個人でもプロパーローンなら上限なし | 【ゆめたか大家】ゆめたか大家の本文ブログ
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2012年4月に、東京都葛飾区で築34年の木造アパートを購入しました。

日本政策金融公庫よりほぼフルローンで融資を受けました。

現在は「収支管理・確定申告編」を連載しています。

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■個人でもプロパーローンなら上限なし

☆2020年2月10発行
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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。


「個人」の「業務的規模(5棟10室未満)」の

不動産所得の確定申告についてのまとめです。


「収支管理・確定申告編」

http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t781

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■本文
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私は時々、不動産について

ご相談をいただく事があるのですが

不動産の融資について

間違った知識が蔓延しているように思いましたので

今回、筆を取りました。


まず基本的な所からのおさらいになりますが

不動産賃貸業において融資を受けるには

「アパートローン」と「プロパーローン」があります。


「アパートローン」が受けられるかどうかは

給料や資産背景が大きなウェイトを占めますが

賃貸物件の収支も計算されます。


「プロパーローン」が受けられるかどうかは

賃貸物件の収支が大きなウェイトを占めますが

給料や資産背景も考慮されます。


だから最初は

「アパートローン」で融資を受けて

不動産賃貸業の実績を積んで

事業者として認められるようになったら

金融機関が

「プロパーローン」を組んでくれるようになる。

というのが、原則的な流れです。


そして

「アパートローン」では保証料を払いますが

「プロパーローン」では保証料がありません。


保証料は融資金額の2%+消費税くらいですので

5000万円の融資なら保証料は110万円です。


だから保証料は結構高いのですが

「プロパーローン」が受けられるようになれば

この保証料が不要になるのです。


そしてこの「プロパーローン」についてですが

情報が交錯しています。


以下の不動産屋さんの融資の説明記事では

「個人でプロパーローンを組むことはできません。

 プローパーローンを組む場合には

 必ず法人化しておく必要があります。」

と書かれています。

http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t781


しかし以下の不動産屋さんの融資の説明記事では

個人でもプロパーローンは組めると書かれています。

http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t781


これはおそらく

各々の金融機関の方針や

個人/法人の資産背景によるのだと思います。


ちなみに私は

「個人」で「プロパーローン」を受けています。


藤山勇司さんは

不動産賃貸業の実績を作った上で

信用金庫と取引をするようにして

プロパーローンを受けるように教えておられますが

私もそのようにしたのでした。


そしてまた

「個人」の場合は、融資金額に上限があるけど

「法人」の「プロパーローン」の場合は

融資金額に上限がない。

と誤解されている方がいるのですが

「個人」であっても「プロパーローン」の場合は

融資金額に上限はありません。

(上限があるのは「アパートローン」です。)

http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t781


(とはいえ

 「個人」で多額の融資を受けて

 不動産所得が莫大になると

 税金が莫大なりますので

 実際は、そうなる前に法人を作ります。)


ところで「プロパーローン」は

保証料がなく、融資金額に上限がありませんが

マイナス面もあります。


以下の不動産屋さんの記事にもあるように

「一般的には

 個人が不動産投資ローン(アパートローン)

 を借りる場合より

 法人(のプロパーローン)の場合は

 金利は高く、また借入期間も短くなります。」

となるのです。

http://scene-ex.jp/L2485/b0/10t782


今回の内容を、以下にまとめておきます。


・個人のアパートローン

 保証料あり。融資額上限あり。低金利。長期間。

・個人/法人のプロパーローン

 保証料なし。融資額上限なし。高金利。短期間。


上記のまとめは

各々の金融機関の方針や

個人/法人の資産背景によって変わってきますが

だいたいの基本線と考えていただければと思います。


不動産の融資については

例外的な自慢話が一人歩きしてしまい

そしてこういった誤った情報を信じて

「個人」で1つも物件を持っていないのに

「法人」を新規で作って

最初から「プロパーローン」を

受けようとしている人がいるのですが

これは基本的には無理なのです。


私の記憶では

沢孝史さんも、寺尾恵介さんも、石渡浩さんも

「個人」で3億円くらい

借りていらっしゃったと思います。


今回は

「個人でもプロパーローンなら上限なし」

と題して

不動産の融資に関する

原則的な所をまとめました。


皆様のご参考になれば幸いです。