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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
数か月前に
ＲＣ造で築１８年 利回り１０％超えの物件情報が入りました。
利回り低下がひどすぎる最近では
滅多にない条件で、これは早く押さえないとマズイと思いました。
しかし
レントロールを取り寄せてみてビックリです。
というのは
家賃の他に、水道代がレントロールに入っています。
経費の内訳には
これまた、大体、同額で水道代の記述が・・・
つまり
水道は各戸で契約し、
各戸で使った分に関しては、大家は、知らない。
共用部分の水道代のみ大家が契約する、というのが一般的です。
しかし
この物件では
水道を大家が一括で契約し代金を立て替え
その各戸当たりの平均的な水道代を
入居者から徴収しているという形態です。
ですので
レントロールに水道代の項目は
一般的な利回り計算では
省いて計算すべきです。
そして
水道代分を除いて引き直した結果は
元々１０％超だった利回りが
やはり一桁代に転落というものでした。
まあ、水道代の契約当事者を誰にして
どういったお金のやり取りをするか決めるのは
自由です。
ですが
それによって
利回りを偽装していることになっていませんか？
と、いうことです。
それ以外にも
関西圏ですが
かなりの田舎にあって
需要も厳しいかもと思われるので
見送りにしました。
このように
ちょっとしたトリックを使って
数字を偽装する人もいるので
本質をつかまえることが重要です。
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