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2005年11月08日

定期借地権のことなど

テーマ:日記

こんにちは。ゆづです。


模擬試験問題に定期借地権が出ましたので

そのことなど、チラっと・・・。


定期借地権制度といいますか、借地借家法が施行されたのは、

私が大学生のときでした。

(いやん、具体的年齢がばれてしまう)


そのとき、民法の講義で先生が発した言葉を覚えています。


「いろいろ理由や言い訳をならべていますが、

要するに

地主に有利な法律を作ったということです。」


へぇ~と思ったものですが、

先日、実際に定期借地権が絡んだご相談を受けたとき、

きちんと勉強しておけばよかった、と激しく後悔。


昨日の模擬試験では、もっと後悔(笑)



定期借地権は3種類あります。


居住用マンションで利用されているのは

一般定期借地権が多いようです。

期間が50年以上で、用途は居住用でも事業用でもOK、

建物買取請求は契約上の特約で排除できますが、

実際はどうしているのかな?



お受けするご依頼で多いのは

事業用借地権です。

期間は20年以上50年以下、用途は事業用に限られます。

書式は公正証書で行います。

(実務ではその前に覚書を交わし

その後公正証書を作るようです。)

建物買取請求は認められておらず、期間満了後は更地返還します。


まだ出来て歴史の浅い制度なので、

せいぜい経過年数は10年程度のものですが、

今後どうなっていくのか興味があります。


模試では、ロードサイドのファミリーレストランが借地している設定でした。

このような業種の場合、20年周期くらいで市場も環境も変わるので、

いい回転なのかもしれません。

しかし、実際には工場や倉庫を事業用定期借地で建てている場合もあります。

ましてや、事務所が併設されていたりしたら・・・。

あと10年そこそこで事務所移転ですよね。大変だ。


話はあちこち行きますが、これと絡んで税務のことが笑えました。

税務上の建物の耐用年数というのが決まっているそうです。

(何年なのかはウロ覚え、つまり忘れた。)

で、事業用定期借地上の建物なら、契約上は20年で取壊しのはず。

だから、ある意味、耐用年数って20年?って気がするのですが、

でも、税務上の耐用年数は20年以上で減価償却するそうです。


定期借地権の一時金の税務上の取り扱いが、先日変わったので、

そういうのも、もしかしたら制度が出来てくるのかしら?


まぁ、耐用年数も短ければいいわけでもないし、

長ければいいわけでもないのですけれどね。

で、お客様のご相談については・・・

悩んでい、なかなか明快な回答が出来ない状態でいます。

なんとかしなくちゃ!



2005年11月07日

全答練2回目 など

テーマ:勉強記録

みなさん、こんにちはm(__)m ゆづです。


昨日は予備校の模擬試験を受けてきました。

最後の模擬試験だったので、私なりにがんばったのですが、

所詮、付け焼刃・・・。

刃はしっかり圧し折られてしまいました。


今日、「全然解けないんです~、間違いばかりだし」と

会社の先輩に相談したところ、

「・・・・今ごろになって焦っても(以下略・・・・・」   

と呆れられてしまいました。





2005年10月28日

宅地見込地など

テーマ:勉強記録

【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】

午前問

宅地見込地の鑑定評価

  宅地見込地は、鑑定評価の主体が判断

  熟成度、熟成度修正

  開発法(控除法)など





本日のお悩み

  とにかく眠いです・・・。

  しかし、学習室が仮眠室になっている人は/p>

  私以外にもいた。



先日、日経新聞中部版に掲載された記事ですが、

丸栄(名古屋の百貨店)所有の土地を平和不動産が購入し

ビルを建てて収益を見込んでいるそうです。

購入価格は坪単価にして1200万円(新聞記事による)。

相続税路線価の約4倍の価格です。


ちょっと前には、この場所からもう少し南に下った土地が

相続税路線価の約6倍で取引されていました。


すごいですね・・・・。


都心のほんの一部の土地だけなのですが、

値上がりしている土地もあるのです。


でも、その一方で、まだまだ下落し続けている土地も

いっぱいあります・・・。


値上がりしている付近でも、

画地規模が小さかったり、形状が悪かったり、

接面道路が狭かったりすれば、

必ずしも高く売れるわけでもないんです。

理論上は!


実際の市場では・・・

複雑な事情も絡み合って、一筋なわではいきません。

頑張って鑑定しなくては!







2005年10月26日

宙組トップ 和央ようか 退団(T_T)

テーマ:タカラヅカ

宝塚歌劇団 宙組のトップスター

和央ようか さん(愛称 タカコさん)が

来年7月で退団されるそうです。 スポーツ報知 より


いよいよ退団ですか・・・。


タカコさんがトップになってから、確かに随分になるので

そろそろそんな時期なのかもしれませんが、

やっぱりビックリしたし、寂しいですね。


私は贔屓の生徒さんが宙組にいるので、

よく観に行ったものですよ~。


タカコさんの黒燕尾姿はとてもカッコよかった。


サヨナラ公演が素敵な演目になることを

心から祈っています。

また、彼女の優雅なダンスが好きなので

そういう部分が活かされた演出になるといいなぁと思います。


でも、チケット入手困難で、観に行けないんだろうなぁ。




2005年10月26日

鑑定評価報告書など

テーマ:勉強記録

【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】

・午前問

鑑定評価報告書の記載事項 など





本日のささやかな喜び

 今日もヒールの音が目立つ靴を履いていました。

 そのおかげで、出発直前の電車に乗せてもらえました。

 

 カンカンカンっと階段を下りてくる、凄まじい音に

 車掌さんもビックリしたみたい。

 靴音に「待ってくれ~~、乗るよ~~」って響きも混じっていた模様。




昨日は住宅地郊外にある工場を調査してきました。

工場の場合、昨今気になるのは「土壌汚染」・・・。


・現状及び過去の土地の利用状況を

 閉鎖登記簿や過去の住宅地図で調べます。

・土壌汚染対策法の指定区域ですか?

