不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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妻が突然ネクタイを買ってきた・・・。

しかもプレゼント用のラッピングまでしてある・・・。

更に・・・・・3個も(笑)


ネクタイ1


ん?

誕生日はまだだし・・・

結婚記念日?過ぎてる・・・。

何でまたいきなり買ってきたんだろう?


あるお方

物事を表面で捉えてはならぬ…

と言われたことがありますがこれは何か裏がありそうですよ・・・ね?


(((((( ;゚Д゚)))))ガクガクブルブル


しかも良くネクタイを見ると・・・。

”裏”があります(笑)

画像では分かりにくいのですが、このネクタイ表は水玉、裏はストライプ(笑)

リバーシブルなんです。

こんなネクタイがあったなんて・・・。

知りませんでした・・・オヤジですね^^;


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↑最近人間不信になりそうです(笑)”裏”ばかり気になります・・・。

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先日、ある分譲業者さんが来社しました・・・。


「あの物件誰かお客様いませんかねぇ・・・?」

(間もなく1年売れ残り・・・未入居住宅(業法で新築住宅と表記できるのは完成から1年間までです)になってしまいます。)

「あの辺で探しているお客様はいますけど価格がチョット高いんですよ・・・。」

(この業者さんの物件(建売)相場よりも1,000万円ほど高い)

「うちは高いんですよ~。その代わり”物”が良いですから!高くて良いんです!」

(元大工の私が見ても確かに”物”は良い。建材もワンランク上の物を使っているし、施工も丁寧だ・・・。これなら後々のクレームもないだろう・・・。職人さんの仕事ぶりを見ても良い家を作ろうと言う”魂”を感じる。)

「●●●や▲▲▲(首都圏ではプライスリーダー的存在。かなり低価格)のような安くて質を落とした住宅はうちは建てないんです。あんなの買ったお客様大変ですよ~。安さに気を取られて後になってガタが来て結局は高い買物になってしまいますよ~。」

(なるほど・・・。●●●や▲▲▲と比べたら確かにあなたの会社の建売はご立派です・・・。)


でもチョット待って!!


あなたはご存知ですか?

●●●や▲▲▲の建売を購入して喜んでいる方々がたくさんいらっしゃることを・・・。


言い方は失礼かもしれませんが・・・。

この世の中には毎日汗水流して働いて、場合によっては夜アルバイトまでして念願のマイホームを手に入れている方もいるのです。

そんな方々が住宅ローンを組める上限が、●●●や▲▲▲の新築住宅しかない場合もあるのです。

そのようなお客様は、●●●や▲▲▲の新築住宅を購入して”新築戸建を購入する”と言う夢を達成しているのです。


お客様の”ものさし”は様々です・・・。

住宅の”質”以前に、

「自分は住宅ローンが組めるのだろうか?」

「自分は新築住宅が買えるのだろうか?」

という”ものさし”を持って来店されるお客様も多いのです。


私も何度か●●●や▲▲▲の新築住宅は仲介していますが、お引き渡ししたお客様から、

「いい家紹介してくれてありがとう!」

「おかげさまで憧れの戸建生活を楽しんでいます!」

と言うお言葉をいただけると嬉しいのと同時に、お客様も良い買物をしたのだなぁと思っています。


不動産はあなたが良いと思っているものを必ずしもお客様が良いと思うものではありません。

お客様が良いと思っているものが一番良いのです!


最後に私は言いました・・・。

「でも現に●●●や▲▲▲の家って売れてますからねぇ・・・。私も何度か仲介してますけど皆さん喜んでいただいてますよ(笑)」

「・・・・・。」


あなたに他社さんの物件をケチつける権利はないのです。

不動産の購入は人それぞれ”ものさし”が違うのです・・・。

●●●や▲▲▲の新築住宅を一生懸命働いて購入して、ご家族みんなで楽しく生活しているお客様に失礼です!


