第89回千葉大家倶楽部　開催報告

■日時　2025年7月12日（土） 19:00-21:00

■会場 ZOOM開催

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◎第１部

海外不動産 × 生成AI × デジタルステージング

大家業を革新する3つの戦略的アップデート

株式会社 Realty Bank
川上将司

不動産投資家として、また株式会社RealtyBankの代表として活躍されている川上将司氏から、

不動産投資の成功術、お住まいの北海道の市場動向、そして米国不動産投資の知見

さらには最新のテクノロジー「デジタルステージングAI」についてご紹介いただきました。

■講演概要

川上さんは前提として「なぜ投資を行うのか？」という問いのお話で、「r > g」という経済原則を挙げています。これは、資本収益率 (r) が経済成長率 (g) よりも高くなる場合、資産運用によって得られる富が労働によって得られる富よりも早く成長するという考え方です。現在の日本では、資本収益率が5%程度であるのに対し、経済成長率は1～2%程度であり、この「r > g」の関係が成り立つとされています。

◆利回りが高い物件ほどリスクも高いという「リスクとリターンの関係」も指摘

物件の取捨選別の段階では投資物件の収益性を測る指標として、以下の3つが重要視されます。

表面利回り（グロス利回り）：物件の年間総収入を物件購入価格で割ったもの。例えば、年間収入150万円、購入価格1000万円の物件では表面利回り15%となります。
純利回り（ネット利回り）：年間総収入から運営費を差し引いた純収入を物件購入価格で割ったもの。上記の例で運営費30万円の場合、純収入120万円となり、純利回り12%となります。
自己資金利回り：純収入から融資返済額を差し引いた残り（税引前キャッシュフロー）を自己資金で割ったもの。例えば、自己資金200万円、融資返済60万円の場合、残り60万円となり、自己資金利回り30%となります。

表面利回りが他より高い物件でも、純利回りで比較してみると手元に残る資金が少ない事もある。

物件選びに注意喚起をされていました。

◆北海道の不動産市場トレンド

半導体工場の4兆円規模とも言われる関係からこれから伸びるエリアに人気が出ている。

川上さんも今後はこのエリアを狙っていくとの事でした。

データから、富良野市や千歳市、苫小牧市などが地価上昇を牽引している

移住などで賃貸状況も活況。

◆レバレッジ効果の分析

川上さんはレバレッジ効果を必ず見て投資判断をしているそうです。

ここでいうレバレッジ効果とは、融資を活用して投資効率を高める効果で、特に「NOI利回り（FCR）＞ローン定数（K%）」の場合にポジティブレバレッジの判断となります。

上記図面でいえばNOI利回り(FCR) 15.25%に対し、ローン定数(K%) 10.97%と、ポジティブレバレッジの状態であり、自己資金利回りの向上、キャッシュフローの安定、投資案件の規模拡大、リスク分散につながると判断されています。

ちなみにこの物件は売却し、約500万円の売却益が出たそうですが、購入者さんは民泊可能のお部屋として想定家賃より1万円賃料あげて貸出し利回りを向上させていて川上さんも勉強になった物件になったと仰っていました。

ぜひ参考にしたい考え方ですね。

◆米国不動産投資の魅力と戦略

川上氏は、米国不動産投資の「鉄板投資法」として以下の2つを挙げています。

1. BRRRRメソッド (Buy Rehab Rent Refinance Repeat)

これは、購入、原状回復（リハブ）、入居付け（レント）、借り換え（リファイナンス）、繰り返す（リピート）という流れの投資法です。

米国不動産の利点として、実需不動産の価格が分かりやすいことや、日本の「耐用年数22年」という概念がないことが挙げられます。ダラスやオースティンといったエリアでは、5年間で20〜30万ドルなど大幅な価格上昇が見られる事例も紹介されています。

