債権者代位によって権利能力なき社団であるマンション管理組合が代位者として行う代位登記

ぐでたまって可愛いですよね。
あと、台風が愛媛県松山市を直撃。



今回は少し難しい登記です。
債権者代位によって権利能力なき社団であるマンション管理組合が代位者として行う代位登記について。

マンション管理費等請求訴訟により取得した債務名義に基づいて、
不動産強制執行申立を行う前提として、
相続登記が未了である債務者に債権者代位し、
代位登記により登記を申請しました。

しかし、困ったことに、コレ、決まった申請のパターンがあるとは言えないのです。
まず、代位原因どうするか。




債務名義の請求原因事実からみてみます。

＊訴状と大体同じです。


請求原因事実
１．原告は、別紙物件目録記載のマンション＠＠＠（以下本件マンションという）の管理組合である。本件マンションの区分所有者全員で構成される団体（建物の区分所有者等に関する法律第３条）であって、権利能力なき社団である。
　　被告は、平成年月日、本件マンション所有者＠＠＠＠から、本件マンションを相続により取得した。

２．被告は、管理規約第＠＠条及び第＠＠条に基づき管理費及び修繕積立金（以下管理費等という）の支払義務があるが、以下のとおり支払わない。

３．管理費等　月額　金＠＠＠＠円
　　　　　　管理費　月額金＠＠＠＠円
　　　　　　修繕積立金　月額金＠＠＠＠円

４．管理費等の未払期間
　　平成年月日分から平成年月日分
　　また、管理規約第＠＠条には、当月分を前月末までに支払う支払期日の定めがある。
　　管理規約第＠＠条には、管理費等の遅延損害金年＠＠％の定めがある。
　　各支払期日は経過した。
　　
５．よって、原告は被告に対して、管理費等請求権に基づく管理費等金＠＠＠＠円及び各支払期日の翌日から支払い済みまで年＠＠％の割合による遅延損害金の支払を求める。






で、代位原因をどうするかですが、悩んだ末、

「（確定判決年月日）管理費等の強制執行」

としました。
年月日から年月日の管理費及び修繕積立金の
とするのは助長ですし、判決なのだから、被保全債権をおおまかに特定できる
程度で十分なんじゃないかと。



次に、代位者の表示をどうするか。

訴状では、

　　住所表記　
　　原告　＠＠＠管理組合
　　同代表者理事長　＠＠＠
　　同訴訟代理人司法書士　山岡信己

となるのですが、

不動産登記の場合は、権利能力無き社団は登記権利者にはなりえません。

では、代位者だったらなれるのか。という疑問。
仮処分権利者・仮差押権利者が権利能力なき社団名義はだめで、
債務者の表示なら、権利能力なき社団名義はＯＫと。

ということは、おおむね予想つくかとおもいますが、
代位者も権利能力なき社団名義は駄目と判断。


ってことで、
マンション管理組合の代表者個人名義か
マンション管理組合の共有者全員名義。



最後に、代位者の資格証明書の内訳はなににするか。

訴訟の時なら、規約次第ではあるけれども、
１．マンション管理規約
２．理事長を選任した最新のマンション総会議事録
３．理事長の任期を証明する書面

となるわけですが、
不動産登記の資格証明書としては多少疑義があるので、
１．マンション管理規約
２．理事長を選任した最新のマンション総会議事録
の書面に、
現在の代表者理事長が原本証明し、マンション組合実印を押印。
３．は、そのまま。


これでよいかと思ったのですが、理事長個人名義で代位者として代位登記するので、
１－３のセットの中に、理事長の住所が表示されていなければなりません。
今回の事案では、１にも２にも理事長住所が無いじゃありませんか・・・・。

理事長の住民票を資格証明書としてつけるのも変な話ですし
そもそも代位者の住民票は不要。

そこで、東京地裁に掲載されているマンション理事長の任期を証明した、
理事が署名押印するマンション管理組合発行の資格証明書のひながた。

これの文章をアレンジし、

「年月日開催の総会において、理事長住所　理事長氏名　が当管理組合の理事長に
選任され、現在も同氏が理事長であることを証明します。」
という記載の資格証明書を作成しました。