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↑私は決して●●●や▲▲▲の関係者ではございません(笑)

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前回のお話 は、FC退会後に分かった事で当時はそんなことすら分かりませんでした。


加盟を決めた私は、始めるにあたって必要な資金

2,000万円の融資を申し込みます。


1,000万円は国民生活金融公庫。

残りの1,000万円はメインバンクです。

この段階で全ての借金は1億8,000万円(笑)


今思えば、FCに加盟する前に会社をたたんでいた方が良かったのです・・・。

金銭感覚が完全に麻痺していました。

建築業って一度に入ってくるお金が何千万円と言う単位なので自分が金持ちになった気分になってしまいます(笑)


今思い出してもこの頃は、お金を集めてお金を払うと言うことを毎日していたことしか記憶にありません。

漕ぎ続けないと倒れてしまう文字通りの「自転車操業」(笑)


趣味は・・・?と聞かれたら

「サイクリング(自転車漕ぎ)です!」

なんて自分の中では冗談では済まないことを言ったりもしていました(笑)

(乗っている車は”火の車”ですなんてことも言ったりしてました^^;)

経理出身のある社長さんだけがピンと来たのか

「サイクリング?火の車?それやばいんじゃない(笑)?」

と言ってくれたを覚えています・・・。


そんなこんなで無事、融資もついて本部との契約です。


ついに私はFCの道に足を踏み入れてしまったのです・・・。

(当時は踏み入れてしまったとは思いませんでした・・・)

何とか売上を伸ばして起死回生を計ろうと考えたのです。

悪化している資金繰りを何とかしようと・・・。


開店の準備が着々と進みます。

期待に胸を膨らませました。


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↑どうなるのでしょうか・・・?

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皆様!

暑中お見舞い申し上げます!


夏☆


平素は格別のお引き立てを賜り厚く御礼申し上げます。

今後一層のご愛顧の程よろしくお願い申し上げます。


平成17年盛夏


思えば今年の3月にブログを始めてここまで更新を続けて来られたのは、毎日遊びに来て下さったり、コメントして下さる皆様方のおかげです・・・。


感謝感謝^^;


今後ともよろしくお願い申し上げます!

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建築関係のFCには決まってあるルールがあります。

それは、ほとんどが在来工法(木造軸組工法) であると言うことです。


なぜツーバイフォーや鉄骨系のFCは少ないのでしょうか?

簡単です。

ツーバイフォーや鉄骨系のFCは加盟する工務店さんがほとんどいないからです。

FC本部は、地場で元々長く営業している工務店さんを主として加盟させるのです。

地場の工務店さんは昔から長く営業しているため、従来の木造建築を行っているところがほとんどです。
つまり、FC本部が機能するため(加盟店を増やすため)には、在来工法(木造軸組工法)でないと駄目なのです。
ツーバイフォーの商品を開発しても、工務店さん側が対応できない。
加盟する工務店さんがいないと言うことです。


いまや大手ハウスメーカーに受注を取られ、その下請けやリフォーム屋さんになりつつある工務店を、うちの商品力とブランド力で一緒に頑張りましょうと加盟を誘います。

「下請けから元請けへ」

「家業から企業への転身」

などと格好いい文言で誘ってきます(笑)


地場の工務店さんの最大の弱点は営業力、商品力です。
その一番”痛いところ”につけ込んで来るのです・・・。


FC契約書

↑私が加盟したFCの契約書約款の一部。


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↑この中のいくつが守られたのでしょうか・・・。

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このお客様・・・


ローンが組めませんでした・・・。


このお客様・・・


〇〇に決めてしまいました・・・。


あぁ… _| ̄|○))
あぁ… _| ̄|○))
あぁ… _| ̄|○))
(3段階グラデーション悲壮感バーヂョン by IT本部長 )

釜茹で覚悟の不正使用(笑)


最近流れが悪い・・・。


今日は早く帰ろ・・・。

頭の中をリフレッシュ!


悪い流れを断ち切るのも営業の仕事です^^;

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litigation711お姉ちゃん (笑)のブログでは、コンビニ問題を取り上げていますが、私が会社経営に失敗した一つの原因に、同じくFC(フランチャイズ)に加盟したという事実があります。

当然ですが、当時私が加盟したのは注文建築系のFC。


FC(フランチャイズ)とは、簡単に言うと、その企業の"看板"を使って商売する権利のことです。

一般的にその権利は、エリアを決められます。

〇〇店と言うように、その地域で看板を使う権利が加盟する事によって得られるのです。

(勝手に本部が日本を地域分けして、営業のエリアを決めるな(笑)とも思いますが・・・。)


その権利を得るために、「加盟金」、「ロイヤリティー」と呼ばれる金銭を本部に支払うのです。

加盟金は、加盟時に支払います。

(私の加盟したFCの加盟金は〇百万円でした・・・内緒^^;)

