From：ななころ
お気に入りのカフェより
◆保有 or 売却
購入した1棟収益物件、
「このまま持ち続けるべきか？ or すぐに売却するべきか？」
悩んでいる人は結構いるのではないでしょうか！？
たとえば、こんな物件があったとします。
3年前に購入した築年数20年の都心のRC物件。
表面利回り9%、1億円で購入しました。
融資は、フルローン、金利3%、期間30年で借りました。
RC物件のため固定資産税や火災保険料などそこそこ経費はかかりますが、稼働率は割と安定しており、空いたらすぐに埋まります。
年間家賃収入1000万円に対して、年間返済額は500万円ですから返済比率は50%。
儲かるというわけではないですが、持ち続けても悪くも無さそうです。
＝＝＝ 物件収支状況 ＝＝＝
年間家賃収入：1000万円 ※満室時
年間運営費（経費）：300万円 ※固都税、火災保険、修繕費、管理料、水道光熱費など
年間返済額：500万円
※計算のために数字を単純化しています。
＝＝＝ ＝＝＝ ＝＝＝ ＝＝＝
あなただったらこのまま持ち続けますか？売却しますか？
どうやって判断したら良いでしょうか？
※前回の記事「この物件、このまま保有する？ or すぐ売却すべき？（１）」
◆指標①DCR
まず1つ目の指標として「DCR（Debt Coverage Ratio）」があります。
横文字が出てきて抵抗感をおぼえる人もいるかもしれませんが、考え方はとても簡単です。
「銀行への返済額」と「純収入額」を比べて、経営が安全かどうかを調べる指標です。
※純収入額とは、家賃収入から固都税とか修繕費などの経費を引いた数字ですね。
DCRの計算の前にそもそもですが、純収入額よりも銀行への返済額の方が大きい場合は、即座に売った方が良いです。
意図があるのであれば良いのですが、このような収支状況で何十年と保有し続けるのはかなり厳しいです。
いずれ破綻する可能性が高くなります。
銀行への返済額 ≧ 純収入額 ⇒ なるべく早く売却する！
◆返済額に対してどのくらい純収入の方が大きいか？
そして、DCRは次のような計算式で表されます。
DCR ＝ NOI(年間純収入) ÷ ADS(年間返済額)
冒頭の物件例でいうと、
年間家賃収入1000万円 ー 年間運営費300万円 ＝ 年間純収入700万円
年間純収入700万円 ÷ 年間返済額500万円 ＝ DCR1.4
「1.4」という数字が出てきました。
「1.4」という数字はどうなのでしょうか？
安全なのでしょうか？
一般的に不動産投資の場合、「1.5」以上あれば比較的安全と考えられます。
最低でも「1.3」は欲しいところです。
この物件の場合は「1.4」ですから、最低ラインはクリアしているものの、安全とも言い切れない微妙なラインだということが言えます。
そのため売却できるのであれば、なるべく早めに売却したいところです。
DCR ＜ 1.3 ⇒ なるべく早く売却する！
DCR ＞ 1.5 ⇒ 保有し続けても良い！
◆上記「DCR1.4」の問題点
とはいえです。
勘の良い人はお気づきだと思いますが、上記「DCR1.4」には問題があります。
計算元の「年間家賃収入1000万円」という数字です。
この「年間家賃収入1000万円」は、満室時の家賃収入で計算しています。
実際にはずっと満室ということはありえません。
どんなりに立地の良い場所でも必ず空室が発生するはずです。
そのため満室時の家賃収入ではなく、実際の家賃収入を当てはめてみてDCRを算出することで、より実態にあった数字になってきます。
※以前から何十年と住んでいて相場よりも高めの家賃で住んでいたりする場合は、相場の家賃で引き直すとより正確な数字が出てきます。
たとえば、「年間家賃収入900万円」であれば、「DCR1.2」に下がります。
最低ラインの「DCR1.3」を下回ることになってしまいます。
物件にもよりますが、おそらく2室以上空室なれば下回ることになるでしょう。
なるべく早く売却した方が良いことになります。
年間家賃収入 ⇒ 満室時ではなく、実際の家賃収入で計算する！
ちなみにですが、添付の画像のようなキャッシュフローツリー表で計算すると、数字を入れていくだけで簡単に計算できます。
（タップすると画像を拡大できます）
◆まとめ
今回は、1つ目の指標として「DCR」という、負債支払いの安全度合いをはかる指標をお伝えしました。
不動産投資において「明らかな失敗」の１つは、銀行への返済が困難になりデフォルトすることです。
この先何年何十年と銀行へ返済していけるかどうか、途中銀行への返済が困難にならないかどうかを、DCRという指標を用いて判断したわけです。
そして、「DCR1.5」を下回るようでしたら、保有し続けるよりも、なるべき早めに売却することをオススメします。
次回は2つ目の指標についてお伝えします。
（つづく）
◆編集後記
8歳の次男が単身スペインへサッカー留学して早2ヶ月。
現地での生活にもすっかり慣れたようで、「楽しい！」と言っています。
ここ最近は電話も取らなかったり、電話してこない日も多くなってきました。
一方で、妻はすっかり次男ロス。
毎晩のように「電話に出てくれない」「電話してくれない」と呟いています。
親離れさせるよりも、子離れする方が難しいのかもしれませんね笑
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