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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
私は不動産投資で数多くの失敗を重ねてきましたが
その中で融資に関するものを紹介してみます。
大阪１号物件の融資の際ですが
この物件は、購入当時でＲＣの築２１年
利回りは１１％くらいでした。
法定耐用年数は４７年ですので
２６年を狙えます。
しかし
示された期間は２０年でした。
この物件は
セミリタイヤを果たすため
どうしても手に入れたかったので
その期間を
「２５年欲しいな」
と、思いながら渋々受け入れました。
よくデッドクロスと言いますが
資金が出て行かないのに経費に出来る減価償却費
資金が出て行くのに経費に出来ない元本返済額
この関係が
減価償却費＞元本返済額の状態から返済が進み
逆転することをデッドクロスと言います。
減価償却費＞元本返済額の状況では
税引き前キャッシュフローに対して税金のインパクトが少ないわけですが
デッドクロスを迎えると
税引き前キャッシュフローに対して税金のインパクトが大きくなり
重税感が強くなります。
私の場合
融資期間２０年を受け入れたため
初めから
減価償却費＜元本返済額 ですので
税金が重い重い。
ただ、今となっては
「あと５年伸ばしてください。」
と、お願いしに行くと
「もしかして資金繰り苦しいのかな？」
と、思われてしまい
期間延長はおろか
金利まで上げられてしまう可能性もあります。
ですので
最初の段階で
しっかり交渉して、安易に妥協せず
条件を整えておくべきです。
後からになると
交渉はより厳しくなります。
このように
融資条件では金利も大事ですが
もっと重要なのが返済期間です。
安易に妥協しないようにしてください。
◆編集後記◆
新国立競技場の建設計画で今度は
聖火台の場所が確保できないという問題が発覚したという。
どんだけザルやねん？
いかりや長介が生きてたら
「ダメだ！こりゃあ」って言いますよ。
舛添さんが言うように
「昭和３９年の聖火台が残っていたから、前の国立は聖地なんです。」
ここを聖地とするか
それとも単なる競技場とするか
とにかく
関係する人達には
もっと闘魂注入して頑張ってほしいです。
猪木にビンタしてもらおか？
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