おはようございます。
都内会計事務所でフルタイムで働く３０代 ２児の母てぃあらです
お金にまつわる「ためになる知識」を火金に更新予定です
（現在３人目妊娠中のため更新が少な目ですが）
是非見てください('ω')ノ
次回お茶会
８月２５日（日曜日）満席
９月２３日（月曜日・祝）満席
産休に入るため
ブログ、お茶会は９月をもって終了致します
今日は読んで衝撃だった本
『やってはいけない不動産投資』について
不動産の代償はとても大きく、失敗に気づいても後戻りができない
不動産業者の世界
客をだませば3000万円
学歴も関係ない弱肉強食、完全成果主義の世界
新築ワンルーム１室で１００万円、１億の１棟ものなら数百万円のボーナスがもらえる世界
契約をもぎ取ることが何より優先され、
罪悪感を覚える人は脱落し、無鉄砲なタイプがのし上がる。
「将来不安」と「金融緩和」
興味を引くきっかけは、現役世代に共通する「将来不安」にある。
バブル崩壊後から国の借金が膨らみ続け、延々と先送りされる”ツケ”を払うのは、
いまの働き盛りとその子どもたちだ。
長期安定政権のもとでも社会保障制度の改革はまったく進まず、
現役世代が負わされる税と社会保障費の負担はますます重くなり、逃れることもできない。
そこに巻き起こった”不動産投資ブーム”
かつてのバブルとは本質的に異なる。
不動産価格が上がり続ける”神話”が広まったわけでもなければ、金満な生活に憧れたわけでもない。
ただ将来への備えを厚くし、安定した生活を長く維持したい。
そんな切実な願望が、投資へと突き動かされる原動力となり、業者につけ込まれる隙にもなった。
業者の暗躍を後押しするもう一つの要因が、2013年春に始まった日本銀行の大規模な金融緩和
どんな人がいいお客さん？
プライドの高いエリート
気が弱く優柔不断な人、押しに流されやすいタイプ
まじめで勉強家、指示されたことは生真面目にこなすが、自分で課題や問題を特定し切り開くことは不得意
断れない人、独身、東証1部で働いてて、コミュニケーション能力が低い人
オーナーは４０代が最多で３０～５０代で計９６％
9割が男性
投資経験者は警戒心は弱く、慣れも生じるので業者の言いなりになりやすい。
「家賃保証」の罠
高利回りの「サブリース契約」「空室保証」「家賃保証」
サブリースとは物件を一括賃借し（マスターリースともいう）、
それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態である。
物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーにフィーを支払って運営代行を委託し、
サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営する。
要は丸投げな反面、手取りは８５～９０％、そして業者のいいなりになるしかない。
３０年間、などと書いてあってもあっさり破られる。
１０年と書いてあっても数年で打ち切り。
約束したお金は払えない、別の運営会社に契約を引き継ぐなどの釈明で会社は自己破産手続きへ
大東建託やレオパレスでは数年後に家賃や下げられ、訴訟になっているものもある。
不動産業者の融資を引き出すための手口
給与明細の偽造
ネット銀行で口座を開き、残高の偽造
賃貸契約書の捏造
病院の健康診断書の偽造
自ら飛びつく客がいる一方で
オーナーには知らないうちに不動産業者内で偽造され、知らなかったといってもその証明も難しく
こうした業者が宅地建物取引所の免許を与える国土交通省や東京都などから行政処分された例はない
フォトショップで作ったり、偽造専用の業者もいる
スルガスキームと呼ばれているそう
銀行の営業マン
銀行としても住宅ローンは金利が低いため、投資用ローン、個人向け無担保ローンを増やすことに精力を注ぐ。
驚きなのが
スルガの営業マンが書類をチェックし、
ダメだと突き返し、やり直しさせる
行員によっては偽造会社の社名を教えてくれるそう。。。。。。
そして次の関門、審査部へ行くのでした。
テレビでも放送された内容なのでご存知の方も多いでしょう
参考文献＞＞
 |
やってはいけない不動産投資 (朝日新書)
Amazon |
目玉の飛び出る不正が満載で
人間不信になりそうな内容でしたがｗ
知っていて損はないです
まとめ
会計事務所のお客様で
不動産業者でスルガを使っている会社さんがいました。
物件を右から左に動かしただけで数百万抜くような仕事で
今思うと、あ・あれ・・・・・・？
って感じです（小声）
銀行としても融資を増やしたい、不動産業者は高く売りたい
そうなると損をかぶるのはオーナーだけ。
という事実なので
ありきたりですが
できるだけ足を使って情報を集め、リスクを減らすことが大切
不動産を買う場合の見るポイント
〇周りとの家賃相場に乖離はないか（売りたいがために高めに家賃を払っているように見せかけている場合もあり）
〇売却価格は適正か
〇修繕積立金は適正か
〇いま住んでいる方の情報、何年住んでいるかなど
（満室に見せかけるためにカーテンをつけたり、電気器具を置いてメーターを回したりなんてことも。）
などなど
では～
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