・水質汚濁防止法の特定事業場ですか?


などなどの調査をします。


でもって、場合によっては専門調査機関で

調査してもらいます。

この調査はピンからキリまであるようです。

私がウワサに聞いたピンの価格はウン百万円!

ちょっと驚きました。


さらに土壌改良をかけたら、土地価格マイナスになっちゃうのでは・・・。

不動産を持っていることは

必ずしも「資産」になるわけではないようですね(T_T)





2005年10月25日

確認など

テーマ:勉強記録

【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】

午前問

・対象不動産の確認  など





こんにちは。ゆづです。


本日のお悩み・・・

 事務所近くの道端で、偶然、いとこに出会いました。

 5年ぶり!

 私はすぐに気が付きましたが、先方は私がわからなかった様子・・。

 印象が薄いのかなぁ?  それとも寄る年波で(以下略




さて、先日、相続に関連して鑑定評価のご依頼をいただきました。

相続税に関連しているワケなのですが、

納税しなければならないほど、財産を相続するのか!

大変な資産家だなぁ、と素直に羨ましがってしまいました。


が、やはりお金持ちにはお金持ちの悩みもあるみたいで・・・。


申告にかなり労力がかかるようです。

親族がなくなって、精神的にツライときに

申告の作業でバタバタするのも参りますよ・・・、とのこと。


中には早くから相続税対策として

資産を管理する会社を設立し、

アパートを建てて賃貸経営をしたり・・・

なんて方もいらっしゃいますけれど。


どっちにしても、アタマを使わなければ乗り切れなさそう。


私には出来ないなぁ。

ビンボーなので、アタマが悪いのか、

アタマが悪いからビンボーなのか、

たぶん、私は両方だな(^^ゞ



2005年10月24日

午後問 平成13年など

テーマ:勉強記録

【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】

午後問

・直前答練4回目の復習

・全答練1回目の復習   要はDCF法がよくわからないってコトです。


午前問

・継続賃料など




あたかも土日はしっかり勉強をしたような

アピールですが・・・・。


「コープス・ブライド」が公開したので、

そんなわけありません。


グッズを買いに、映画館へまっしぐらでした。

家でサウンドトラック聞きまくっていました。


ダニー・エルフマン最高です。ばんざ~い \(^o^)/



「コープス・ブライド」公式?グッズには

こんなのがあります↓

松竹グッズネット


もっとイロイロ出て欲しいな。


2005年10月21日

一時金の取扱など

テーマ:勉強記録

バートン監督が来日しているようですね。

「コープス・ブライド」のプロモーションとのこと。

嬉しい(>_<)。






ヴィクターとエミリー(コープス・ブライド)のお人形も

一緒に来日したそうです。




【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】

午前問

賃料の鑑定評価  一時金の取扱

            (名称のいかんにかかわらず~のフレーズ)

            必要諸経費について

            基礎価格の求め方 

などなど


昨日は久々に予備校の自習室に行きました。

しかし行っただけで終わってしまった気がする。




2005年10月20日

賃料の鑑定評価など

テーマ:勉強記録

本日のお悩み


ヒールには要注意!

靴のヒールです。

私はそれなりに身長はあるのですが、

ときどきヒールが7センチくらいの靴をはきます。


ところが、ヒールってすっごい足音しますよね~。

こんな靴をはいて実査に行ったら・・・・

とっても目立っちゃいました。

フツーの住宅地で人通りもないところで

大きな靴音するし、何もないところでカメラ構えているし、

今回なんてファイル広げて確認することもあって・・・。



所有者様の了解のもとだったから、いいようなものの。

目立つ実査は控えなければ・・・。


過去に、非常に目立つ実査を敢行し、

チンピラにからまれたことがあります。


そのうち、この内容もアップしますね~。




【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】

午前問

・新規賃料、継続賃料を求める際の留意事項など

・区分所有建物及びその敷地の鑑定評価など


といいつつ、実際は少しテキストを読んだだけで

落ちてしまいました(^^ゞ



2005年10月18日

週末興行成績~ウォンカ氏返り咲き(>_<)

テーマ:映画

みなさん、こんにちは。ゆづです。


本日のお悩み・・・・

昨日の名古屋は雨だったのですが、

私が自転車に乗り始めたら降ってきて

目的地に到着後しばらくして止んじゃいました(-_-メ)


これって、昨日のお悩み?




さて、爆走中の「チャーリーとチョコレート工場」ですが

なんと先週末の興行成績で、またもやトップ返り咲き。

興行通信社 より


ウォンカ氏はかなりしぶといようですね。


工場見学ツアーご一行様

今週は目立った大作映画の公開もなく、

前週の約73%の動員でしたが1位になったようです。

秋の映画商戦まで、まだ数週間ありますし、

ひたすら走るんでしょうねぇ。


頑張れ~~!




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