第90回 千葉大家倶楽部 開催報告
■日 時 2025年7月19日（土） 13:00-15:00
■会 場 ZOOM開催
■出席者 21名（オンライン１１名＆ビデオ１０名）
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◎第１部
20％越えの高利回り＆高売却益を実現！
不動産投資高利回りを生む５つの事業×補助金活用
大家歴20年、取得物件20棟203戸、様々な
不動産に関連した事業を立ち上げ、
自身の夢であった馬主経営を実現した仲尾さんから
不動産投資の成功法則を語って頂きました！
■講演概要
●とにかくキャッシュフロー
ローン返済期間の先送りは危険であり、決算書上の負債が増えると次の借り入れが厳しくなります。
●東京や都心で買えばいい
需要はありますが、今本当に買うべきか疑うべきです。地元でも利益は残せ、融資もつきます。地元の1万円と東京の1万円は同じ価値ということを強調されていました。
●お金がないから無理
「転貸借」という手法を使えば、初期費用を抑え、さらに補助金も獲得しやすくなる。
民泊、シェアハウス、レンタルではこれが主流。
●前に自分でやったときにできなかった
自己流は「事故流」であり、プロの失敗がその手法の失敗にはなりません。
知識の習得にはお金がかかり、経験の習得には時間がかかります。
●契約や支払いがスムーズで管理が行き届いている大家さんは優先される。
●成功大家さんは「出口戦略」がうまい
●購入時から最終的な売却や物件の転売計画を立てることで、高いリターンやリスク管理、流動性の向上、税務戦略、再投資のしやすさに繋げている。
仲尾さん実践する投資５か条
1.初期はわらしべ長者投資
基本は家賃収入を重視しながら、売却益、
補助金、事業といった複数の収益源を
組み合わせるのがポイント
2.社会貢献型で共感を得る
近所の空き家を探したり、町内会から
情報をもらったり、不動産屋から話が
来るような関係性を築く
3.賃貸以外の事業も修得
①戸建・アパマン
②シェアハウス
③レンタルスペース
④民泊
⑤福祉系活用
4.補助金で利益アップ
・小規模事業者持続化補助金：
事業の開始・継続に対して、ホームページ作成、
販促費用、新事業の初期費用などに活用可能。
・IT導入補助金：
事業にITを導入する場合に利用可能。
ホームページ、システム（民泊予約、施設予約など）、
ITツールなどに適用。
・新事業進出補助金：
新しく事業を行う者に対して補助。リフォーム費用、
家具家電、システム開発などに活用可能。
5.ステージを上げていく
仲尾さんの投資戦略は、単なる家賃収入に
とどまらない事業と補助金を組み合わせた
多角的な不動産投資の道を教えてくれる
内容でした。
千葉大家倶楽部のプレミアム会員では
本講演を含めた過去の動画を視聴できる
サービスを行っておりますのでご参考にしてください！
■出席者ご感想
・仲尾さんの五箇条は大変勉強になりました。
賃貸以外の業のアイデアを持つことは
今後の厳しい市場の中で自ら立ち回って
勝負の武器になること、出口戦略をきちんと
守ることの重要性をしっかりと学びました。
・今後は従来の居住用賃貸だけでなく、子供を
対象とした福祉施設の需要が伸びていくだろう
という話は興味深かったです。平屋の新築
施設だけでなく、築古戸建てをリフォーム・
リノベで施設化するにはどのような設備など
が必要なのか聞いてみたいです。
・何度かお話をお聞きしておりますが、大変
お話がわかりやすく、常に広い視野で先を
見据えた経営をされていることを強く感じます。
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◎第2部
現場のリアルから学ぶ、自主管理成功の秘訣
賃貸経営を取り巻く現状、そして自主管理のメリット・デメリット、
さらには賃貸経営における「罠」と対策について
自主管理をサポートし、キャッシュフロー最大化に貢献する
COMPASS（コンパス）の鈴木さんからお話をしていただきました！
■講演概要
不動産投資の成功には賃貸経営の知識、コスト削減、
そしてリスクヘッジが必須スキル。
現在の不動産オーナーを取り巻く環境は、決して楽ではない。
・物価上昇と金利上昇：建築費が高騰し、賃貸
経営のコストはますます増加傾向にあります。
10年前と比較して建築費が2倍になっている
ケースも聞かれます。
・世帯数の減少と人口減少：すでに始まっており、
今後はさらに厳しい時代が来ると予測されています。
・築古物件の増加と老朽化：50年、80年といった
古い物件が増えており、老朽化が進むことで、
コストは増加し、収益性は悪化する傾向にあります。
このような状況下で、不動産投資を成功させる
