不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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最近決済の終わったお客様は何と最初の問い合わせがステ看板^^;
そうです、あの電柱に貼ってある○○駅徒歩○分、○○○万円と言うヤツ。
このお客様も昨日の日記に書いた「振り替え」でした^^;
直接、電柱に貼った物件は決まりませんでしたが、ご要望をお聞きして、他の物件をお探しして決めていただきました。
しかも今のお住まいが、持ち家であったため「専任媒介」までいただいてしまいました。
売り買い両方は大きいですよね^^;
他のサイトを見ると「ステ看板業者には絶対に電話をしては駄目!」とか書いている業者さんもいますが、そんなに怪しい物件ってないですよ^^;
社名書いてないのは、一応違法行為ですので(現行犯だと罰金です)どこの会社か分からなくするため、電話が携帯になっているのは、汗水流して(警察にビクビクしながら)貼り付けた本人に直接電話が来るようにするため。
不動産業界って、高額歩合が多いんです。
ですから自分で電柱に貼って会社の電話書いて、会社に電話きたら他の営業マンに電話取られちゃったらまったく意味がないんです。
ダダそれだけですよ^^;
宅建業者であれば余程悪質でない限りはきちんとした物件です。
変な物件仲介したら一発で業務停止若しくは、免許剥奪ですから^^;
少なくとも私が貼っている物件は、胸を張って堂々と言えますよ!
まともな物件しか貼ってません!!ってね^^;
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購入希望者を呼び寄せて直接アプローチできる「オープンハウス」は、
いまだに成約率が良い営業方法です。
そりゃそうだ!!
見に来る人は、購入を検討しているから見に来るんですから^^;
しかし!
不動産屋さんの営業って何かおかしくないですか?
オープンハウスやってる物件を見に来たお客様が、その物件を買わなかったら追客終わり!?
もったいないもったいない^^;
例えば3000万円の物件であれば、仲介手数料は1,008,000円(税込)。
この物件決めれば100万だぁ!と言う考え。
合っていますが、私は違います^^;
来場されたお客様が100万円です^^;
3000万円の物件を見に来ると言うことは、それくらいの価格の物件をその周辺で探していると言うこと。
そうです!オープンハウスやっている物件が決まらなくても他の物件に、
「振り替え」して契約をすればいいだけです!
具体的には、
「こちらは仲介物件です!弊社は仲介メインで社有物件はないんですよ。ですから広く物件をお探しできます!こちらの物件があまりお気に召さなければ、他の物件もお探ししますよ?どのあたりでお探しなんですか・・・」
ってな感じで、お客様の条件を聞き出します。
ここで、自己所有の家に住んでいるお客様がいたら、売り物件の委任をもらえるチャンスです^^;
「うちで売らせていただけませんか?査定しますよ~」
と言う感じでうまくいけば売り買い両方なんてことも^^;
この物件がいくら!ではなく
このお客様がいくら!と言う見方は結構お客様がつながってきます^^;
そしてなるべくであればエリアを極力狭くすること!

狭くすればするほど見込み客がつながってきます。
例えばオープンハウスに来たお客様(Aさん)が、その物件は気に入らなかったが、周辺でもう少し安めの物件を探していたとしましょう。
翌週来たお客様(Bさん)は、たまたま買換えで売りに出そうと思っていた。
Bさんの売却物件が、ちょうどAさんの条件と一致!
AさんにすかさずBさんの物件を紹介。そしてご成約。Bさんの次の購入物件探し・・・ってな感じでお客様がつながってきます。まぁ実際にはこんな簡単には当然いきませんが・・・。
これは狭いエリアでやっているから出来ること^^;
今月はA市のオープンハウス、来月はB市では見込み客がつながりませんよ^^;