あ、ちなみに
今回は、普通の強制執行です。
区分所有法７条に基づく先取特権の担保権実行としての競売や、
区分所有法５９条に基づく競売ではありません。

なお、
区分所有法７条に基づく特別の先取特権の担保権実行としての競売については、
管轄の執行裁判所や、その担当者によって、多少取り扱いが異なり、
添付書類を事前確認しておく必要があるわけですが、
松山地方裁判所では、「動産執行が功を奏さないことを証する書面」が必要との回答。
平成２６年の話ですが、今でもこの取り扱いなんですかね・・・・・・・・




今回の、
債権者代位によって権利能力なき社団であるマンション管理組合が代位者として行う代位登記
についてですが、
管轄法務局とその担当者で、取り扱いがことなる可能性がありますので、
司法書士や弁護士の方は、あくまで参考程度になさってください。









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ＤＥＳ増資（債務の株式化）による募集株式の発行

定時株主総会のシーズンですが、
みなさまの会社ではお済みですか？
６月末までの場合、今日から招集通知出しても期間が足りず間に合わない会社が多いため、
瑕疵（キズ）のある株主総会となってしまいます。

しかし、
書面による株主総会のみなし決議、または株主の招集通知の同意書などで
定時株主総会を、今日からでも適法に行うことができます。

適切な手続をとらないと、訴訟の原因となります。
株主総会のかけこみ相談はお早めに。




・・・と、時事ネタからはじまりましたが、
今回は、
株式会社の増資のおはなし。

ＤＥＳ（デット・エクスティ・スワップ）増資とは、
役員借入金などにつき、その金銭を会社に対し現物出資して株式発行することです。

新株を発行し、その払い込みを現金ではなく、会社に対する貸付金で行う手法です。
（＊擬似ＤＥＳの話なら別）

役員借入金が株式となり、
会社としては、資本金等が増えるわけですね。
債務の株式化というわけです。

このＤＥＳ増資は、そこそこ複雑な手続なのですが、
この増資をするにあたり、
各種の書類作成をしていくなかで、
会社計算規則第１４条などの規定にしたがった、「資本金の額の計上に関する証明書」を作る必要があります。

税理士さんや会計士さんなどから、この「資本金の額の計上に関する証明書」がどんなものかという問い合わせもありますから、一例を示しておきます。

(この税理士さんからの問い合わせは司法書士のみなさん、あるあるネタですね笑)




例
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

資本金の額の計上に関する証明書

増資する資本金の額は、下記のとおり会社法第４４５条及び会社計算規則第
１４条の規定に従って計上されたことを証明します。

記

１　払い込みを受けた金銭の額（会社計算規則１４条１項１号）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金＠＠円
２　給付を受けた金銭以外の財産の給付があった日における当該財産の価額
　（会社計算規則１４条１項２号）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金＠＠円
３　株式発行割合　｛　Ｘ　÷　（　Ｘ＋Ｙ　）　｝　　＝　＠＠
　　　　Ｘ　発行する株式の数　＠＠株
　　　　Ｙ　処分する自己株式の数　＠＠株

４　自己株式処分差損（会社計算規則１４条１項４号）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金＠＠円
５　資本金等増加限度額
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金＠＠円
６　資本準備金として計上する額
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金＠＠円

７　増加する資本金の額　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金＠＠円

平成２７年６月１９日
　　　　　　　本店所在地＠＠＠
　　　　　　　株式会社商号＠＠＠
　　　　　　　代表取締役＠＠＠　　　　　会社実印

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


実際に作成するには、会社法および会社計算規則の他、商業登記法などを十分にお読みになったうえで、自己の理解のもと、事例ごとにあわせて作成するか、
または司法書士などの専門家にご相談ください。




