令和2年4月1日から施行されている改正民法につきまして、当税理士法人ルベールでは今月初にセミナーを行う予定でしたが、新型コロナウイルス感染拡大防止のため中止となりましたので、その主な内容をここに記載したいと思います。

 今回は、不動産賃貸契約に関する改正点についてまとめていきます。

 

【Ⅰ】修繕・原状回復

 

(1)通常損耗・経年変化の原状回復は貸主が負担

 不動産賃貸契約の終了時に、借り手が貸主に物件を返還する際、改正前の民法では、原状回復義務の範囲が明文化されていませんでした。

 改正民法ではこれまでの判例の考え方に基づいて、借り手に原状回復義務があるとした上で、通常の使用によって生じた損耗や時の経過によって自然に傷んでいく経年変化について借り手は原状回復義務を負わないということが明文化されました。

 =通常損耗・経年変化にあたる例(貸主が費用負担)=

  ・家具の設置による床、カーペットのへこみ・設置跡
  ・テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ(電気やけ)
  ・地震で破損したガラス
  ・鍵の取替え(破損、鍵の紛失の場合を除く)

 =通常損耗・経年変化にあたらない例(借り手が費用負担)=
  ・引っ越し作業で生じたひっかきキズ
  ・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の毀損
  ・たばこのヤニ・におい
  ・飼育ペットによる柱等のキズ、におい

 

(2)修補特約には原状回復義務の範囲を明確に定める

 当事者の合意があれば、不動産賃貸契約において修補特約を設けることが認められますが、原状回復義務の範囲については「通用損耗・経年劣化の場合でも借主が原状回復の義務を負う」などといった曖昧な表現ではなく、具体的に分かりやすく示す必要があります。

 

(3)賃貸中に借り手が修繕できる

 賃貸中の物件に、雨漏りや設備の故障などが発生した場合、改正前の民法では貸主がなかなか修繕してくれなかったとしても、借り手が勝手に修繕することはできませんでした。

 改正民法では次のような場合は借り手が修繕できるようになりました。

 ・借り手が貸主に対して修繕が必要であることを通知する、または貸主が修繕の必要性を知ったにもかかわらず、相当の期間内に修繕をしないとき

 ・差し迫った事情があるとき

 

(4)一部滅失は賃料減額

 借り手に過失がなく、災害などにより建物の一部が使用できない、あるいは電気やガスが使えないなど、建物に物理的・機能的な一部滅失があったとき、改正前の民法では借り手は「賃料の減額を請求できる」とだけ規定されていました。

 改正民法では、借り手が請求しなくても、使用できない部分の割合に応じて賃料は当然に減額されることとなります。

 

【Ⅱ】敷金

 

(1)敷金が明文化されました

 改正民法では、敷金について「いかなる名目によるかを問わず賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」と規定が明確化されました。

 

(2)敷金の返還時期と返還すべき範囲

 貸主は、不動産賃貸の契約終了後、物件が返還されたときに敷金を返還しなければなりません。ただし、滞納家賃や借り手が負担すべき修繕費がある場合には、その金額を敷金から差し引いた残額を返還します。

 原状回復については、借り手が勝手に呼んだ業者に工事されるとかえって物件の価値を毀損する可能性があるので、貸主が指定業者に依頼し工事費用を敷金から差し引くことを契約書に明記した方がいいでしょう。

 

【Ⅲ】駐車場、資材置き場等の土地賃貸

 借地借家法の適用のない、建物所有を目的としない土地(駐車場、ゴルフ場、資材置き場、太陽光発電事業用地など)の賃貸について、改正前の民法では契約期間を20年以内としていましたが、改正民法では最長50年となりました。 

 

【Ⅳ】個人との保証契約には極度額
 家賃の滞納などに備えて、借り手に保証人(個人)を求めることがあります。改正前の民法では、例えば借り手の落ち度で貸家が焼失した際に、保証人に巨額な損害賠償が請求されることがありました。

 改正民法では、個人の根保証契約では保証人が支払の責任を負う金額の上限額 (極度額) の定めのない契約を無効にするなど、保証人保護の規定が定められています。

 

※保証について見直されたルールにつきましては、次回くわしくご説明いたします。

 

   大畑