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キャンセル話題のついでにもう一言^^;
買主さんは、キャンセルするとき相手(売主さん)の立場になって、良く考えていただきたい。
もし、あなたが売主さんで契約日前日若しくは、当日にキャンセルされたらどう思いますか?
「え~!!ふざけるなよ~!!」
となるでしょう。
世の中に流通している不動産の約8割が個人所有といわれています。
そうです、あなたが住んでいる家を売ろうと思って売りに出す行為は、商取引ではないのです。
ですから物件の価格に消費税はかからないのです(宅建業者が売主の場合は課税されます。もちろん商取引になります)。
不動産取引に当たっては、買主さんが偉いと言う常識は捨ててください。
売主さん・買主さん中立的な立場です。
売主さんは、契約日が決まれば次の動きを行ないます。
買換えの人は、次の購入物件探し(場合によっては先行して”買換え特約”と言う特約付で契約済みの場合もあります。今の家が売れたら残代金を支払うと言う特約です)、一時賃貸に入居される方は賃貸住宅探し等・・・。
それが、買主さんの”キャンセル”と言う一言で全てが狂ってしまうのです。
自分がされたら嫌でしょう・・・。
逆ももちろんそうです。
買主さんだって契約日が決定したら、銀行さんへの融資の申し込みや、今が賃貸住宅であれば退去の手続き等色々とやる事があります。
それをいきなり直前になって、売主さんからキャンセルされたらたまらないでしょう。
お互いに相手の身になって考えてください。
それと、買う方が偉いという常識は頭から消し去ってください。
売主さんは、商取引ではなく資産の売却行為ですから・・・。
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明日の契約ドタキャンされました^^;
困ったものです・・・。
そこで本日は「購入申込書」について。
買付証明書とも言います。
不動産を購入しようと意思決定した段階で出す書面です。
購入価格(値引き交渉も含めて)、手付金の額、契約希望日、引渡し希望日等を記入して出す書面です。
この書面が一番早く到達した方が、いわゆる「1番手」となり、物件は他の方からお問い合わせがあっても、商談中となるのです。
そして、売主さんとお話がまとまればご契約となります。
この購入申込書ですが、法的な拘束力はありません。
契約書でもなんでもないので、契約までにキャンセルしたければハッキリ言ってキャンセルできます。
しかし!
購入の意思がまだあやふやな段階で提出しないで下さい!!
どりあえず他の人に物件買われたら困るから出しておこうとかはやめていただきたい(これを業界では”止め付け”といいます)。
この書面を出す事により、我々仲介業者はもちろん売主さんだって色々な動きをするわけです。
物件の再調査、重要事項説明所、契約書の作成等・・・。
買主さんは、
「契約キャンセルします。」
の一言で済むでしょうが、関連した色々な方に多大な迷惑をかけている事を肝に銘じてください。
法的拘束力がないとはいえ、安易に「購入申込書」を出さないで下さいね^^;
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本日もインターネット話題^^; 最近ネットで良く見るのが、仲介手数料半額!とか仲介手数料割引!とかひどいのになるとただなんてのも・・・。 まぁ安いに越した事はないので否定はしませんが・・・。見ると当社はインターネットを利用する事により広告費を抑え・・・・・・とかもっともらしい事を書いて、取引エリアは1都3県とか、ひどいのになると関東一円なんて業者さんいますがチョット良く考えてください^^; 不動産売買で最も重要な事は安心かつ適正な価格で取引する事に尽きると思います。 私は、社員の数にもよりますが1社なり1営業所が本当の意味で地域を知り尽くして、しっかりとした不動産売買仲介を行なうには、1市町村区が限度だと思っています。不動産というのは地域を知り尽くしていなければならないと思います。それをやたらめったらと地域を広げるなんてどうなんでしょう?手数料を半額にしたから、数多くの契約をしないと会社を維持できなくなってしまい、エリアを広げざるを得ないのでしょうね^^; そうなると当然、今までの売上を確保する為には倍の仕事量・・・。これできちんとしたお仕事が出来るのでしょうか?そもそも人間と言うのはきっちりと仕事をしてくれた人には、値引くと言ってもきちんと支払ってくれるものです^^; それに、私から言わせていただくとそういう会社の社員さんは不幸だと思いますよ。だって、 「うちは手数料半額(割引)ですから~!」 しかトークがない^^; 他社さんに勤めたらどうなるのでしょう・・・。もっと自分自身を売り込んで人間的魅力をつけて営業しましょう!そう、この人に任せておけば安心だっていう魅力です^^; 自分に自信を持ってそのような仕事をしていれば、お客様から値引きの話なんて出ませんよ^^; 地域を知り尽くして(土地勘や相場はもちろんですが、学校区や地域の行事、過去の災害の経歴等たくさんあります)魂を込めて仕事をする!!これが一番の安心なのではないのでしょうかねぇ^^;
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日曜契約の重要事項説明書と契約書の作成も終わりチョット一息^^;
明日は決済。昨日も決済で休日出勤だったから少しはサボってもいいでしょ^^;
さて、皆さんは不動産を探すときインターネットを利用しますか?
最近はインターネットを利用するお客様も増えてきました。
しかし・・・!
営業から見るとこれほど厄介なものはありません^^;
まず、問い合わせが来て物件の詳細を教えて欲しいと言われても連絡先はメールアドレスのみ・・・。
それで購入したいってメール送られても仲介しているものとしては売主さんにお話できませんよ~^^;
だって、名前も年齢も分からないし自己資金も勤務先も勤続年数も何もかも分からない・・・。
で、売主さんにどうやって話すの~!?って感じです^^;
会ってもいない人の話信用性に欠けますよ。
最近こんな事もありました。
契約日の朝、会社に来てメールチェックすると売主さんから、
「本日の契約キャンセルしてください・・・。」と言うメールが。
送信時間を見ると昨日の深夜。
すかさず電話を入れるとお子さんが出てご両親は不在との事・・・。
チョット待ってくださいよ^^;
そんな重要な事どうしてメール連絡なの?買主さん来ちゃうじゃない!?
私がメールチェックしなかったらどうなったの?
販売価格からびた一文値引いてないのに買主さんになんて説明したらいいのでしょうか^^;?
最終的には、事なきを得たのですがヒヤヒヤもんでしたよ。
いくらネット全盛とは言え重要な事柄は直接連絡してもらいたいですよね。
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この本結構面白いです。
現役営業マンが言うのもなんですが、お客様にとっては勉強になる1冊だと思いますよ^^;
読んでみてください。

