気をつけて！不動産の「囲い込み」

登場人物

ウマ田さん
（これから家を売りたい）
みつは
（ピタットハウス研究学園店

すまいのアドバイザー）

ウマ田

最近、“不動産の囲い込み”って言葉を聞いたんですが、正直よく分からなくて……。

みつは

囲い込みとは、簡単に言うと不動産会社が売主さんの物件を他の不動産会社に紹介しないようにする行為のこと。できる限り早く高く売却しようと考える売主さんの立場を損なう恐れのある不動産業界の悪しき風習ともいえます。

ウマ田

え？それってどういうこと？

みつは

売却の依頼の仕方により異なりますが、通常、売却物件はレインズという不動産会社専用の物件情報ネットワークに登録され、全国の不動産会社が物件を買主さんに紹介できる仕組みになっています。
でも、不動産会社によってはレインズに売却物件を登録しなかったり、仮に登録してあっても他社からの問い合わせに対して『商談中です』『もう申込みが入っています』などと偽り、他社からの紹介を断り売れにくくします。

ウマ田

そんなことをする理由は何なんですか？

みつは

不動産会社は売主さんと買主さんの両方を自社で見つけたいからです。そうすると、売主側・買主側の両方から仲介手数料を受けとることができ大きな収益につながります。ちなみにこれを“両手取引”といいます。

ウマ田

つまり不動産会社の都合ってことですね……。

みつは

はい。囲い込みをすることで
・購入検討者が限定される
・売却まで時間がかかる
・値下げを勧められやすくなる
といった売主さんに対し大きなデメリットが生じやすくなります。

ウマ田

値下げの可能性も？

みつは

物件によって違いはあるかもしれませんが、売れにくくする、ということと値下げには相関性がありそうです。
なかなか売れない理由が囲い込みにあるにもかかわらず、『反響が少ないので価格を下げましょう』と言われ、結果的に相場に対し安く売却せざるを得ない可能性があるためです。

ウマ田

それは困りますね……。

みつは

囲い込みは売主さん保護の観点から、また、宅建業法の趣旨からも重大な違背行為といえます。国や地方公共団体、不動産業界団体なども問題視しており、不動産取引の透明性を図っています。

ウマ田

囲い込みをしていないか確認する方法はあるの？

みつは

もちろん、あります。
１つめは、売却を依頼する際に取り交わす媒介契約の内容を理解すること。１社に売却をお願いする専任媒介や専属専任媒介はレインズへの登録義務が明記されています。レインズについて丁寧に説明してくれる不動産会社かどうかも重要なチェックポイント！
２つめはレインズの登録証明書をもらい、売主さん自身で登録状況を確認すること。登録証明書には確認用のＵＲＬやＩＤ・パスワードが記載されており、ログインすることで・レインズに登録されていること・販売価格や購入申込などの登録状況が確認できます。販売中にもかかわらずレインズに登録されていない、あるいは購入申込となっている場合は囲い込みの可能性が考えられるので定期的にチェックしましょう。
３つ目は取引状況を定期的に確認すること。不動産会社には専任媒介契約では２週間に１度、専属専任媒介契約では１週間に１度以上報告する義務があります。
４つ目、もしかしたら、これが一番大切かもしれません。販売資料を確認すること。レインズにはＡ４サイズ一枚分の販売資料が登録できます。見栄えの良い販売資料がレインズに登録されていると全国の不動産会社さんの目に留まりやすくなります。つまり、買主さんの紹介件数に影響するということ！反対に販売資料が登録されていなかったり簡素な資料の場合は不動産会社さんの目に留まりにくくなるためご注意ください！