良い物件はいつまでも転がっていない

こんにちは！だんだん寒くなってきましたね！

日が空いてしまってすみません。。久々のブログになりますｗ


さて、本日も前回の話の続きをしたいと思います。

以前書いた部分　↓

僕的に大事だと思った3要素ですが、1.情報　2.スピード感　3.交渉　この3つのうちの2.スピード感の部分をクローズアップしてみます。


良い物件を仕入れるために、、短い経験の中からも自分なりにパターンがあることを見つけました。


大体3つくらいでしょうか・・。


ひとつめですが、単純に表に出てる物件の中でも、安めに出てるもの。

検索サイトなんかでおそらくみなさん探される方がほとんどなので、沿線などは自分の馴染みのあるところから検索するとして、たいてい、「徒歩10分以内」や「利回り10％以上」などにチェックしますよね？

その条件でソートされた中で築もあまり古くなく写真映りもよい、その他特段問題点が見当たらない、、となれば購入の検討土台にあがります。

さて、そこでみなさんはこの後どういった行動をとりますか？

まず問い合わせをしてみる、、資料が来るのを待つ、、現地を見に行く(たとえば週末の休みなどに)、、家でシュミレーションをしてみる、、銀行に相談に行ってみる、、

多少順番は前後しますが、などでしょうか。

この中で、ある程度銀行の目途が立ってから、また、銀行に持ち込むに当たってはやはり現地を見ますよね。それが週末など日が空く場合、、情報が出てから購入申込書を提出するまでに相当日数がかかります。

比較的優良な物件であれば、この行動パターンであれば、他に話が入ってしまうケースが多いです。

購入申込書(買付)を出すタイミングとして、また、売買の進み方として、

1.番手優先　2.価格優先　3.融資早い順　この3つの要因が絡むのですが、選ぶのは売主であったり、仲介会社の裁量であったりです。

もし、1の番手優先であれば、先に買付を入れることが交渉権を獲得する絶対条件になります。

この際求められるのはスピード感です。仲介会社によっては(というかたいていですが)いわゆる緩い買付というのは嫌がられます。

ほんとに買うの！？と思ってしまいます。

不動産取引の流れや投資に正解は無いと個人的に考えますが、決断力やスピード感は重要な要素だと認識しています。

ただ、いろいろ熟考したり空いてる日時に見に行ってみようかなどマイペースに進めてて良い物件をまとめられたことなどあまりありませんでした。

なのである程度の決断力、スピード感は必要かと思います。

ちなみに残りのふたつですが、

ふたつめ、築年、立地、外観等問題なさそうな物件だけど、物相応の値付けがされているもの。
この場合で売却理由がある期限が切れているもの。(例えば、法人所有で今期の売上に計上したいなど)期限まで相当日数空いている場合、まだ売却に出したばかりなので安くするつもりないですよ・・。といった案件です。日が経つと、日々新しい売物が市場に出ますので古い物件は忘れられがちです。また、出回り感がでてしまって、あぁその物件知ってるよ、といってあまり真剣に検討されなくなります。

こういった物件は期限が近付くと売却理由がはっきりしているため、ある程度下げてでも売ろうと売主は考えています。またみんなが上記のような反応示しているのでこっそり進められます。
問題は自分も忘れてしまう事ですｗ概要書を机の上に置いておきましょう！


みっつめは上記と被りますが、ある程度出回り感のある物件が売れなくて値段も下がってきてるのに、なぜ売れないか？と勘ぐってみんなでけん制しあうパターンです。

この場合、周りを気にしないこと、自分の判断を信じることです。

その為にはしっかり調査して、ヒアリングをすることです。また、過去データを調べることです。

長くなりましたがまた次回に持ち越します。

相場観

こんにちは！ダイムラーコーポレーションの田中です。

だんだんと涼しくというよりかは肌寒くなってきましたね！風情がある季節ですが徐々に落葉してさみしい季節へと変化していきます。

個人的には生まれた月ということもあり、体調的には自分にあった月ではあります。

質量あるものには重力が存在し、生まれた月日というのは星の位置関係の中で自分が誕生したわけなので、重力の影響面では理論上1番適しているのでは？と思います。

四柱推命なんかはこの理論ですよね。余談ですが。。

さて、本日は前回の話の続きをしたいと思います。

僕的に大事だと思った3要素ですが、1.情報　2.スピード感　3.交渉　この3つのうちの1.情報の部分をさらにクローズアップしてみます。


前回、さらにこの情報の部分を細分化して説明したと思いますが、今回はさらにこの内の一部分、相場観を養うについて詳しく説明したいと思います。


なぜ相場観を養う必要があるのか？

それは、相場観がわからないと、紹介された物件が良くても、即座に反応できないからです。
また、今の時勢の流れが読めないと、ずれた感覚のままですといつまでたっても物件を購入できないからです。

