修繕積立金 あなたのマンションはどっち!!

多くのマンションで修繕積立金は竣工当初から、早ければ３年または５年ごと
程度に増額され、当初の金額にもよりますが２回目の大規模修繕工事が実施される
頃には３倍～４倍程度に増額されるという計画が多いのではないでしょうか。
（※下表－Ａ）

また、まだまだ少数ではありますが竣工後かなり早い段階で修繕積立金の増額方法
について検討し、その後長期間にわたり増額の必要がない金額を設定している管理
組合もあります。（※下表－Ｂ）

何れの方法によるとしても、長期修繕計画で計画された修繕工事が滞りなく実施
できる資金が確保されていれば問題はないのですが、下表のＡとＢの計画では根本的
な考え方に大きな違いがあります。

その違いを理解した上で、今後の計画の見直しを行なうことがが大切です。



【段階的に増額して支払うのＡ考え方】
この考え方の背景には建物や設備の維持管理に必要な費用は、竣工当初は少なく
経過年数とともに増大していく傾向にありますので、『受益者負担の原則』に基き
その時点の所有者がその時点で必要な資金を負担するという考え方になっています。
買い替えの計画など将来的にマンションを売却することを前提としている方にとって、
最も違和感のない方法ですが、永住することを意識している方には老後年金生活となる
ことを考えると将来的に負担額が増大していくため不安の残る方法ということができ
ます。

【できるだけ均等に支払うＢの考え方】
この考え方の背景には、建物や設備の維持管理に生涯必要となる費用を竣工当初から
できるだけ均等に按分して負担するという考え方になっています。
永住を意識している方にとっては、将来的に修繕積立金が大幅に増額することがあり
ませんので老後の生活設計にもゆとりを持たせることができます。

将来買い替えなどの計画がある方にとっては、当面の負担額が多くなりますので歓迎
されない場合もありますが中古マンションとして売却する場合には、管理組合が保有
する修繕積立金の残高に余裕があり、大幅に増額される可能性が少ないという条件は
資産価値の向上につながります。
買主さんにとっては安心して購入できることになるため、Ａの考え方のマンションと
比較された場合には高く売却できる可能性がありますので、結果的に負担額が多いと
は限らない可能性もあります。

資金が潤沢であったか否かによって早期に修繕した場合と、支障が発生した後から修繕
を行なった場合との費用の違いなど、不確定な要素を除けば何れの方法でも結果的な
負担の総額は同じになりますが、どちらの方法を選択するのかを決定する際にキメテと
なることは『永住意識をもつ所有者の比率』になります。

マンションの維持管理に関する居住者アンケートなどに『永住意識』についての項目を
設け、得られた回答を集計した結果により修繕積立金の支払い方について検討されては
いかがでしょうか。

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