富山県黒部市のユーミーマンションブログ☆

宮崎建設㈱の不動産部スタッフで,空室情報や新築マンションの進捗状況など綴っていきます。


テーマ:

シート看板


本日快晴!

南国ブログをひたすら快走する大角さんと

現場にシート看板を取り付けてきました。

3枚一組で横540×縦360センチ、

作業中は大きく感じるのですが、

離れてみる案外、小さく見えてしまいます。


こちらの「仮称)グリーンガーデン黒部」では

構造見学会を開催する予定です。

鉄筋コンクリート造の頑強な構造をご見学

いただくことができます。

あらためてチラシでご案内致します。


さてブログの続きです。


行列のできるラーメン屋さんがあるように

満室を続けるアパート・マンションがある、

はずです。


どんなアパート・マンションなのか?

そこが「健全経営」のはじめの一歩です。


ラーメン屋さんだったら

美味しいこと」がであるように、

アパート・マンションだったら

暮らしやすいこと」が

健全経営のはじめの一歩です。


お客さんが足を運んでくれないと

ラーメン屋さんはどうなるのか?


一括借り上げだし、

売上げ保証があるから

安心できる??


1日10杯、1ヶ月に300杯の

ラーメンの売上げ

30年間、保証してくれる??


そんな商売が本当にできるの?


ここで見落としてならないのは

保証されているのは「売上げ」であって

「利益」ではないことです。


毎月300杯のラーメンの売上げ

30年間、保証することができるか?


答えは「できる」でしょう。


まわりにライバル店がどんどん増えて

300杯を切るようであれば

ラーメン一杯の値段を下げればよい、わけです。


そんなバカな、と思われるかもしれませんが、

保証会社が保証すると約束してくれるのは

「300杯分の売上げ」です。


味がそこそこだったら(本当はここが要点!)、

毎月300杯売れるような値段にすればよい

のです。


家賃保証って何でしょうか?


それは例えば、

入居率90パーセントの家賃を保証することです。


この方法を極論すると

そこにアパート・マンションがある限り、

永久に家賃保証はできます。


100年保証でも表現としては可能です。

建物をリフォームしながら100年間、

家賃を1円にしてもよいから保証する、

別に利益を約束する必要はありませんから。


「家賃保証」という言葉が

とても魅力的で、そして、波乱含みなのは

表現に問題があるからです。


まぎらわしいのは「利益保証」ではないことです。

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日本は今、実りの秋でもあるため林檎やミカンをはじめ多くの果物がありますが、

タイでは年中果物が取れます。しかも、4月から6月頃は特に下の写真のような果物が食べられます。
ライチ

左手前がライチで、右側がマンゴスチン、奥にあるのがランプータンです。

どれもとても美味しいですね。特にライチは冷凍ものと比べ物にはなりません。

現地で買うととても安いのですが、日本に持ち込める果物はドリアンとパイナップルだけ(寄生虫がいないから?)です。空港などでは高いですが、チェック済みの果物は売っていますよ。

そうでないものは、税関?でのチェックで没収されますので注意して下さいね。

実際、私がそうでしたショック!

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賃貸情報でいつもお世話になっている

シーエーピーさんから月刊誌「とやま住まい情報」と

「タウン情報とやま」が届きました。

富山の賃貸情報をチェックするため毎号、

隅々までチェックした後、タウン情報を楽しみに

読ませてもらっています。今月号の特集は

「富山のラーメンを半額で食べつくす」で、

県内の美味しいお店の半額クーポン券付き!!

さっそく、利用させてもらう計画を立てました。


さて本題、この異常なアパートラッシュを

ラーメン屋さんで考えてみましょう。


営業マンは言います、

いいところに土地をお持ちですね、

使わないともったいない、どうですか、

ラーメン屋さんを始めませんか?

大手の私どもが30年間、

一括してお店を借り上げますし、

収入を保証します。

お店の手直しの費用もかかりません。

面倒なことは一切ありません。

すべて任せてください。


ラーメン屋さんのオーナーになって

何もしなくて30年間、収入が保証される?

そんな美味しい話があれば、

土地があれば誰でもラーメン屋さんを

始められそうです。


そして事実、一斉に建ち始めたわけです、

黒部のあちこちに同じラーメン屋さんが。


行列のできるラーメン屋さんはどこが違う、

もちろん「味」ですね。

それじゃ、人気の賃貸物件はどこが違う、

それは「暮らしやすさ」です。


味が勝負」がラーメン屋さんなら

暮らしさすさが勝負」が賃貸経営のはずです。


それじゃ、そのアパートは暮らしやすいの?

