卒業

４月。

卒業シーズンも終わり、それぞれ新たなステージに旅立って行く時期である。

自分も今回、前職場を卒業する事になりました。

私事も重なり、４月からは新しいステージで生きていきます。

いろんな方に暖かい言葉を頂きました。

お世話になった社長はじめ、係わってきた皆さんに感謝してます。

この荒波の中でその決断をするにあたっては、新宿と札幌の不動産がかなり効いていました。

こんな時期だからこそ収入の柱を持っている方は会社の動向に左右されず、どっしりと構えていられるのではないでしょうか？

何年も物件を選び続けて時期を逃してしまった方、暫らくは無理になってしまった方も多いと思います。

自分個人ではキャッシュを厚くする事に専念しながら、不動産の買い増しを模索していきます。

次のステージに期待してください。（＾＾）/

（＾＾）ｂ　

激動の３月終了！

激動の３月が終了しました。

結局私のお客様で３件、他で６件の決済で終わりました。

今月も色んなサプライズがありました。

購入を決めてから１週間で決済した方。

一気に４棟購入した方。

久々の独身女性。。　などなど・・・

以前ブログでもお知らせした、勤続数ヶ月、年収数百万の方も無事決済が終わり、めでたく４棟目を購入されました。

総資産で２億半ばでしょうか。。

また、こんなすったもんだもありました。

退職が決まり、退職前に不動産を１棟購入しようという方の案件。

今月は絶対外せない。。

月半ばにめでたくローン承認がおりた。

ところが、、　後半になり、物件が流れた。。

契約の手配までしていたのに、当日になって売りキャンセル。

それまで仲介に任せていたが、さすがに我慢できずに仲介飛ばして直接訪問した。。

内容を聞くと、もう既に纏まる要素が無い。　明らかに仲介の人的なミスである。

仲介は　「残念でした！」　で終わらせられるが、私は違う。。

このお客様は今月しか買えない。　

のこる手段は、銀行にほぼ同額の物件で入れ替えするしかない。　

１億半ばで利回り１３％程度の物件。

一番有りそうで、実はあまりない。　買える層が広いので、あればすぐ売れてしまうからだ。

ラスト１週間。　

みつけた。　これしかない。。　その業者も仲よくしているところなので、３月中決済を確認し、現地・銀行・お客様と順に確認。

お客様は最後だった（笑）　

理由は、もうすでに良いとか悪いとか言えない状況だったので、それがダメなら不動産購入を諦めるしかなかった。

結果としては、自分が欲しいくらいとても良い物件だった。

駅から５分で単身とファミリーの混合タイプ。

平成初旬で２年前に大規模修繕済み。

文句なしではまった。

その方もめでたくオーナーになった。

ケースはさまざまだが、皆さんに感謝される。

まさにこれがこの仕事の醍醐味である。

次は激動の９月だ。

９月はメガも乗ってきそうな気がしている。。。

皆さん、期待しましょう！！

また、今回は私にとっても激動の月でした。　

それは次回にご報告します。

ではでは　

投票よろしく　（＾＾）ｂ　　

DSCRについて

２００９年３月１７日

自分にとって運命の日になるかも知れない。

その内容は・・・

近日公開する。

（なんじゃそりゃっ！！）

それはそうと、３月追い込みの金融機関にとって、これからがまさに半期に１度のチャンスだ。

３月はやりますよ～　なんて言っている金融機関にとって、３月の中でも後半はテンションがあがる。

過去には、申し込みから１週間で決済に持っていったケースもあれば、最高３日で実行した事もある。

それはまさに３月プレミアムである。

ドサクサに紛れて買える方は非常にラッキーで、抜かりないお客様はこの時期に絞ってちゃんとアピールしてくる。

我々営業としては、忙しい中でも頼られるとやはり力が入ってしまう。

今現在、まさに勤続数ヶ月の方が４棟目の物件にチャレンジしている。

通常であれば既に債務過多と見られる案件である。

結果は、追ってお知らせしますが、諦めている方は多いのではないだろうか？

そんな方が安全な賃貸経営をするには、DSCRを１．５～に抑えるのが好ましい。

ここで、久々に実務的な話をしようと思う。　じゃないとただのおっさんの日記になってしまいそうなので・・・

DSCRとは、収入から固定資産税・管理費等の必要経費を引いた実質収入を返済金額で割ると出てくる。

＝ネットの収入÷ローン支払

返済に対してのネットの収入がどれくらいあるかを見る指標である。

通常これは１．３以上はないと良い案件とは言えない。

それが難しいようであれば、総収入に対してローン返済割合を５０％以内で抑える　でも良い。

要は、半分近く空いても返済が出来るようにローンを組めば良い。

この場合のDSCRは最低でも１．８以上になるはずだ。

そうする為には、２通りの方法がある。

１　自己資金をその水準になるまで投入する。

２　現況利回りの高い物件（実質収入が多い物件）を購入する。

フルローンが良い　という方はそこに注意して欲しい。

いくら評価が高くてフルローンで購入できる　と言われても、DSCRが低い案件に対しては、どーしてもそれが欲しいなら自己資金を積むベキである。

それじゃなくても良いのであれば、思い切ってこう言おう。

「すいませーん、違うの下さーい！！（＾O^)＞」

もしくは、「１２０％絶対潰れない会社の一括サブリース、共に白髪が生えるまで契約プラン」の締結である。

ゲッ！！　と思って気にして見たら、俺っちにも白髪発見！（ToT）

このプランはダメっぽい・・・・

更に金利上昇リスクを考えると、いつでも繰り上げ返済出来る体力をとっておくべきである。

みなさん、業者さんの「お客さん、これはフルローン行けますよ！」　の安易な提案にはご注意を！！

投票よろしくお願いします（＾＾）　→