３．必要諸経費
Ｊ．修繕費
甲２７号証の、被告の新築のマンションで修繕に必要な額が、月額１２５円／ｍ２ であり、これを対象不動産（２０１号室）の月額にすると４，８００円、年額で、５７，６００円となる。これを修繕費とする。
Ｋ，Ｌ．維持管理費、及びＰＭフィー
年間実質賃料の３％とする。 前回の鑑定書（甲４５号証）では、年間実質賃料の３％となっており、ＰＭフィーは計上されていない。
Ｍ．公租公課
原告提出の平成１９年の対象不動産（２０１号室）の敷地を含む土地の固定資産評価証明書（甲２６号証）から、対象不動産（２０１号室）の敷地（固定資産評価証明書の土地は５５５．１９ｍ２ なので、そのうち１４３．０３ｍ２ 分）の税額９３、４９８円
と対象不動産（２０１号室）の建物の税額２０４，２３５円の合計２９７，７３１円（固定資産税1.4％及び都市計画税0.15％の合計）に配分率をかけたものが、価格時点の値となる。
２９７，７３１円×０．１３９７ ＝ ４１，５９３円となる。
各時点での値は、土地については、価格時点の土地の税額に時点修正率を乗じて算出し、建物については、経過年数による経年減点補正率（甲２０号証 別紙２）により、価格時点を１として、補正して算出した。
Ｎ．減価償却費
乙６号証の計算と同じで、建物積算価格を残存する耐用年数で除したものに配分率を乗じたものとする。
建物積算価格は、１１，６００，０００円で、残存する耐用年数は15年なので、
１１，６００，０００円 ÷ １５ × ０．１３９７ ＝ １０８，０００円
となる。（百の位で四捨五入）
各時点の減価償却費は、この値から変化しないものとした。（乙６号証に同じ）
Ｏ．損害保険料
乙６号証の計算と同じで、建物再調達原価の０．１％に配分率を乗じたものとする。
５５，２００，０００円 × ０．１％ × ０．１３９７ ＝ ７７１１円
各時点の値は、各時点の建物再調達原価の０．１％に配分率を乗じた。
Ｐ．その他費用（貸倒れ準備費等）
貸倒れ準備費に関しては、乙６号証の計算と同じく、一時金にて担保されているために計上しない。また、その他費用に関しても、乙６号証の計算に従いなしとする。
以上の合計より、各価格時点の必要経費が算出でき、算出したものを以下に示す。（表がブログに載りません）
３．入居時、および賃料値上げ各時点での利回りの算出
各時点の年間実質賃料は、年間賃料＋敷金の運用益となる。敷金は2か月分であり、運用利回りは年２％とする。年間実質賃料は、純賃料＋必要経費であり、各時点の純賃料は、各時点の基礎価格×利回りｘ％で算出されるので、
年間実際実質賃料 ＝ 純賃料＋必要諸経費
純賃料 ＝ 基礎価格×利回りｘ％
よって、利回りは以下の式で求められる。
利回りｘ％ ＝ 純賃料／基礎価格
利回りｘ％ ＝ （年間実際実質賃料 － 必要諸経費）／基礎価格
以下に算出したものを示す。（表が載りません）
以上のように、入居時点の利回りは、約３．３％、その後の2回の賃料改定時の利回りも、２．８％から３．３％程度であり、土地の価格の上昇と共にほぼ適切な利回りとなっていることがわかる。しかし、最終賃料改定時点では、土地が下落しているにもかかわらず賃料を増額したために、４．９％という突出した利回りとなっている。価格時点の利回りに至っては９．４％とあきらかに異常な利回りとなっていることがわかる。
４．利回り法による賃料
採用する利回りは、入居時の利回り３．３％とする。
建物及びその敷地の基礎価格は１０，６００，０００円なので、
純賃料は、１０，６００，０００円 × ３．３％ ＝ ３４９，８００円となる。
年間実質賃料 = 純賃料 ＋ 必要諸経費
である。必要緒経費の中には、年間実質賃料の３％である維持管理費が含まれているので、価格時点の必要諸経費から維持管理費を除いた金額と年間実質賃料の３％を加算した額になるので、
年間実質賃料 = ３４９，８００円 ＋ ２１４，９０５円 ＋ 年間実質賃料×３％
= （３４９，８００円 ＋ ２１４，９０５円）／０．９７
= ５８２，１７０円 となる。
年間実質賃料は 月間支払い賃料をＸとして、2か月分の敷金を年２％の運用利回りで運用するとすると、
年間実質賃料 ＝ １２×Ｘ ＋ ０．０２ × ２ × Ｘ
＝ １２．０４×Ｘ
Ｘ ＝ ５８２，１７０円／１２．０４
＝ ４８、０００円 となる（百の位で四捨五入）