ライフデザイン実践会代表のななころです。
今、もっとも不動産投資で成功するために、
必要なこととは何でしょうか？
RC1棟の物件を買うことでしょうか？
利回り20％以上の物件を買うことでしょうか？
築浅の物件を買うことでしょうか？
都心の駅近の物件を買うことでしょうか？
前回は、私の好きな本の一つの「7つの習慣」にある、
「アウトサイド・イン」と「インサイド・アウト」
について、シェアをさせて頂きました。
※前回の記事
それでは、不動産投資で成功するための、
「インサイド・アウト」のアプローチとは、
具体的にどうしたらいいのでしょうか？
前回の話しでは、物件力に頼りきってしまうような、
「アウトサイド・イン」による不動産投資では、
環境が激変した時、時代が大きく動いた時、
とても危険だとお話しをさせて頂きました。
では、「インサイド・アウト」のアプローチとは、
具体的にどうしたらいいのでしょうか？
あっ、ちなみになのですが、今回の話しは、
「今すぐ都心の物件を購入して、オリンピック前に売却
それまでの期間の家賃と売却益を得たい。」
といったシナリオを描ける人にはあまり関係の無い話しです。
書籍「7つの習慣」には、
インサイド・アウトの原則について、
以下のような記述があります。
インサイド・アウトとは、
１．まず最初に自分の内面を変化させること
２．それから自分の外側に影響を与えること
という原則です。
この順番は、逆にはなることは決してありません。
不動産投資におきかえて考えてみたいと思います。
・良い物件情報を得たければ、
業者が良い物件を紹介してくれないと嘆くのではなく、
自分がどう変わればいいだろうか？
・自己資金が少なく、良い物件が買えないのであれば、
無理とあきらめるのではなく、
自分にできることはないだろうか？
当たり前のようでいて、
とても大切な考え方だと私は考えています。
そして、不動産投資は購入してからが本当の勝負。
「いかに満室高稼働を維持するか？」
ということが、不動産投資には重要になってきます。
しかし、これからの日本は、人口減少、少子高齢化、経済衰退と、
環境に依存していては高稼働は続けれられません。
一方で、新しい物件は増え続け、
ライバル物件は増え続けるワケです。
ですので、これからの時代の不動産投資は、
１．簡単に満室になる物件を探すことに力を注ぐことよりも、
まずは満室にする考え方や戦略を身に付ける
２．それから、あなたの考え方、戦略に合った物件を探す
そういったアプローチが大切なのです。
しかも、今までの考え方では足りません。
これまでの本に書かれたような方法でも足りません。
その考え方、その本に書かれた対処法は、
その時の環境や状況、時代背景が前提になっているからです。
これからの未来の日本の姿を想定した、
満室にするための考え方を身に付けていくことがとても大切。
そう考えている次第です。
──【編集後記】───────────────────
それでは、今までの考え方には無い満室にする考え方、
これまでの本には書かれていない満室戦略とは何でしょうか？
ヒントは、インターネットの普及の歴史にあります。
どういうことかというと、
例えばあなたが喫茶店を経営していて、
インターネットからの集客を狙ったとします。
インターネットが普及し始めた頃であれば、
お店の情報を掲載しさえすれば、
上位に表示することが簡単に集客できました。
やがて、インターネットが普及してくると、
ライバル店も増え、SEO対策をして上位に表示して、
集客することが必要となりました。
そして、さらにインターネットは普及し、
スマホで手軽にネットができるようになると、
上位表示が難しくなり、上位表示しても集客できないため、
お店の特徴を出して指名検索をされることが、
とても重要となってきています。
そうです、空室情報も同じような状況になっています。
人口は減る中で、空室が増え、ライバルが増え、
いかに理想の入居者に部屋を選んでもらうか？
だから、これから時代の満室戦略は、
「指名検索されるお部屋にすること」
「指名検索される物件にできる物件を買うこと」
これが重要だと考えています。
ちょっとぶっ飛んでいるかもしれません（笑）
ついて来れない人も多いのではないでしょうか！？
それでも、これからの時代に、
不動産投資で成功するために重要なことだと、
私は考えています。
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