こんばんは！脇田雄太です。
ボロ物件投資における最大の魅力は、やはり
・物件が安く買える
・超高利回りが狙える
この２点に集約されると思います。
大都市部の木造アパートが、安くても数千万円台で取引されるのに対し、地方のボロ戸建は
タダ〜数十万円台 
築古の木造アパートでも、
数百万円台で買える
ケースが多いですから、投資的に大きな魅力なのは間違いありません。
しかし、ボロ戸建やボロアパートは
なぜ安いのか？ 
その点を直視しない投資家さんが、多いこともまた事実。
今日は、そんなお話をしたいと思います。
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ボロ物件が安い理由は、地方郊外などの需給バランスもありますが、それ以上に
修繕やリフォームにコストが掛かる 
からです。
例えばクルマもそう。
新車はトラブルが無いか、あってもメーカーの保証がある代わりに、
納車価格は高い 
一方、低年式の中古車は、納車後のトラブルの発生があり得る反面、
価格が大幅に安い 
ですよね？
さらに、ヤフオクやメルカリに出品される「現状渡し」の車であれば、
故障リスクと価格を天秤にかける
ような、リスクとリターンをシビアに見極める必要があるのは、言うまでもありません。
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結局、現状渡しが当たり前のボロ物件も、それと同じことが言えるのです。
物件価格が安い以上、
自分できちんと修繕する 
ことが、何より重要なんですね。
例えば、私がこれまで購入したボロアパートでは、物件価格にリフォーム費用を乗せて
１戸あたり500万円前後
の投資をしています。
４戸入りのアパートならトータルで2,000万円、10戸入りなら5,000万円というアパートもあります。
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ではなぜ、激安のボロ物件にそれほどのコストを掛けるのか？
それはひとえに、建物を長持ちさせることで、
長期安定的な収益を狙っているから 
もし仮に、数百万円のボロアパートに対し、必要最小限の
・クロスの張り替え
・室内の美装
だけで済ませた場合、利回りはめちゃくちゃ高いですが、その代わり
・水道管からサビ水が出る
・大雨のたび雨漏りがある
・シロアリやゴキブリが多い
といったクレームが、年を経るごとに増えていきます。
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結局ボロ物件投資は、最初にお金を掛けて安心安定な物件を作り上げるか、それとも
その場しのぎで対応するのか？ 
という、二者択一の世界だと言えるのです。
当然、入居中にトラブルを都度対応するよりも、物件購入直後に
抜本的なリフォームを行う
ほうが安上がりですし、何より安心感が段違い。
もちろん、超が付く高利回りは減ってしまいますから、当初描いていた
実質利回り30％オーバー！
といった目論見は、達成出来ないかも知れません。
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しかし、長いスパンで安定した収益を得ることのほうが、
ボロ物件投資の王道である 
という確信を、私は長年の経験で得ています。
10年後にボロボロで使えなくなる物件を抱えて、建物の
解体コストに窮するのか？
それとも、20年30年レベルの
長期安定的な収益を目指すのか？ 
みなさんは、どちらを選択しますか？
今日はこの辺で。
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【長崎ボロ物件ツアー 】
脇田雄太が教える長崎ボロ物件投資
長崎市内の物件やリフォーム現場を見ながら、リアルなボロ物件投資を学ぶツアーです！
日 時：10月12日(土) 14時～17時 (予定)
集 合：JR長崎駅近辺
費 用：11,000円（税込）
定 員：20名
※詳細な集合場所はお申込みいただいた方にお知らせします。
※応募者数が3名未満の場合など、事情によりツアーを中止する場合がございます。
さらに、ツアーが終了した後は好評の、
【大家さん交流会 in長崎】
を開催する予定です。
交流会のみのご参加もOKです。
美味しい長崎グルメを堪能しましょう！
日 時：10月12日(土) 17時～20時(予定)
集 合：長崎市内の飲食店
参加費：5,000円（税込）
※集合や終了時刻は、多少前後する場合があります。
※集合場所はお申込みいただいた方にお知らせします。
※当日はYouTubeなどの収録や撮影を行う場合があります。映り込みが気になる方はスタッフにお知らせください。
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【大家さん交流会 in大阪】
東京と長崎に続き、大阪で開催を予定しています！
不動産投資をやってみたいけど一歩踏み出せない方や、今所有している物件での悩み事がある方など、互いに情報交換を行いましょう。
ビギナーさんはもちろん、ベテラン大家さんもぜひご参加ください！
〇日 時：10月19日 (土) 18時〜20時 (予定)
〇場 所：屋台焼肉コブスター
大阪市浪速区敷津東２丁目２−８
【地下鉄 御堂筋線 大国町 (徒歩3 分)】
【各線 難波(なんば) 駅(徒歩 6〜10 分)】
【JR環状線 新今宮駅徒歩11分】
【大阪木津卸売市場・なんば木津まち横丁内】
〇参加費：5,000円（焼肉コース料理・飲み放題付き）
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