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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先週は夏季休業を取得しておりました。
今年は日本海側のビーチに行き、
少しだけゆっくりさせてもらえました。
(だいぶ黒くなりましたが)


フル充電となりましたので、
これからガンガン働いていきます。


ブログでも何度かお伝えしていますが、
当社の今期(第5期)は8月末決算となります。(稼働3か月)

そして来期から最短平成32年の東証マザーズ上場に向けて
本格的に動いていきます。


最近ある方から

「上場を目指すとなるとこれまでの顧客ファーストの経営から
軸がぶれたりしないですか?」


と質問されたことがありました。


たしかに、上場することによって、
業績に対しては常に増収増益を求められますし、
株主からの監視の目がある状態にはなります。
(上場によって顧客をないがしろにした
利益主義に走る会社もたまに見かけます)


私としては、
今後の中長期的な経営環境や当社のやりたい事業を
鑑みて上場することがベスト
 との判断に至っています。

(誤解を恐れず言えば、非上場で業績の良い中小企業社長が
 いろんな意味で一番幸せだったりします。)



その大前提は、
お客様に寄り添ったサービスを今後も提供し、
お客様に満足いただくことが中長期的に継続できること

です。


経営というのはつまるところ
企業理念の追求以外に目的はないわけですので、
私(当社)の場合は、これからも創業時からの思いを大切に
経営にあたってまいりますので、
上記の懸念点はご安心いただければと思います。




さて、本題です。


本日は、前回の続きで

「金融機関の融資姿勢の状況②」


についてです。


前回の記事はこちらから。


不動産投資では金融機関の融資動向を常に把握し、
物件・個人それぞれの属性を踏まえて
ベストな条件の金融機関で融資を受けて
物件を買い増ししていくことが重要ということは、
皆様ご周知のとおりです。


前回、首都圏を中心として、ここ数年続いていた
融資積極姿勢が一部慎重になってきた話をさせて
いただきましたが、今回は関西圏での話となります。


結論から申し上げると、
ほぼすべての金融機関で融資姿勢は変化していません。

変化していないどころか、
むしろますます積極的な様相を呈しています。


もう少し詳しく掘り下げます。
(具体の金融機関名は伏せます。
 属性によって利用できる金融機関が変わりますので、
 ご興味のある方は無料相談会にお越しください)




■都市銀行
不動産投資向け融資に積極的な金融機関は

以前から変わっていません。(メジャーなところで2行)

医者などの士業の方、経営者層への融資は

従来通り積極的ですが、
ここにきてサラリーマンの方への融資も

条件付きで出してきています。

年収が1000万円に満たなくても、

一定の金融資産と物件規模であれば、
金利1%前半で法定耐用年数+α(条件あり)にて

フルローンが可能です。

サラリーマンの方であれば、

個人ではなく法人を作っての融資が良いです。
(アパートローンでの既存借り入れに影響するため)


■地方銀行
在関西の地方銀行の全体的な流れとしては、

少し融資を閉めてきた感じです。
もっと言えば、属性によってかなり変わります。
上記都市銀行の通り、高属性の方(医者、経営者など)へは

全く変わらず、むしろ積極的に融資を出してきています。

しかし、サラリーマンの方に対しては、
物件担保評価以内で、場合によっては一定の自己資金を
求めてくる感じになっています。

(サラリーマンの方であっても、

金融資産が多い方は例外です)


一方、同じ地方銀行でも

関西圏が地盤ではない地方銀行に関しては、
かなり積極的に融資を出してきています。

(特に大阪以西全般)

これは、地元には有力な貸出先が見当たらない現状があり、
地元で集めた資金を関西の有力な不動産へ融資して
新規貸出高を増やそうという経営戦略です。

地方の地方銀行からすれば、
有担保で長期で貸し出しができる収益不動産向け融資は、
地元の中小企業の運転資金が設備購入資金への融資より、
手堅い融資先ということです。

投資家側として有利な融資を受けるためには、
新規出店や人員増員情報を良く集めておくこと

が必要になります。

(あるいは、当社のように関西圏の多くの金融機関から

融資を受けている会社経由で紹介をもらうと、

一見さんより有利に融資を受けられます)


関西圏(特に京阪神)にお住まいの方は、

かなり有利な状況です。



■信用金庫・信用組合
信金信組は地域差がかなり激しかったりするのですが、
関西圏はおおむね積極的です。(大阪、兵庫、京都一部)



大阪の信金信組は融資対象となる物件がかなり幅広く、
融資期間もかなり柔軟ですが金利がちょっと高めですので、
その条件でもキャッシュフローが回るような高利回り物件で
利用されるのがベスト
になります。

例えば、1億円のRC造を都市銀行でフルローン購入した場合の
税引前キャッシュフローが200万円くらいに対し、
同じ規模の物件を信金信組でフルローン購入した場合のそれが
400万円以上得られるような物件の購入方法が良いです。


兵庫県の信金信組は

金利1%台で出してくれるところもありますが、
融資対象は都市銀行や地方銀行と

同じ目線だったりしますので、
そういった物件を購入する際の一つの借入先として

押さえておくと良いです。

京都府に関しては、ほぼ1つに絞られますが、

営業エリアが結構広いため
居住地が該当すれば、築古物件であっても

金利1%台・期間25年程度の融資が可能です。

(属性にもよります)





その他にも、政府系金融機関では

金利上昇がちょっとあるものの、
優遇措置をとれる対象者を広くとるようになっていますので、
これを活用しない手はないです。




以上、長々と書きましたが、
このように金融機関の融資姿勢は

刻々と変化するものですので、
投資家の皆さんは日々アンテナを張り情報収集することが、
不動産投資で資産規模拡大を実現するためには

大切なことになります。


当社としては、関西圏の金融機関との連携をさらに強化し、
お客様により有利な条件の融資をサポートしてまいります。




本日は以上です。




大和財託株式会社 藤原正明
 

 

 

 
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