都内23区内でRCで駅徒歩10分以内で利回り10％以上なら買います。それが出ないなら出たときに買います。といった、絶対的な基準を自分の中で設けることも大事だと思います。

しかし、そのような物件が今後の経済情勢の中、出てくるかもしれない、出てこないかもしれない、また、出たとしてもいつになるかわからない。

リーマンショックのような恐慌が起これば出てくるかもしれません。。

しかし、例えばリーマンショックのような恐慌時にはたしかに投げ売りの収益物件は出てきます。

それと同時に金融機関は貸出を引き締めます。自己資金1割で融資してくださいなどの話はまず通らないでしょう。

だんだん景気が回復するとともに収益物件の価格が上昇し利回りが低下し、その流れとともに金融機関の融資環境も緩み出します。

投資の考え方の中で、人に与えられた平等な資産は時間だと思います。

先送りの考え方、また、ずれた感覚のままでいることはこの一番の資産である時間という概念を有効に使えていないのです。

利回り5％で購入したものが10％でなければ売れないという状況になれば、資産価値は半減です。
この投資は失敗と言えます。

ここまで極端ではないにしろ、10％の物件を10年待って買うよりは、8％の物件を10年先に買ったほうが、残債もかなり減り、何かあっても売却して手残りが残ります。また、残債が減ることにより担保余力ができます。この担保余力を使って次の物件が購入できるのです。物件が増えれば、資産の増え方が加速度的に増していきます。まさに資産が資産を生むのです。

これは時間を有効に使っていることになります。

何のために不動産投資を行うのか？まずは目的を明確にすることが大事かと思います。

その目的を達成するにはどうしたらいいか？10％の物件でなければその目的を達成できないのか？そんなことはありません・・。

話がずれましたが相場観が身に付けば、ネット上に転がっている物件で転売することも可能です。

まずは相場観を養う、これはとても大事です。

また次回に持ち越します。

銀行には理由が必要！

こんにちは。

　
ダイムラーコーポレーションの山本です。


秋らしい過ごしやすい季節になってきましたが、
皆さまはいかがお過ごしでしょうか。


季節の変わり目で体調を崩さないよう気を付けて下さい。


さて、弊社では全国の物件を取り扱っておりますが
先日地方の物件を仲介させて頂いた際に銀行の方からこんなことを聞かれました。
「このお客様は物件のある土地と何か関係はありますか？」
「当行とお付き合いのあるお客様ですか？」


銀行にもよりますが、
遠方の物件を購入する場合、何故その物件を購入するのかという理由付けが
審査をする材料として必要になってくるそうです。

利回りが良いから、入居率が良いから、という理由だけだと
審査の土台に乗せるのが難しいようです。


また、地方銀行などで多いのが「当行とお付き合いのあるお客様ですか？」
という質問です。

今まで全くお付き合いが無い人ですとやはり銀行としても慎重になりますが、
逆にお付き合いのあるお客様ですと、積極的に融資して頂ける場合もあります。


不動産投資をされている方の中には
これからもどんどん買い増しをしていきたいという方が多いかと思いますので、
地銀・信金と関係を築いておくというのも、投資戦略の一つになるのではないでしょうか。



今日のクレド
「ダイムラーの一員であることをいつも忘れません。職場にいる時も出た時も
ダイムラーの一員として身だしなみ、言葉遣い、振る舞い、自分の行いに
責任を持つことを心がけます。」

スーツのジャケットにダイムラーの社章を付けていますので、
職場を出た時であってもダイムラーの一員であるという自覚をもって、
自分自身の振る舞いには注意していきたいと思います。