ボロ戸建とRCマンション、本当に「効率が良い」のはどっち？

こんばんは。脇田雄太です。

先日のブログで、アパートは

戸建賃貸に比べて

投資効率が良い

というお話をしました。

ボロ戸建を１つ２つと買い増すよりも、

まとまった戸数入りの

アパートを１棟買えば

家賃収入が一気に増える

という点で、効率が良いということでしたよね？

でも、アパートやRCマンション投資は基本的に

融資ありきの世界

レバレッジ（てこ）を効かせて、

少ない資金でも

投資規模を拡大できる

魅力は大きいのですが、そのような

レバレッジ投資

は、本当に投資効率が良いのでしょうか？

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通常、フルローンを組んで

１億円のRCマンション

を買った場合、手残りは年間あたり

物件価格の２％程度

と、言われています。

わかりやすく言うと、

１億円の借金を背負って

年間200万円の手残りがある

わけですね。

でもそれって、冒頭で述べたように

投資効率が良い

と、果たして言えるのでしょうか？

レバレッジ派の投資家さんの中には、

「家賃５万円の物件を、こつこつ買っていくやり方なんて、効率が悪すぎませんか？」

とおっしゃる方もいるんですが、私は

「では、１億円の借金で手残りが年200万円というのは、効率が良いのでしょうか？」

と、思わず返したくなってしまいます。

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もし世の中に、

・投資効率に優れ

・実質利回りが高い

という投資商品が存在したら、どうなるでしょうか？

儲かると踏んだ多くの投資家が、市場に殺到した結果、

相場が高騰してしまい

実質利回りは下がる

ことになるのです。

不動産投資も同じですよ。

資産性という要素を除けば、行き着くところは

・手間は掛からないが利回りは低い

・手間は掛かるが利回りは高い

という、

二択のどちらを選ぶか？

もちろん、私なら後者を選びます。

その方が、

賃貸経営としてのリスクが小さい

からですね。

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たとえ、家賃５万円の戸建でも、

20戸にすれば月100万円

ですし、

１億円の借金を背負う

必要もありません。

さらに、ボロ物件は現金買いが基本ですから、

毎月のローン返済に怯えず

枕を高くしてぐっすり寝る

という、

不動産投資史上

最大の安心感

が、もれなく付いて来るのです（笑）

もちろん、以前から言っているように

どちらの投資が優れているか？

というレベルの話ではなく、あくまで

投資家個人の適性に合った

投資スタイルを選べばいい

のですが、

ボロ戸建も負けちゃいないです！

と、声を大にしたいところですね。

いかがだったでしょうか？

ではまた！

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脇田雄太

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