――――――――――――――――――――――― ■利回りを計算するための前提条件 ☆２０２５年２月６日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私の不動産投資の実例に基づいて 自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）を計算し これを実現するための注意点をまとめました。 「不動産投資はどれくらい儲かるのか」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t8201 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t8201 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t8201 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「利回りを計算するための前提条件」 と題して 私が以前から考えていた 不動産の利回りの数字と投資の関係について 書いてみたいと思います。 大変申し訳ないのですが 今回の内容は「数字遊び」および「言葉遊び」であり 役に立つ内容ではないと思います。 【例１】 戸建てを０円で譲ってもらい 仲介手数料や登記費用で５０万円かかり 家賃４１６６６円×１２か月＝５０万円で貸せたら 利回りは ５０万円（家賃）÷５０万円（初期費用）＝１００％ になります。 （今回は、空室、経費、税金は考慮しません。） 【例２】 世の中にはすごい投資家さんがいて ボロボロで、傾きがあって、残置物のある物件を １００万円もらって引き受ける人がいます。 この場合は 仲介手数料や登記費用で５０万円かかっても まだ５０万円が手元に残りますので この分、自己資金が増えた事になります。 そしてこのボロ家をＤＩＹ可能賃貸として 家賃２０８３３円×１２か月＝２５万円で貸せたら 利回りは ２５万円（家賃）÷－５０万円（初期費用）＝－５０％ という計算になります。 つまり以下のような結果になるのです。 【例１】 ・自己資金が５０万円減って賃貸 →利回り１００％ 【例２】 ・自己資金が５０万円増えて賃貸 →利回りマイナス５０％ でもこの結果はおかしいですよね。 【例１】の計算は正しいのですが 【例２】では物件取得の時に自己資金が増えて その後も家賃でお金が増え続けていますので 利回りがマイナスという事は考えられません。 利回りがマイナス５０％というのは ２年で元本がゼロになってしまうという事ですが 【例２】において ２年後に物件と今までの家賃が消滅するのでしょうか。 そんな事はありませんよね。 しかし数学においては ・プラス×プラス＝プラス ・プラス×マイナス＝マイナス と決められていますので この計算は正しいはずなのです。 私はこの結果を どのように説明すれば良いのかについて かなり前から頭を悩ませていました。 そしてこの度、私は原点に帰って 「投資（investment）」 について調べてみました。 そうしたら英語のウィキペディアに 以下のように書かれていました。 ”commitment of resources to achieve later benefits” 「後の利益のために、資源を投入すること。」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t8201 これで私はわかったような気がしました。 「投資」とは「資本」を「投入」する事であり この前提に基づいて「利回り」を計算しますが 【例２】では「資本」を「投入」していません。 だから【例２】は「投資」ではないのです。 「資本」を「投入」していないにも関わらず 「投資」で使われる「利回り」の計算式を使ったので 結果がおかしくなったのです。 私はこの事に気が付いて ようやくわかったような気がしたのでした。 この事を、別の例を用いて説明してみます。 【例３】 銀行に１００万円を預けて （１００万円の「資本」を「投入」して） １年間で利子が１万円付いたら １年後は１０１万円になって １００万円の「投資」に対して 「利回り」は１％という事になります。 【例４】 銀行の口座開設キャンペ－ンで１００万円が当たり １年間で利子が１万円付いたら １年後には１０１万円になります。 しかしこの場合は １円も「資本」を「投入」していませんので 「投資」をした事にならず このため 「投資」の「利回り」の計算式を使うこと自体が 不適切なのです。 つまり 「利回り」を計算するためには 「投資」が行われた事が前提で 「投資」とは「資本」の「投入」ですので これが行われていない状況では 「投資」の「利回り」の計算式を使うこと自体が 不適切なのです。 言い換えると「利回り」を計算するためには 前提として自己資金を出す事が必須であり そうでない場合は 「投資」の「利回り」の計算式を使うこと自体が 不適切という事です。 だから物件と一緒にお金をもらう 「物件のマイナスゲット」は 「資本」を「投入」していないので「投資」ではなく このため 「投資」の「利回り」を計算する式を使う事自体が 不適切になるのです。 私はこの度 英語のウィキペディアを調べてみて このような考えにたどり着いたのでした。 今回は 「利回りを計算するための前提条件」 と題して 「利回り」を計算するためには 「自己資金」を出していることが前提。 という説明を書きました。 ところで今回の内容を 財務三表の用語を使って説明すると 以下のようになると思います。 ＲＯＥ＝利益÷自己資本 ＲＯＡ＝利益÷（自己資本＋他人資本） であり 【例１】では ＲＯＥ＝ ５０万円（家賃）÷５０万円（自己資本）＝１００％ ＲＯＡ＝ ５０万円（家賃）÷５０万円（自己＋他人）＝１００％ 【例２】では ＲＯＥ＝ ２５万円（家賃）÷－５０万円（自己資本）＝－５０％ ＲＯＡ＝ ２５万円（家賃）÷５０万円（自己＋他人）＝５０％ となります。 ＲＯＥ＝利回りであり 【例２】ではＲＯＥが－５０％という異常な値ですが 【例２】でもＲＯＡは５０％であり これは物件全体にかかった費用が分母ですので それなりに参考になる結果だと思います。 またこの計算は 「物件のマイナスゲット」だけでなく 「お金が余るくらいのオーバーローン」を受けて 不動産投資をした場合も 同様の結果が得られるという事を意味しています。 「物件のマイナスゲット」では 売主から「他人資本」を得て 「お金が余るくらいのオーバーローン」では 金融機関から「他人資本」を得ますが 結局は「他人資本」の獲得が 不動産投資の肝であるという点では 同じだと思ったのでした。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t8201