賃貸経営を始める前に、大家さんは絶対に

確認すべきことです。


これこそが賃貸経営の出発点ですし、

はずしてはならない要点です。


ラーメン屋さんを始めるのであれば多分、

自分で実際に食べてみるはずです。


土地活用に提案されたラーメン屋さん、

実際に自分で食べもしないで、

パンフレットや事業計画書といった

紙に書いた「情報だけ」で

30年間、すべてを任せて大丈夫?

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タイでは数年前から日本茶のブームです。
もし
こんなのもお茶ですかね?

一応はGreen Teaとは書いてあるけど、フルーツジュースと砂糖入りの、訳の分からない味でした。

名前は「もし」です。ふざけた日本語ですね。

みなさんも、騙されたと思って買って試してみて下さい。

やっぱり騙されたと思う味です。


追伸

コンビニで「生茶」と書いてあったので買って飲んだら、甘いお茶でした。

こんなような感じで、甘くの無い日本茶は日本系のデパートにあるスーパーしか売っていませんので、注意して下さい。

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bennkyoukai


黒部市にある北陸電力さんのショールームで

賃貸経営に関する「ミニ勉強会」が開催されました。


講師を務められたのは山本賢太さん、

金沢市にある株式会社オーナーズの社長であり、

新聞などにも連載を執筆されておられます。


約1時間、自らのご経験をもとにした具体的で

実のある内容で大変勉強になりました。


一括借り上げや家賃保証で

突き進んでいるメーカーのアパートについて

「入居者に選ばれるか」という視点からのお話、

このブログで書かせてもらっていることにも

大いに励みになりました。


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大角さんのカブトガニ、

見た目からしてちょっと抵抗ありますね。

ちなみに黒部では上海ガニの仲間、

モクズガ二が河港で取り放題、

中国から働きに来ている人たちが

真剣に取っているので、

美味しいのかと思って

塩茹でしてみたところ、カブトガニ同様、

ちょっと食えませんでした。


さて、ブログの続きです。


アパートラッシュの黒部市で賃貸経営を

検討する際、間違ってはならないことは、

建築費の借り入れ期間、例えば30年間、

その物件は賃貸市場の1500戸の中に

選ばれ続けるか、です。


どうすれば入居者に選ばれる、

これは単純明快、

暮らしやすいこと、尽きます。


ところが、持ち家率日本一の富山県、

建築主に「アパート生活の経験が少ない」ことも

手伝っているのか、お話をしていて、

この肝心の暮らしやすさの実感が薄いように

思うことがあります。


例えばラーメン屋さん、

「自分のラーメンはうまい」と店主は自信を

持っているはずです。「うまいか、まずいか、

よくわからない」なんていうラーメン屋さんは

いませんね、プロ(事業主)ですから!


これと同じことで

「自分のお部屋は暮らしやすい」と店主、つまり、

アパートオーナーは自信を持っていますか?


借り上げてもらおうが、家賃を保証してもらおうが、

(借金をしている)事業主は大家さんです。

「暮らしやすいか、暮らしにくいか、よくわからない」

これで本当にいいのでしょうか?


ラーメン屋さんならお客さんの評判を聞きながら

味付けの試行錯誤もできます。


でも賃貸経営ではそうはできません。

建ててしまえば試行錯誤はできません、

どこに、何を、建てるのか、

この事業計画が将来を決めてしまいます。


ところが、驚くべきこと、と言うか、恐るべきこと、

と言えばよいのか、わずか数回の打ち合わせで

アパート建築に踏み切ったオーナーさんも

おられるとも聞きます。


お部屋の暮らしやすさの実感もないままに

アパートオーナーになっていいのでしょうか?


おいしさを自分の舌で味わってもいないのに

ラーメン屋を始める店主はいるでしょうか?


