第82回 千葉大家倶楽部 開催報告
■日 時 2024年10月26日（土） 12:30-18:05
■会 場 新宿NSビル ミサワホーム会議室
■出席者 会場４６名、ビデオ席５名
新宿での開催となりましたが沢山の方にご来場
いただきました。ご出席の皆様、講師の皆様
大変ありがとうございました！
以下開催報告になります。
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◎第１部
新築で利回り10%をたたき出す成功法則
横濱 さくら
一から始めるには事業性も手間も大変だと個人的に思っている新築アパート投資
横濱さくらさんはそこにさらに自主管理までして利回りを上げていらっしゃいます。
■一部講演メモ
新築成功には企画が全て、工事が始まるまでに細かく指示出しが必要
そして時間が足りない！資金との相談が必要となる。
低単価が売りの新築業者の物件で階段が崩壊し死亡事件も起きている
大家さんにも工作物責任があり責任を追求されるので
建築パートナーはよく選ぶ必要がある。
首都圏横浜でも空室が２０％もあるため
大家さんが勉強しないと既に空室は埋まらない時代になっている。
空室ロスと経費をどれだけ出さないか
融資直結し、近道とか裏技はない。
などなどぎゅっと経験者のポイントが詰まった
もっとお話が聞きたい講演でした。
物件募集の条件はSUUMOの賃貸経営サポートなども
よく見てするのがオススメとのことです。
■出席者感想
・成功体験も失敗体験も聞けて良かった。T.Iさん
・新築アパートで利回り9％以上はすごいです。H.Oさん
・さくらさんは「努力の成功者」だと思いました。
私は新築はしませんが、自主管理なのでとっても
共感出来ました。T.Kさん
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◎第2部
知らないと経営リスクに。
賃貸住宅経営の新基準
ミサワホーム株式会社
資産活用企画課長 高橋元樹
■ 動画で見れる建築事例ツアー
https://www.misawa.co.jp/homelounge/totikatuyo/roomtour/
■講演内容抜粋
これからは
高品質なら木造でもマンションと表記できるそうです。
一定の基準を満たす必要がありますが、家賃に大きな差が生まれるので
利回りなどと折り合いがつくか検討の余地が出そうですね。
■出席者感想
・知らない内容が多くもっと知りたいと思いました。
石井丈士さん
・短い時間で内容が濃く、面白かった。
資料が欲しいです。S.Oさん
・国土交通省のグリーンチャレンジ、建物の省エネ性能
の基準など勉強になりました。高橋完治さん
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◎第3部
不動産会社勤務者調査結果から読み解く
オーナーが知っておきべき
入居率に影響を与える様々な要因
パートナー選びは空室対策の特効薬？
株式会社リクルート
松本 龍二
■講演内容抜粋
業者に物件を預けた場合、大手ポータルサイトを網羅してくれる所は6割ほどしかいないようです。特にSUUMOは他社を圧倒する閲覧数がありますので必ず掲載してもらい所ですね。
ちなみに段々掲載してくれなくなる場合がありますが、理由が反響が鳴らない物件だからが
理由としては1番だと思います。アンケート結果でも同じでした。
どのような設備があれば客付けしやすいか、お客様の興味を引けるかの
実態に沿ったアンケートもあり非常に参考になりました。
■出席者感想
・数字での説明が説得力があり、もっと色々と
教えてほしかったです。石井丈士さん
・自主管理オーナーとしての客付けに向けて
心構えが聞けた。 K.Kさん
・不動産会社視点で重視する項目が参考に
なりました。今後高齢者、外国人目線の
アンケートを知りたいです。片岡勝成さん
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◎第4部
大空室時代を生き残る最強の空室対策
仲介会社よりポータルサイトの仕組みに詳しくなる方法
株式会社ＳＩＲＥ 代表
木津 雄二
本日の講座時間では足りない有用なお話でした。
SUUMOだけでなくHOMES等の仕組み、
仲介会社が内部でどんな判断で広告を出しているのかを解説していただきました。
私も仲介会社に居ましたが、一番反響が出るSUUMOは
広告枠で購入していますので掲載は上限があります。
その中で商売なのでお問い合わせ（反響）を獲得しないといけません。
そうすると、反応がない物件は毎日の更新作業の中で優先順位が下がり
いつの間にか掲載から外されていることがあります。
家賃を下げる、リフォームを追加で行う、ステージングをする、写真を撮影し直す
などなど対策を担当者と相談しなければいけなくなりますね。
こういった広告掲載を一から自分で出来てしまうのがECHOESさんです。
YoutubeのECHOESチャンネルでは詳細な仕組みの解説や
反響をどうやって獲得するか（数字の裏付け）など勉強になりますのでオススメです。
■講演内容抜粋
半分以上の方はネット上の広告を見て最終判断で現地見学をしています。
とにかく広告上の写真・テキストは超大事！
なのですが管理会社に任せきりだとうまくいかないこと多数
そんな困ったがないように、自分で広告を出せてしまうのが
我々も実際に利用しているECHOESさんです。
自主管理でも、業者に預けていても使えます。
■出席者感想
・賃貸住宅メンテナンス主任者の情報
ありがとうございました。Ｙ．Ｓさん
・大変勉強になりました。アイホン新しいものを
購入しようと思いました。エコーズさん確かに
電話がつながり嬉しかったです。田村江利子さん
・ネット掲載の際に意識すべき写真掲載について
学べました。物件を購入した際、どう掲載したら
良いか、イメージが具体的に出来てよかったです。
Ｓ．Ｔさん
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◎第5部
空室対策、テナントリテンションにも有効
これからのネットどう変わる
株式会社Ｗｉｚ 中川玲
入居希望者の大半が外国の方というエリアなど経験した大家さんも多いと思います。