ロイヤリティーは、毎月必ず支払う「固定ロイヤリティー」と、毎月売上の〇%を支払う「変動ロイヤリティー」の2種類があります。

(私が加盟したFCの固定ロイヤリティーは毎月〇十万円、変動ロイヤリティーは売上の〇%でした・・・内緒^^;)


この加盟金、ロイヤリティーを本部に支払う事によってその企業の看板を使用することができ、営業のエリアも本部によって決められるのです。

また、本部は商品開発、営業指導、経営指導等を加盟店に対して行います。


注文建築系のFCは結構たくさんあるものです。

企業名は控えさせていただきますが、CM等でおなじみのメーカーもあります。


名刺に〇〇ホーム□□店と書いてあり、それ以外に△△株式会社と言うような企業名が別に書かれていたら、FCと思って間違いないでしょう。


今でも、私は当時のFC本部の人間と、数人付き合いがあります。

彼等のことを特に恨んでもいません・・・。

(恨んでいたら付き合いませんね・・・^^;)

当時の私の無知が悪かったのです・・・。

世間知らずがいけなかったのです・・・。

騙されましたが(そう思っています^^;)それによって得られるものもあったし、良い勉強になりました(笑)


経営に失敗して1年程経ったある日・・・。

本部のH氏と会いました。


ビックリした顔つきで私を見ています。


「何驚いた顔しているんですか・・・?私がボロボロの人生を歩んでいると思ってました?」

「え・・・ええ・・・。」

「はは(笑)冗談じゃないですよ!あなたたちに騙されて人生終わるほど弱い男じゃないですから^^;」

「そんな・・・。騙しただなんて・・・。」

「自分だって心のどこかでそう思っているでしょう?会社の命令でHさんは動いているのだからそれは仕方ないですけどね!でもそんな仕事していて楽しいんですか?」

「・・・・・。」


H氏はそれから数ヵ月後、FC本部を退社しました。


不動産業界にもたくさんのFCがあります。

よく聞くお名前がそうだったりもします(笑)

見た目は派手な宣伝をして景気が良さそうに見えますが、実態は赤字経営などと言う笑えないお話もチラホラと耳にします。


そんなFCのお話や自分が体験した事を、このコーナーで何回かに分けてお話して行こうと思っています。


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↑FCは本部しか儲からないよ・・・ある税理士さんのお言葉です(笑)

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先日、我が家にある「アイビー」を少し切って会社に持って行きました。


アイビー


空き瓶に水を入れて挿しただけ・・・。

アイビーってもの凄く伸びますよね!

このように我が家から”枝分かれ(茎分かれ?)したアイビー”が色々な所にたくさんあるのです。

妻の友人宅、私の友人宅、実家・・・等々。

2、3日水がなくても平気で生き生きとしています^^;


アイビーのように強くならないと・・・(笑)


こけまる君


これは、「こけまる君」といってプランタン銀座で買いました。

我が家にあるアイビーの中のひとつです^^;

顔の部分がコケ状になっていて、そこに水をあげると髪の毛である「アイビー」が伸びてくるのです^^;

毎日、私が水をあげているためフサフサになってきました(笑)


これ見て、ある意味羨ましいと思う方もいるのでしょうね・・・(失礼!)


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↑これを見ると癒されます・・・。

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この規制は、売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合にのみ適用されます。

もっと簡単に!

あなたが、新築分譲住宅や新築マンションを購入する場合は、適用されると思って間違いないでしょう。


8回目(最終回)は、

所有権留保等の禁止です。


「所有権留保」とは、

売買契約において、売主が物件の引渡はするが、代金が完済されるまでは、残代金の支払いを担保する為に買主に所有権の移転をしないことを言います。


割賦販売 (提携ローン 付販売を含む)において、宅建業者である売主が、物件を引き渡して、かつ代金の10分の3を超える金銭を受領したときは、この「所有権留保」が禁止されます。

宅建業者が残代金の回収のために物件の所有権を自己の所有のままにして買主に移転しない事は、消費者の保護に問題があると言う訳です。


以上、8回にわたって記事にしてまいりました。

何度も言いますがこの規制は、以下の場合のみ適用される法律です。


売主が宅建業者買主が非業者


以下の場合は適用除外となります。


売主が宅建業者買主も宅建業者

売主が非業者買主も非業者(今お住まいのご自宅を一般個人の方に売却した場合等)

売主が非業者買主が宅建業者(今お住まいのご自宅を不動産屋に下取りしてもらう場合等)


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↑店長!(謎)元カ●の所有権留保は禁止です(笑)

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