◆楽待に登場した2人の女性
かぼちゃの馬車を始めとするシェアハウス投資で、
不動産投資の危険性やスルガ銀行の問題点に、
焦点が当てられるようになりました。
「早く気づいて！」
数年前から訴え続けてきたことではありますが、
業者の凄まじい訴求力と営業力と広告力には勝てるワケもなく、
多くの犠牲者を生んでしまっています。
「【ショック】優秀な人がどんどん儲からない物件を買っていく・・・」
そして、楽待コラムでは、
スルガ銀行から多額の融資を受けて、
不動産投資を始めた2人の女性に、
インタビューをしています。
二人の女性が語る不動産投資は、
ゾッとするほどの収支だったのです・・・
～ 記事一部抜粋 ～
「スルガ銀行」で借りた女性たちの苦悩
初めての不動産投資、なぜ高金利の借入を決断したか
近年は不動産投資に興味を持つ若い女性会社員らがスルガ銀行から融資を受けて1棟目を購入するケースも増えていたが、そのようなオーナーたちは現在、どのような状況にあるのだろうか。
今回はスルガ銀行から借入をして不動産投資を始めた女性2人に、融資を受けた経緯や現在の収支状況、そしてスルガ銀行に対する思いについて話を聞いた。
～ ここまで ～
◆1人目（画面左）の女性の物件の収支
まず、1人目の白いニットを着た女性の、
収支をざっくりと計算していきます。
動画の中で公開されている数字は、
以下の通りです。
＝＝＝ ＜物件概要＞ ＝＝＝
価格：1億円
表面利回り：7％
構造：鉄骨造
築年数：24年
融資：スルガ銀行、35年フルローン、金利3.5％
立地：東京都内
満室想定賃料：700万円／年
間取り：店舗２＋住居（戸数不明）
返済比率：67％
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
そして、必要経費について、
以下の数値を予想で当てはめてみます。
＝＝＝ ＜必要経費＞ ＝＝＝
想定空室率：5％
管理費：満室賃料の5％ 35万円／年
修繕費：満室賃料の5％ 35万円／年
固都税：満室賃料の5％ 35万円／年
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
◆収支はゾッとする結果に・・・
本来はキャッシュフローツリーで、
細かく計算していくところですが、
不明な数値も多いため、
今回はざっくりと計算できて便利な、
「夢のらしんばん」で計算してみました。
このツールを作った人が知り合いで、
ご自身も不動産投資をやっていて詳しい方なので、
私も日頃から簡易ツールとして愛用させてもらっています。
すると、出てきた数字は、
ある程度予想はできますが、
恐ろしい数字でした。。。
動画の中では、手残りは、
満室で利回り「1.5％」と言っていますが、
空室率や固都税などの経費を含めると、
年間でわずか64.1万円しか手残りがありません。
※算出された数値は実際と異なることがあります。
この数字、「月」ではなく「年」です。
月にすると、わずかに「5万円」ちょっとです。
1億円を投資して、得られる収入は、
わずかに5万円となるのです。
◆運営コストを見ると、もっと深刻に・・・
年間の修繕費を「35万円」としていますが、
これ以上の修繕費がかかるとしたら・・・
築24年ですので、あちこち痛み出す頃ですし、
24年間まったく修繕されてこなかった物件だとしたら、
恐ろしくなってきます。
そして、上記シュミレーションには、
経費も含まれていないものがあります。
たとえば共有部の電気代。
入居募集時の広告費なども含まれていません。
また、空室率を「5％」としていますが、
空室期間が長引いたり、
空室数が増えたりしたら・・・
さらに、満室家賃は、
今のところ「700万円／年」ですが、
今後家賃が下がるようなことがあったら・・・
彼女はまだ余裕があるような話しぶりですが、
ちょっとでも不測の事態が発生したらと考えると、
ゾッとする収支なのです。
（不測とはいえ、ある程度予想できますが・・・）
本当に薄皮一枚のところで、
かろうじてプラスになっている物件だということが、
分かります。
◆店舗2つの家賃保証が付いている？
さらに、動画の中では、
インタビュアーがサラッと流してしまいますが、
さらに恐ろしいことを女性が語っています。
この物件は、
「店舗が2つあって、保証が付いている」
とのことなのです。。。
どんな保証なのかは分かりませんが、
おそらく販売会社（兼 管理会社）が、
売りやすいように付けた保証だと予想されます。
店舗ですから、おそらく住居よりも家賃は高く、
全体の家賃収入に対する割合も大きいことでしょう。
さらに、店舗はよほど立地が良くないと、
入居募集に苦戦しますし、
空室期間も長くなりがちです。
（私も5店舗所有しているので・・・）
さらにさらに、スルガ銀行だから、
「店舗＋住居」のようなミックス物件に、
フルローンで融資をしていますが、
他の銀行ではかなり厳しいでしょう。
つまり売却もかなり難しいことが予想されます。
もし、突然、店舗の家賃保証を打ち切られたら、
目も当てられなくなります。。。
出演している女性が、
この事実を認識していることを願うばかりです。
◆何年でピンチを脱出できるのか？
それでは、この女性は、
あと何年保有すると、この薄皮一枚の状態を、
脱出することができるのでしょうか？
もちろん売却できればいいのですが、
実勢価格よりも高い金額で購入していることでしょう。
スルガ銀行の抵当が付いた物件を、
スルガ銀行から融資をつけて売却する、
いわゆる「スルガ → スルガ」も、
このような債務超過状態では、
ほぼ不可能でしょう。
また、店舗付き物件で融資が付きづらいこともあり、
売却には相当額突っ込んでの損切りが必要となります。
となると、しばらく保有するしかないわけですが、
あと何年耐えれば良いのでしょうか？
何年保有していれば、
安心して寝られるようになるのでしょうか・・・？
少しでも収支を改善する方法はないのでしょうか？
もう1人の女性（右側）の女性の収支を計算しつつ、
考えていきたいなと思います。
長くなったので次回に続きます。