以下、同業者向け、弁護士向け記載

同業の司法書士さん達からの相談も多い、金銭債権の存在を証する帳簿につき、
預かり金なのか貸付金なのかはっきりせず、未払い役員報酬などもあり、債権の種類がごちゃまぜである場合の問題です。
社長が会社に運転資金として一時口座にいれた金銭は契約書がないですし、
年月日金銭消費貸借契約における金＠＠円と会計帳簿のすべてを特定していくことも大変です。

そこで、
私は、債務承認弁済契約を会社役員間で締結して、
その債権につき現物出資を行う手法を提案し、ＤＥＳ増資をやっております。
注意すべきは、この債務承認弁済契約が利益相反行為になる場合がある点ですから、
利益相反行為に当たる場合は、株主総会や取締役会で承認しておく必要があります。











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中古住宅の購入と耐震基準適合証明書

「耐震診断のススメ」

中古住宅を居住用として購入する場合、
木造なら築２０年以内であれば、各種減税が受けられます。

・所有権移転登記、抵当権設定登記の登録免許税額の軽減
・不動産取得税の軽減
・住宅ローン減税


では、
建築から２０年を超える木造住宅を居住用として購入する場合、
登録免許税などの減税が原則受けられないのですが、減税が受けられる場合があります。

建築士等の耐震診断調査によって、古い建物であっても、
耐震基準を満たしていることが証明され耐震基準適合証明書が発行されると、

・所有権移転登記、抵当権設定登記の登録免許税額の軽減

・不動産取得税の軽減

・住宅ローン減税

など

の各種税金の優遇措置が、木造築２０年を超えても受けられます。

築２０年を超える居住用木造住宅の購入でも、耐震基準適合証明書により減税措置がうけられるのです。



なお、住宅用家屋証明書取得のために、
主に下記などの各種要件を満たす必要があります。
（＊おおざっぱに書いていますが、細かい要件があります）

取得後すぐに登記を受ける
居住用であること
登記上の床面積５０平方メートル以上
耐震基準適合証明書が発行されること（発行年月日など条件があります）





愛媛県松山市の司法書士山岡事務所では、
耐震基準適合証明書が発行される場合の所有権移転登記・抵当権設定登記も行っております。

また、中古住宅の購入を検討しておられる方で、
耐震基準適合証明書での各種税金の軽減に興味がある方は、
耐震診断の取り扱いのある建築士の居る不動産屋さんのご紹介などもしておりますので、
お気軽にお問い合わせください。
（＊依頼や相談、連絡はお客様自身がしていただく必要があります）


＊耐震適合証明書以外でも、２０年超の木造住宅で減税措置適応あるケースもあります。

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遺産として相続する不動産に抵当権がついていた場合

遺産として相続する不動産に抵当権がついていた場合。
つまり、遺産には借金も含まれていたり、第三者の債務のために不動産が担保にはいっているようなケースが多く見受けられます。
遺産である不動産が担保に入っていた時どうするか
パターン別にわけてよく行われる対処法を書いてみます。



＊このとおりの対処をやらなければならないわけではありません。
個別の具体的事例を検討してもらい、弁護士司法書士などの専門家相談のもと、適切な選択肢を提示してもらってください。



遺産を調べていくと、不動産に抵当権が設定されていることがよくあります。
この抵当権によって、担保されている債務があるので、
まずこの債務が、被相続人自身のものか、第三者のものか、ということと、
債務の弁済が終わっているかどうか、ということ
それらを調査し、必要に応じて、その他の情報も調査します。

＠Ｑ１
夫が住宅ローンを組み、土地建物の不動産について抵当権を設定していたが、
ローン支払途中で交通事故で亡くなった。

Ａ。
ほぼ団体信用保険に加入していますから、この保険が
ローンの残りの支払債務の弁済にあてられ、債務が消滅しています。
よって、抵当権抹消の手続をとるだけですみます。
なお、団体信用保険に加入していない場合は、ローン債務を引き継ぐことになります。

