皆さんこんにちは!トラブル物件買取センターのキヨッちです!

 

 

内覧査定で全国を飛び回っているため、ブログ更新にかなり日にちが開いてしまいました(;^_^A

 

 

それだけたくさんのお問い合わせをいただけているのは、本当にありがたいです!

 

 

今回は、国交省が今年5月に発表している「心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン」について考えてみましょう。

 

 

心理的瑕疵とは、自殺や殺人など過去の嫌悪すべき歴史背景によって住み心地に影響が及び、取引対象が本来あるべき住み心地を欠く状態のことを指す。 たとえば、物件内で生じた自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事故等が心理的瑕疵に該当する。」と一般に定義されています。

 

 

世間では「事故物件」と一括りにされていますね。

 

 

自殺、殺人、孤独死などなど、人が亡くなった事実に対して、嫌悪感を抱く人は、かなり多いと思います。

 

 

こういった事実が過去にあった場合、売買や賃貸の契約をする際には、相手方に事実を告げる必要があります。

 

 

いわゆる「告知義務」というものです。

 

 

過去の判例をみても、告知義務違反を理由に争いが起きて、事実を告げなかった側が敗訴した事例があったりします。

 

 

よく皆さんが疑問に思われるのが、「事故が起きてから、いつまで告知しないといけないのか」という内容です。

 

 

これまで、具体的な基準を示した法律や指針は存在しませんでした。

 

 

巷では、賃貸人が2回入れ替わったら言わなくていいとか、10年経てば言わなくてもいいとか、そういう噂のようなものが存在したりしています。

 

 

でも、不動産に関わる立場から言うと、何年たっても、何人入れ替わっても、事故の起きた事実は言わないといけないというのがルールです。

 

 

口頭でも告げますし、書面でも事実を記載して、相手方に交付するのです。

 

 

「聞かれなかったら言わなくてもいい」というスタンスは、告知義務に抵触していますし、後々に高い確率でトラブルが生じます。

 

 

今回の国交省のガイドラインは、国が初めて告知の基準を案として示したものになり、世間でも話題を集めています。

 

 

ガイドラインの主なポイントとしては、以下の通りだと思われます。

 

 

【売買の場合】

★孤独死のうち、自然死(老衰・病死)

→告知は不要。

 

★他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合
→告知が必要。事案の発生時期、場所、死因など。

 

★孤独死のうち、発見が遅れて特殊清掃などが必要となった場合

→告知が必要。事案の発生時期、場所、死因など。

 

 

【賃貸の場合】

★孤独死のうち、自然死(老衰・病死)

→告知は不要。

 

★他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合
→3年経過すれば告知は不要。

 

★孤独死のうち、発見が遅れて特殊清掃などが必要となった場合

→3年経過すれば告知は不要。

 

 

 

みなさん、どうでしょうか?

 

 

賃貸の場合、自殺や殺人があっても、「3年」経てば言わなくてもよいということです。

 

 

売買の場合、発見が遅くない孤独死(病死、自然死)は言わなくてもよいといことです。

 

 

私は、このガイドラインは、トラブルの火種を含んでいると感じてしまいますね。

 

 

過去の事故を知らずに購入したり、賃貸で住むことになっても、例えば隣の住人やご近所さんは、過去の事故について知っているケースが多いと思います。

 

 

自分は知らなくても、周りの人たちから過去の事故について聞いたら、相当なショックを受けるのではないでしょうか。

 

 

ショックとともに、なんで教えてくれなかったんだろうという怒り・・・。

 

 

想像するのは容易ですね。

 

 

孤独死の考え方についても、昔は家の中で最後を迎えることが当たり前でしたが、現代は病院のベッドで最後を迎えることが普通です。

 

 

早期に発見されたとしても、家の中で人が亡くなったという事実は変わりませんので、嫌悪感を抱いたり、拒絶反応を示す方は大勢いると思います。

 

 

今回のガイドラインは、そういった各自の「死生観」の違いまでカバーできていません。

 

 

ガイドライン通りに進めていけば、かなりの確率でトラブルが発生してしまうでしょう。

 

 

当社にも、人がお亡くなりになった物件の買取相談をいただくことが多いです。実際に買い取らせていただき、リフォームをして再度販売することがあります。

 

 

当社のスタンスとしては、ガイドラインの内容は踏まえず、従来どおり、買主様に事故のあった事実をちゃんと説明し、書面にも記載をし、ご納得いただけたうえで契約を結ぶようにしたいと思います。

 

 

国交省はパブリックコメントを6月中旬まで募集していましたので、様々な意見を踏まえた上で、また新たなガイドラインが示されると思います。

 

 

しかし、人の死が関わっている以上、とても難しい問題であり、デリケートな内容ですので、多くの壁が立ちはだかっているのではないかと想像します。

 

 

今回は、難しいテーマを取り上げさせていただきました。

 

 

皆さんも、「いったいどこまでが事故物件なのか・・・」想像してみてくださいね!