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私がタイのチャーン島に旅行した際に、とあるレストランで見つけて注文しました。

それは「カブトガニ」です。日本では特別天然記念物になっているために、

取って食べることは絶対にはありえないことなのですが、ここでは、普通に食べられていました。

カブトガニ2
調理前はちゃんと生きていました。

カブトガニ3

焼いて調理されてでてきた状態です。
カブトガニ

興味本位に注文して食べてみましたが(メスの卵しか食べません)、

少し卵の触感があり生臭く、決して美味しいものではなかったです。

皆さんには、お勧めできません。

値段も300バーツ(1,000円ぐらい)して高いですし、だったら蟹やえびなど食べた方が、安いし美味しいですよ。


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黒部市の賃貸市場(=入居者世帯)を

1500戸として賃貸経営を考えてみます。


「より良いものをより安く」を

実現していくことが事業の鉄則です。


その物件がより良いものとして

1500戸の中に入り続けていること、

これができれば一括借り上げも

家賃保証も必要ないはずです。


それでは入居者にとって

より良いものの条件は何でしょうか?


1)物件周辺の生活環境

2)物件自体の環境


このふたつではないでしょうか。


買い物や学校、病院、公園などが近くて

暮らしやすい生活環境であること、そして、

建物自体が暮らしやすいお部屋であること、

このふたつが実現されているものが、

より良いアパート・マンションです。


1)はどこに建てるか、です。

その場所に建てた場合、

将来にわたって1500戸の中に

選ばれているか、です。


2)は何を建てるか、です。

その建物を建てた場合、

将来にわたって1500戸の中に

選ばれているか、です。


場所と建物、

このふたつの条件がそろってはじめて

より良いもの(お部屋)として入居者に選ばれ、

賃貸経営が成り立つわけです。


暮らしやすい生活環境については

地元の人であればすぐにわかります。


ところが、もうひとつの暮らしやすいお部屋、

これが意外と盲点になっている、

賃貸経営の鉄則であるにも関わらず、です。


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先日、「これかの日本の地価」 についてのブログがありました。

そこには、世界から見るという観点から今後の地価動向予測するということで、不動産の時価総額における

土地と建物の構成比を日本とアメリカで比較することからはじまります。(以下文章抜粋)


アメリカ  土地 : 建物  構成比 → 約2 : 8

日本    土地 : 建物  構成比 → 約8 : 2    


全く正反対です。

これは、アメリカと日本の不動産に対する考え方の違いがこのような結果になるということでした。

というのも、アメリカでは土地そのものには資産価値がないという考え方が一般的で土地の上に建物

があってどのぐらいの利便性や収益性を生み出すのか、そこではじめて資産価値がある不動産だと

いう発想です。次に日本では、地価が上昇し続けてきたので、持っているだけで土地そのものに資産

価値があるという考え方です。

この結果、建物そのものに対する考え方にも大きな差が出てきています。

(日本はスクラップアンドビルトを繰り返す。アメリカ、ヨーロッパではメンテナンスし続けて、収益性の

確保に努める。)

住宅の寿命に明確に現れています。


日本     →  30年

アメリカ   → 103年

ヨーロッパ → 141年     とほんとに大きな差になるんですね!!


以上の日本の特殊性は、今後、ではなく現在進行形で、欧米型に転換しているそうです。

このブログを読んで私なりに思ったことは、日本の地価は一部上がっている場所もありますが、地方に

行くと下がっている場所がまだ多いと思います。これまでのように持っているだけで価値があるという時代

が終わりはじめ、持っている土地を効率よくどう活用していくかが、大切な時代になってきていように思います。


 



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ユーミーマンションFCの賃貸管理研修会が

大阪で開催され、大角さんと参加しました。

北海道から鹿児島まで、ユーミーマンションを

管理している全国の会社が集まり、

日常業務でのトラブルやクレーム対応など、

実務レベルでのさまざまな情報交換を行なう

ことができました。


それでは続きます。

これは賃貸管理研修会でも強調されたの

ですが、ユーミーマンションは

「賃貸マンションの建設提案」ではなく、

「賃貸マンションの事業提案」です。


それではより良い事業(ビジネス)の基本は

何かと言えば、これは古今東西変わりなく、

お客様にとってより良いものをより安く

尽きるのではないでしょうか。


賃貸事業のお客様は当然、入居者です。


ですから、


そのアパートは

入居者にとって「より良いもの」なのか、

ここの見極めが、将来を決めてしまうと

言っても過言ではありません。


そこに不安があるからこそ、

一括借り上げや家賃保証が必要になる、

つまり、その事業は不安、なのです。


一括借り上げや家賃保証が前提となって

いるようなアパート事業は本末転倒。


不安だから保証しておきましょう???

その事業は不安であることを

自ら証言しているようなものです。


入居者にとって「より良いものをより安く」、

事業の基本に合った物件であれば

何ら心配ないはずです。


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