ためには、効率化を進め、収益性を改善させる
ことがますます重要になっている。
つまり、家賃を上げるか、コストを下げるか、
このどちらかが大きな鍵である。
自主管理 vs. 管理委託：どちらを選ぶべきか？
我々オーナーは管理会社に委託していることがほとんどですが、選択肢として検討したいのが自主管理です。
というのも管理料はキャッシュフローに対してかなり大きな影響を与えるポイント！
例えば、利回り7%程度の物件であれば、管理委託していると最終的にキャッシュがほとんど残らない、
あるいは赤字になる可能性もある所、自主管理であれば30年間赤字にならずにキャッシュアウトせずに運用できるケースも。
管理会社が悪いと言っているではない
管理会社もピンキリと皆様実感していると思いますが、
良い管理会社とは絶対に今後ともお付き合いしたほうが良い！と力強く仰っていました。
「きちんと契約に合った動きをしているか」「リアクションは早いか」
「入居者の満足度につながっているか」といった点をチェックすること。
重要なのは、管理会社に任せるところと自分でやるところを棲み分けして、
いかに手残りを増やすかという視点を持ちたいといったお話でした。
またこちらも良く分かっていることが伝わると管理会社も動くことが多いと思います。
自主管理をサポートするCOMPASSが出した成功への必須知識
■家賃増額
- 固定資産税やその他の税金、物件の負担が増加した
- 土地や建物の価格、物件の価値が上昇した（例：近くに商業施設ができた、宅配ボックスを設置したなど）
- 周辺の類似物件と比較して、家賃が極端に低い
キャッシュフローが回らないという理由だけでは通用しない。
■定期借家契約
オーナーが計画的に物件を運用したい場合にメリットがある定期借家契約（2年後に建て替えたいなど）しかしポイントを抑えないと罠にハマってしまいます。
■計画を狂わせるような「罠」とよくあるクレーム
騒音問題
入居者からの騒音クレームはよくあるトラブルです。重要なのは特定の入居者を犯人と決めつけず、必ず全体に周知すること
→これは慣れないとやってしまう方が居ると思います。
緊急時のトラブル（水漏れ・トイレ詰まり）
オーナーや管理会社に連絡がつかない場合、入居者が業者を呼び、
提携業者であれば数万円で済むところが、緊急対応で10万円近くかかることも
孤独死・入居者逮捕
- 孤独死：警察立会いのもと死亡が確認された後、オーナーは相続人を見つけ賃貸借契約を解除しに行く必要がある。またオーナー負担で残置物を撤去し、原状回復を行わなければならない。
- 入居者逮捕：逮捕の事実が確認された場合、警察に勾留先を確認し、本人と面会して解約の同意を得る必要あり。
特に注意すべきは、保証会社の約款です。「死亡時の保証期間」が亡くなった日で終了したり、「賃借人が刑事事件等により身柄を拘束された日以降の賃料は保証の対象外」と定められていたりする場合がある。
COMPASSのオーナーサポートとは？
COMPASSさんは、このような自主管理の課題を解決するためにオーナー向けの様々なサービスを提供していらっしゃいます。
COMPASSは、家賃保証で実績のあるCASAさんの子会社です。
今後は客付けや退去のサポートもシステム化して提供予定とのこと。
この機会にサービスを確認してみてはいかがでしょうか？
・大家としての効率化を考えること、少しでもコスト
圧縮を意識して取り組むこと、「まるっとサポート」
は自分にとって大切なことであることを学ぶことができたからです。
・現在賃貸付けが必要な物件があり、来週相談
させていただく予定です。遠方の物件なので
COMPASSさんのサービスを利用してみたいと
考えています。
・管理会社選びに関してとても参考になりました。
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次回は『第91回』千葉大家倶楽部
2025年8月23日(土）となります。
第１部 13時10分～14時30分
卒サラ6年でキャッシュフロー7,500万円！
キャッシュフロー激増の秘訣！！
第3弾 地方高利回りアパート編！
利回り25〜30％の地方高利回りアパートの
選び方と満室運営の方法教えます！！
蔵屋 仁八 株式会社VILLENT代表取締役
第２部 14時40分～16時
実質利回り200％、
レンタルスペースでCF2500万円超
稼ぐ男のノウハウ大公開
宮崎 章広 合同会社MAA
https://chibaooyaclub.com/num91
ご質問等は下記までご連絡お願い致します。
千葉大家俱楽部
北嶋 勇次
ﾒｰﾙ ykk516@gmail.com
TEL 090-1795-0686