^≡)

ペットとの共生に不可欠且つ「最も根幹」をしめる「住まい」の
課題が最大だと再認識しました。

世の中には「ペット可」物件自体は増えています。
最近の分譲マンションの多くは「ペット可」
戸建ては自由にペットが飼えますね。

賃貸は・・・ペットを買ってもいいよ！という「許可」が大半です。

許可はするけど設備や仕様は「知ら～ん」て感じで不整備。

これじゃ片手落ちですね。

ペットと共生できる物件に整えてこその「ペット可」ですよ。
まってろニャンコにワンコ達、クラシヲが変えてやるぜ！！

ペットを飼いたいのに飼えない人々がなくなるその日を。

日本ペット小額短期保険株式会社

いぬとねこの保険

今度は築３９年のエントランスリノベーション

築３９年といえば「アラフォー」ですね　(＝⌒▽⌒＝)

JR亀戸駅徒歩１３分のツインマンションの「兄」です（隣接の弟は35歳）
本体と外階段とのジョイント部分に「ありえない施工」があり
度重なる地震の影響や経年により「剥落」（怖い言葉です）　(ﾉﾟοﾟ)ﾉ

よっしゃ！　やるか～！

と、いうわけでエントランスから階段・廊下（老化？）まで行っちゃいましょう！

エントランスは＊＊＊を＋＋＋して

これも交換して物件名称も・・変えます（思案中）

ここや～

ここらへんも・・気になるな～ (≡^∇^≡)
もちろん予算の許す限りでやっちゃいます。
だって、あと１５年（推定５５歳？）家賃を稼ぐなら当然でしょ？

築３５年でもリノベーションで３１％超の家賃増大

住居系の賃貸マンションの税務上法定耐用年数は４７年です。
でも６０年も７０年も維持運営できるはずです　ヽ(ﾟ◇ﾟ )ﾉ

JR総武線の亀戸駅１３分の立地、築３５年のこのマンションは
これから先の１５年を戦えるリノベーションを始めました。

一般的には「築３５年」経過していると「あとは余生」のような
あつかいで家賃下がるものと決めつけられてしまいますよね　(ﾉ_･｡)

この法定耐用年数＝寿命のような悪い認識にまどわされてますね。
減価償却が終わる、金融機関が表ｋ品ｋんる、だから価値がない？

今回は、劣化した設備の更新時期なので当然のこととして
キッチン・洗面・風呂・トイレを交換・・ではなく、
リノベーションしました。今までのものを新しい設備に交換ではありません。

バランス釜の風呂をバランス釜に交換して「安く済ませた」という人が
いますが賛同できません。それでは何も変わらないし良くて現状維持か
おそらく家賃を下げるだけです。

今回の結果は、リノベーションして再募集をした２戸が
家賃がともに３１％以上アップし、礼金も１ヶ月取得です。
募集からは３週間ほどで申し込みになりました。
賃貸事業は単年ではないので最低１０年、１５年どう改善かつ安定しながら
次の１０年、１５年に繋ぐかの連続だと思っています。来年は共用部も着手です。