インバウンド含め海外の方は日本人よりもネットの利用量が多いそうです。
顧客を掴む・逃さないという意味で、現在ネット回線がない
物件は導入を検討したほうがよいだろうなと思えました。
家賃が高い物件ではIOT設備で家電を外出中に操作出来る、
容量の大きな動画・VR対応、高負荷のゲームなど需要に向けてなど
何かに特化したアピールが出来ると今後は良いだろうなと感じます。
また１Gのプランだと思ったより月々に直すと安いイメージで導入しやすそうです。
■講演内容抜粋
↑ 6世帯 戸あたり月額約1000円
このぐらいだと管理費で違和感なく賄えそうですね。
■出席者感想
・ネットも10Ｇになってきた際、設備の更新の必要性が
大家にも大切と感じた。Ｋ．Ｋさん
・インバウンドとシニア層の取り込みと言う点で参考になった。
インターネット設備はポイント高いと共感した。高橋ななえさん
無料インターネットがここまで必須のものになっているのか
驚きでした。最低限のインフラの一つとして今後検討します。
Ａ．Ｎさん
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◎第6部
急増している孤独死の現状
入居者様の火災保険で、賃貸経営の安定を目指す！
ユーミーLA少額短期保険株式会社
山本 脩平
ユーミーLA少額短期保険株式会社では
少額短期保険の中では地震保険が標準でついているのが特徴。
少額短期とは（１０００万円以内、２年以内）が決まっているそうです。
孤独死発生で約92万円損害発生すると言われているとのこと
保険に入っていないとこれが持ち出しになってしまうため
ぜひ検討したですね。
今回は実際に事故事例を紹介していただきました。
利用する場合は大家さんごとに
専用紹介（通販）ページをユーミーさんが作成し
成約したら紹介料が発生するという自主管理大家さんには
特に導入しやすいサービスでした。
■講演内容抜粋
20才から60才までの現役世代の4割が孤独死しているそうです。
身近にある事故だと認識しなおす必要がありますね。
しかも女性に限ると20代の孤独死が4割とのことで衝撃です。
■出席者感想
・このような新しいスキームを知ることが出来てよかったです。
更新のタイミングで入居者の方へ紹介したいと思います。
Ｍ．Ｋさん
・孤独死の対策があまり出来ていませんでした。
自主管理している身としては、不動産会社⇒保険会社の
流れが使えない場合があるのでこのスキームは使えそうです。
片岡勝成さん
・進化した保険の説明で、とても参考になりました。T.Kさん
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◎第7部
戸建３3棟 中古戸建を買い進める秘訣を伝授
即決のための見積りツール活用法とDIY&客付け法
Mr.Suite
今回お話を聞いて感じたのは、ペット＋外国の方を
自分なりの基準で貸し出している、頭から拒否はしないという点が
取り入れていきたい部分でした。
また物件の探し方は、紹介もあるし
ポータルで探すこともあるそうです。
そしてMr.Suiteといえば現地見学したうえで
見積もりをすぐに出してその日の内に買付を入れるスタイル
そしてDIYを積極的に行うという所です。
□難しいものはほとんどない。
楽しく思える人限定。50代で始めると体がつらい
□節約はできます。でも時間的効率が悪いので、
やる気や確保できる時間によって対象範囲を決める
□リフォームの手間や木造建築の仕組みに関する知識が増え、
業者と対等に話ができるようになる
など実際にやってきていいところ悪いところもお話しいただきました。
時間の関係で広範囲にお話いただいたわけではありませんが
調査から管理運営まで相当なノウハウの厚みですので
戸建て投資に興味がある方は、11月開催のワークショップにご参加ください。
■出席者感想
・システムがとても金融機関や業者に納得させるツールでビックリしました。
どうしたらツールを得られるかor作れるか教えて頂けたら幸いです。
熊谷さん
・相当の経験と蓄積されたノウハウが中古戸建投資につまって
いて、修繕用エクセルはすごいと思いました。資料が細かくて
見えないところがありました。 島崎さん
・DIYをご自身でやられてあそこまで買い進められていることにただただ
驚きました。中古戸建購入の際のポイントも新たに知ることが出来ました。
シュミレーターを使用することによって格段にリスクを減らすことが
出来ると思ったので今後の使用を検討していきたいです。西濱さん
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懇親会にも多数のご参加を頂きました！
皆さまありがとうございました。
次回もよろしくお願いいたします！
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近日開催予定
2024年11月16日(土) / 11月17日（日）2日間
Mr.Suite&千葉大家倶楽部
戸建てDIYリフォームワークショップ
2024年11月23日（土）13:00-18:00
『第83回』千葉大家倶楽部 土地活用をテーマにお届けします
【第1部】
物件で５つのノウハウを覚えて
高利回り＆高売却益を実現！
「事業型不動産投資」攻略セミナー
株式会社コマヴィレッジ代表取締役
仲尾 正人
【第2部】
あなたの土地の活用方法と可能性
タウンライフ土地活用のご紹介
タウンライフ株式会社
世木澤千紘
【第3部】
リスクを抑えて安心なアパート経営
土地活用のポイントを伝授（仮）
トヨタホーム東京株式会社
伊藤 達也
【第4部】
使っていないデッドスペースを収益化！？
菜園スペースの可能性について解説。
大建工業株式会社
秋葉 裕太
【第5部】
入居待ち8,000件以上！？
高入居率×高収益×高い節税効果で注目される
「賃貸ガレージハウス」を徹底解説
株式会社フィル・カンパニー
肥塚 昌隆
【第6部】
土地活用による相続、節税対策
大家さんが知っておかないといけない
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