Q&A 新築木造物件の規模についての考察 ① | 大阪で収益不動産専門会社の経営と、不動産投資に挑戦する30代社長のブログ 関西不動産投資最前線

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


ブログでもお伝えしておりましたが、
来月7月1日から

本社を梅田阪急ビルオフィスタワー29階に移転します。
(阪急うめだ本館の上のオフィスビルです)


オフィスレイアウトは確定済みで
現在工事を行っているところです。


ちなみに、7月1日は当社大和財託の設立日にもなっていて
創立5周年を迎えます。

(実際に稼働したのは5年前の8月からですが、
 当時宅建業の免許を早期に取りたいと考え、
 先に会社だけ作っておいた感じです)


関西で一番有名で家賃も一番高いビルとなりますが、
起業したときにこのビルにオフィスを構えることが
ちょっとした目標であったため
5周年の節目にこうして現実となりうれしく思います。


これもひとえに、
当社の理念・方針に賛同頂いている
お客様・取引先・社員の皆様のおかげです。


誠にありがとうございます。


本社も移転し、さらに皆様のご期待にさらに応えていけるよう
滅私奉公の精神で社業の発展に尽くしていきます。


引き続きよろしくお願いします。


さて、本題です。

先週のブログ記事に対して、
読者の方々から質問がありましたので、
一部は回答済みですがあらためて
本ブログにて回答させていただきます。


先週のブログ記事:
 【新規事業】新築1棟RC造マンションの供給を開始します
こちら


当社で新たに新築1棟RC造マンションの

供給を開始したことを書きましたが、
その中で新築木造アパートにおいては、
物件規模が大きすぎると出口で苦労することになる旨を
お伝えしています。


その内容について、ご質問を2つ頂きました。

■質問1:新築木造アパートは

1.2億円程度がMAXとういうことでしたが、
それ以上の規模になると融資が困難なのはわかりますが、
出口の面で難しくなるというのは

具体的にどういう状態になるのでしょうか? 


■質問2:10~15年での出口ではなく、
持ち続けるという出口は成立するのでしょうか?



順に解説してまいります。


【質問1に対する回答】

当社では、新築木造アパートの開発を行っていますが、
土地・建物セット販売の場合の金額は1.2億円程度
一つの目安としています。
(地価が高い地域の物件は超える場合もあります)

その理由は、

・購入時の融資が伸びにくい
・出口の時に苦労する


などとなります。


購入時に融資が伸びにくいというのは、
金融機関側のロジックです。

例えば新築アパートへの融資に強い
サラリーマンの方が利用する
某金融機関のパッケージ型アパートローンでは、
年収倍率の影響で新築1棟アパートへ高額の融資付けは
相当年収が高くなければ厳しくなります


(例えば1.5億円の物件では
 既存借入が無い状態で額面年収2000万円以上必要)

または、当社では一定の属性以上の方に対しては、
関西圏の地方銀行によるプロパーローンにて
新築1棟アパート購入資金の融資付けが可能ですが、
それでも金融機関としては木造アパートへの高額融資には
慎重になっています。
(明確な基準はないですが肌感覚的に1.5億円くらい?)


融資の面では上記の理由から、
そもそも金額が1億中盤以上の高額な新築木造アパートは
購入しにくくなっている
ということです。


当社が1.2億円を一つの目安としているのは、
むしろ出口の部分です。

地主の方であれば、物件を売るという選択肢は
計画当初はないはずですが、
一般投資家の場合は一定期間保有したのち
売却という選択肢は当然にでてきます。

 

※資本効率を高めるためにも

一定期間保有後の売却がおすすめです。

(内部収益率IRRの効率を考慮する)

その時、売却金額が大きすぎると、
買い手側の融資が伸びず、
結果売れない
という事が起こります。


一つ例を出します。

■購入物件A 新築1棟木造アパート
 金額:1.5億円 家賃収入:1125万円 表面利回り:7.5%


この物件を15年後保有の後売却することを

シミュレートしてみます。

融資条件:フルローン、金利2.3%   期間35年
 
賃料下落率は毎年前年比1%とすると、
15年後の家賃収入は977万円となります。

築15年の木造アパートに対しては、
法定耐用年数にとらわれない

パッケージ型アパートローンを利用しての
売却が想定されます。
ある金融機関の場合、融資期間は25年とれます。

今の相場から鑑みると、
関西圏の築15年も木造アパートであれば、
表面利回り9%程度あれば買い手がつくと考えられます。

そうすると、売り出し価格は

 977万円 ÷ 9%  ≒ 10,800万円となります。

本物件をフルローンで購入しようとすれば、
必要な年収は大企業等に勤務するサラリーマンの方で
1400万円程度必要となります。
(既存借入除く)


※ちなみに15年経過後の残債は

1憶円残っていますので、
売却諸費用を考慮しなければ、
1億円まで下げて売ることは
検討できるかもしれませんが、
1億円を下回っての売却の場合は、
売却キャッシュフローはマイナスとなります。



不動産投資ですので、実際に投資するには
一定の属性が必要なのは言うまでもありませんが、
売却時に購入できるターゲットが多いほうに
越したことはありません。


では、購入時の物件金額が1.2億円の場合で見てみましょう。

■購入物件B 新築1棟アパート
 金額:1.2億円 家賃収入:900万円 表面利回り:7.5%



この物件を15年後保有の後売却することを

シミュレートしてみます。

融資条件:フルローン、金利2.3%   期間35年


賃料下落率は毎年前年比1%とすると、
15年後の家賃収入は782万円となります。


同様に表面利回り9%にて売却するとすれば、
売り出し価格は

 782万円 ÷ 9%  ≒ 8680万円

となります。

この価格帯になれば、フルローンで購入できる方の
年収は1000万円程度となります。

先ほどよりは購入できる方のターゲットは

広がったといえます。
(それでも平均年収以上ではありますが)


このように、物件を購入する際、
特に新築物件を購入する際には賃料下落を考慮し
一定期間保有後の売却を前提とするべきで、
かつ次の購入者の融資事情までを想定することが
とても重要となります。


長くなりましたので次回につづきます。


本日は以上となります。


※来週はブログ更新はお休みです。(社内研修のため)
次回更新は6月30日を予定しております。


大和財託株式会社 
藤原 正明

 
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