2. セラーファイナンス

これは、日本で馴染みのない売主が買主に対して融資を行う仕組みです。

アメリカの取引事情の参考として教えていただきました。

買主のメリット:
- 購入時総額が少なくなる。
- 所有権が移転されるので、転売が可能。
買主のデメリット:
- 支払い総額は高い。
売主のメリット:
- 受け取り総額は高い。
売主のデメリット:
- 一括で現金を受け取れない。

◆デジタルステージング事業の進化

株式会社RealtyBankの主要事業であるデジタルステージングは、賃貸や売買の広告に利用する室内写真に家具家電を設置したイメージ図を作成するサービスです。これにより空室の状態では伝わりにくい物件の魅力を最大限に引き出すことができます。

いかに問い合わせ数・内覧数を増やすか、この数が増えないと成約には至らないのでネットで選ばれる物件にするための効果が出ているサービスです。

実際、8ヶ月間売却できなかった物件が、デジタルステージングを活用した結果、わずか2週間で申し込みを獲得した事例も紹介されています。不動産会社の担当者も、その効果に驚き、「次の住まいのイメージがしやすかった」という買主のコメントがあったと述べています。

デジタルステージングAIによる更なる進化

既存のサービスでは全ての部屋にお金をかけることが出来ない,

そんな声に応えたサービスを設計

AI版では、直感的な操作で20秒での画像生成を目指しており、1枚100〜300円という低価格を実現する予定です。

元々の値段でも他者と比べると低価格のサービスでしたが、さらにAIを活用した新サービスをローンチしたとのこと。

空き部屋が出たらぜひ利用してみたいサービスですね。

川上さんありがとうございました。

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◎第2部

金融機関に頼らず民泊・新築・リフォームの資金調達が可能！？
上場企業が教える不動産ファイナンススキームセミナー

空室対策や大規模修繕、リノベーションの費用について、「資金調達が難しい」「金融機関の審査に時間がかかる、あるいは通らない」「融資枠を他の投資に温存したい」といった声は少なくありません。

そんなお悩みを解決し、大家さんのキャッシュフロー最大化に貢献する独自のファイナンススキームを提供する企業、株式会社ブロードエンタープライズさんにご登壇いただきました。

■講演概要

大家さんの悩みを解決するブロードエンタープライズのサービス

ブロードエンタープライズは、大家さんの様々な課題に対応するサービスを展開しているとの事でした。

B-CUBIC（インターネット無料設備）
- 高スペックな1Gbps・IPv6回線を埋め込み型Wi-Fiで提供し、お部屋をすっきりさせます。
- 入居者は面倒な手続きなしに、入居したその日から24時間インターネットを無料で利用可能です。
- 初期導入費用0円のファイナンススキーム「BRO-ZERO」を利用でき、全国20万世帯以上の導入実績があります。
- 自社運営のコールセンターを完備し、受電率100%で迅速な対応を実現しています。
BRO-LOCK（IoTインターフォンシステム）
- マンションのエントランスをオートロック化し、スマートフォンで来客応対が可能です。
- 一時キーを遠隔発行できるクラウドサービスで、管理コストを削減できます。
- 全国700棟以上で導入実績があります。こちらも「BRO-ZERO」の利用が可能です。
BRO-ROOM（宅内IoTリノベーション）
- 空室対策として、入居者ニーズに合わせた魅力的なリノベーションを提供します。
- 初期費用ゼロでリノベーションが可能で、サブリースを組み合わせることで手出しゼロでの満室経営も実現できます。
- 戸建ての民泊運用においても、リフォーム・家具家電設置費用にBRO-ZEROを活用できる事例があります。
- 1棟物件の1部屋から利用可能で、全国に対応しています。
BRO-WALL（外壁塗装・大規模修繕）
- 外壁塗装や屋上防水、外構エクステリアなど、修繕に関わる建築工事を初期導入費用ゼロで提供します。
- 建物を修繕したいが融資を受けられない、与信枠を使いたくないといった不動産オーナー様向けに、BRO-ZEROと組み合わせて月額払いで提供されます。