＠Ｑ２
父が不動産を担保に抵当権を設定し、資金を借り入れていた。
不動産の価格が、借り入れ当時と比べ大幅に減少し、オーバーローンとなり、父が亡くなった。

Ａ．
債務を支払うことが不可能と判断し、相続放棄の手続きを行った。
Ａ．
抵当不動産のほかにも多数の遺産があり、抵当不動産を処分するため、任意売却を行った。
＊任意売却とは、強制競売によらない、担保不動産の売却方法です。
Ａ．
抵当不動産のほかにも多数の不動産があり、これらは全て事業のためのものであった。そこで長男が他の相続人に代償金を支払い、抵当不動産含め全ての不動産を取得した。


＠Ｑ３
遺産分割をするときに、抵当不動産をどうやって考慮したらよいか。
遺産のみでただちに弁済することができない状況。

Ａ．
債権者の同意を得て、債務者を変更する。
Ａ．
抵当不動産のまま取得し、後日担保権実行されてしまった場合は、その他の相続人に求償することにする。
Ａ．
不動産価格から債務を控除し計算し、被担保債務については不動産を取得する長男が全債権者に支払い、この不動産を取得することにする。
Ａ。
第三者が債務を借り入れしていたとき、第三者の資力が十分な場合などは、
債務については考慮せずに、不動産価格のみで遺産分割協議の対象とする
Ａ．
第三者が債務を借り入れしていたとき、第三者が無資力などの場合などは、
債務について考慮し、不動産価格から債務を控除した額を不動産価格として評価し遺産分割協議する

＊このとおりの対処をやらなければならないわけではありません。
あくまでよく行われる対処法であり、個別の事例ごとに適切な対処は異なります。

個別の具体的事例を検討してもらい、弁護士司法書士などの専門家相談のもと、適切な選択肢を提示してもらってください。

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遺言執行者の選任

遺言執行者の選任

遺言執行者の選任の要否について
遺言執行者を、遺言で定めておいたほうがいいケースが多いですが、
遺言執行者を遺言で定める必要が無いケースもあります。
しかし、そのケースであっても、遺言執行者を定めておいたほうが好ましい場合があります。
どういう効果があるのでしょうか。

たとえば、
「不動産を長男に相続させる」
という遺言書について考えてみます。

相続人に対し、「相続させる」という遺言があった場合、
遺言執行者によることなく、相続人が単独で財産の移転を行うことができます。
この遺言の場合、不動産取得した相続人は、司法書士に依頼すればそれで
不動産登記を備えることができます。
なお、この場合は対抗要件を備えなくとも、第三者に対抗できるとされています
（最高裁判所・平１４年６月１０日判）
ということは、この遺言の場合、財産移転は相続人が行うので、
遺言執行者は、この遺言の場合必要ないとも考えられます。

しかし、
遺言執行者は、「相続させる」という遺言の場合においても、
不動産を取得した相続人（長男）以外の者が不動産を移転させてしまった場合において、
その者に対して、遺言執行者は抹消登記手続や真正な登記名義の回復を求めることができるとされています。
（最高裁判所・平１１年１２月１６日判）

つまり、
相続人に対し「相続させる」遺言では遺言執行者の役割が表面的にはありませんが、
妨害行為があった場合など、潜在的に遺言執行者の権限があります。

よって、
必ずしも遺言執行者が必要でないケースであっても、
遺言執行者を選任しておいたほうが好ましい場合もあるのです。

遺言執行者の指定の要否については、上記のように不要な場合であっても、
遺言の文言だけでは無く、相続関係などあらゆる事情を考慮して考えるのですが、

遺言者の意思実現、
死んでしまった人がやりたかったことが実際に行われるためには、遺言執行者を選任しておいたほうがよいといえるでしょう。




遺言執行者の妨害排除請求でなくても、
財産取得した人が弁護士に妨害排除を依頼すれば足りるから、
遺言執行者の妨害排除請求自体考える必要は無い、という意見もありますが、
そのケースであっても、遺言執行者を指定しておいたほうがよい場合も中にはあります。
たとえば、不動産を遺贈する、という場合で、第三者に不動産が譲渡されたとき、
遺言執行者が無い場合は対抗関係となり、
遺言執行者がある場合は絶対的無効となる
といった具合で、
どのように権利が動くのかという効果に差が出るためです。

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