こんばんは!脇田雄太です。
私が長崎のボロ物件を購入する際、このレベルをクリアすれば買うという
いわゆる「脇田基準」
で、1つ1つ物件を査定しています。
脇田基準については過去のブログでも解説していますが、
具体的な基準はどうなのか?
という点については、あまり触れていませんでした。
今日はその脇田基準について、少し解説してみたいと思います。
このノウハウは有料級だと思いますので、ぜひ最後までお読みください。
---------------------
脇田基準の項目は以下のとおりです。
順に解説して行きましょう!
【自分が投資しているエリア内かどうか?】
脇田の場合、長崎市の中心部に近い階段立地に、エリアを絞ってボロ物件投資をしているため、
・長崎市の郊外
・諫早市や大村市、佐世保市
・県外の福岡県や佐賀県など
といった、投資エリア外の物件は基本的に購入しません。
長崎の階段立地物件は、価格が激安な割にそこそこの賃料で満室に出来るため、それ以上のメリットがない限り、投資エリアを広げることは今のところないですね。
【期待利回り以上の収益を達成出来るかどうか?】
自分が期待している実質利回りに対し、物件価格+リフォームの概算コストが明らかにオーバーするような物件は購入しないか、もしくは、指値を入れることで期待利回りがクリア出来るよう交渉します。
また、物件価格よりリフォームコストのほうがインパクトが大きいため、建物の状態を詳しく調査することも重要です。
---------------------
【床、壁、天井、水回りの劣化は気にしない】
基本的に、上記の箇所はリフォームで新品にするため、劣化度合いについてはあまり重視していません。
例えば、石膏ボードが凹んでいたり、天井が弛んでいても、買い判断には影響しないですね。
一方、畳や柱が傷んでいたり、天井に穴が空いている場合などは、シロアリの食害や雨漏りなど建物内部の劣化を気にしたほうが良いです。
【ボロボロでも安く買えれば良い】
どのみちフルリフォームをするなら、中途半端にキレイな物件を高値で買うより、ボロボロで残置物満載の物件を格安で購入した方が、結果的に良い投資となります。
「草ぼうぼう」「ツタまみれ」「雨漏り有り」「土足でしか入れない」ような物件も、敬遠することは基本ありません。
ただし、基礎の大きな傾きやシロアリの深刻な食害など、多額の修繕コストが掛かる物件については、お断りするケースもあります。
【後からどうしようもない悪条件が無い】
木造物件の劣化は基本的に、後からリフォームでどうにでもなると私は考えています。
逆に、「賃貸需要の有無」「日当たり」「接道」「再建築不可」など、物件を購入した後ではどうしようもない条件については、シビアな調査を入れることが多いです。
また、これは長崎特有の基準ですが、いわゆる「階段立地」の物件は階段の段数も要チェックです。
立地にもよりますが良ければ〜30段まで、100段を超えると客付けで不利になります。
---------------------
さて「脇田基準」のお話は、この辺でいったん締めたいと思います。
これらの基準をあらかじめ、先方の不動産会社さんに伝えておけば、
「この物件は脇田さんが買ってくれるな…」
「この物件はさすがに無理だろうな…」
という取捨選択を向こうがやってくれるので、
物件のミスマッチを未然に防ぐ
効果があります。
もちろん、脇田基準を満たさない物件であっても、実際に調査してみたら
こ、これは買っても良いな…
というケースがありますので、ストライクゾーン外を毛嫌いする必要はないですけどね。
今日はこの辺で。
ではまた!
====================
【大家さん交流会 in東京 貸切屋形船ver.】
11月の交流会in東京は、前回大好評だった「屋形船」を再び貸し切ります!
秋たけなわの屋形船に乗ってコース料理+飲み放題、さらには大家さん同士で交流出来るという、
めっちゃお得な交流会
みなさんもぜひご参加ください!
〇日 時:11月16日(土) 17時55分 集合
〇場 所:両国桟橋乗船場
京都墨田区横網1丁目2 首都高速6号付近
〇会 費:5,500円(コース料理・飲み放題付き、ノンアルコールもOK)
お申し込みはこちらから↓
※出船時間があるため、遅刻厳禁でお願いします。
※当日はYouTube撮影を行う場合があります。
撮影する場合は当日皆様へお声掛け致しますので、映り込みが気になる方はスタッフまでお知らせください。
====================
長崎のボロ物件投資についてもっと知りたい!
という方はこちらをご覧ください
脇田雄太への取材依頼:お問合せ先
⇒http://www.wakita.in/contact/
脇田雄太のインスタグラム
⇒https://www.instagram.com/wakita_yuta0831/
脇田雄太のX (旧Twitter)
⇒https://twitter.com/wakita_yuta