すごい物件を発見しました！！
仙台市宮城野区なんですが、平成8年築でRC造7階建で
駅から徒歩10分、利回なんと１５．８％なんです～。
積算評価が15,000万、価格は10,900万 教えのとおりの物件
でしたので主人にすぐに連絡しました。 (￣□￣;)!!
主人はこの物件のことを知っていました・・・・・・
言われたことは
「良い物件に見えるけど、現況利回が８．５％でしょう、それには
それなりのわけがあるんだよ」ですって、良く聞くとこのエイリでは
一階店舗の入居が決まりずらく、住居部分に関しても近くに１Rが
多いため、競争が激しいエリアだそうです。
いずれは賃料を下げなければならなくことを考えると手が出せない
そうです。
また、金融機関も店舗部分が入っていたとしても、退去した際に収支
がどうなるのかを見るそうです。
またがんばります。
先日主人に教えてもらった方法で物件選びを始めました。
まずはいろいろネットで検索して資料を送って頂けるように
したんです。
その中でも「投資ＨＯＭＥＳ」はすごく簡単で、日本全国の投資物件
情報が満載で以外にビックリしたのが高利回り物件がたくさんあった
事です。
利回とかもクリック一つで高利回り順にならんですごく簡単、こわごわ
物件の資料を請求したらすぐに返答がありました。業者さんから
連絡をいただと大変だと思い連絡はメールだけにしたんですがしっかり
メール返信来ました。
これから物件選びです。('-^*)/
おススメの検索サイトはこちらです。
良い物件の選び方を教えてもらいました。（大公開）
☆自分の融資枠を知ること。（融資枠以内の物件価格に絞る）
現実に金融機関がどの位融資していただけるのか分からなければ
時間の無駄だそうです。買えない物件をみてもしょうがないですね。
☆銀行の評価が物件価格よりも高い事
金融機関の評価方法には、積算評価方法と収益還元評価方法が
あるそうですが、都心以外は積算評価を基にしているそうです。
積算評価の計算方法
土地
路線価（財産評価基準書・路線価図）×地積（㎡）＝土地評価額
建物
述床面積（坪）×坪単価÷対応年数×残年数＝建物評価額
構造 対応年数 坪単価
ＳＲＣ 47年 60万円
ＲＣ 47年 60万円
Ｓ（鉄骨） 34年 55万円
Ｍ（木造） 25年 45万円
路線価はこちら http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
㎡を坪に替える計算方法
100㎡ × 0.3025 ＝30.25坪
例として、
土地：300㎡・路線価100,000円
建物：平成15年築のＲＣ造マンション・述床６００㎡
土地積算評価：３００㎡×１００，０００円＝３０，０００，０００円
建物積算評価：６００㎡×0.3025＝１８１．５坪
１８１．５坪×６０万÷４７年×４１年＝９４，９９７，８７２円
積算評価額＝３０，０００，０００円＋９４，９９７，８７２円＝１２４，９９７，８７２円
この約１２４００万円以下の売買価格の物件であればＯＫです。
実際に積算評価額以下の物件ってないんですね、でもがんばります。