著者: 大倉 辰吾
タイトル: わたしは悪い不動産屋―手玉にとられる無知な客たち

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現役の不動産関係者が、不動産業界の裏事情と、悪徳セールスパーソンのさまざまな手口を明らかにした衝撃の1冊。詐欺まがいの悪質な手口から、合法ではあるが、買い手がだまされそうな不動産業界の「ジョーシキ」までが、当事者の声で生々しく紹介されている。
本書によると、不動産業界では、安く不動産を買い取るために、サクラを使って「こんなに高いの?」と言わせてみたり、他の不動産屋に頼んで安い価格で声をかけさせてみたり、といったことがまかり通っているというのだから開いた口がふさがらない。それでいて買い手に対しては、「一生に一度、二度あるかないかという大きな買い物なのに、不動産屋のいうことを鵜呑みにして、自分たちはまったく勉強しない『バカさ加減』を思いしらせてやることも、不動産というものをよく理解するには重要なことだと思う」などと言い放つ。不動産業者のしたたかさが伝わってくるようである。

もちろん、不動産業者の悪質な手口を紹介して終わり、というわけではない。客に対する警鐘を鳴らした後は、不動産売買の際に知っておきたいさまざまな基礎知識やアドバイスも提供してくれる。新築と中古物件の違いや、買い替えの際の注意点、不動産の資産価値の測り方、契約に関する基礎知識、悪徳業者の見極め方などは、ぜひとも押さえておきたいところだ。また、契約ごとに印鑑登録を破棄する老人の話をはじめ、適宜興味深いトピックをはさんでいるので、楽しく読み進めることができるだろう。人生における最大の買い物を成功させるためにも、ぜひ読んでおきたい。(土井英司)

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仲介業の場合、共同仲介と言って売買に2社仲介業者が入ることがあります。
売主さん側の仲介と買主さん側の仲介です。
契約からお引渡しまで2社でお互いに連絡を取り合いながら、協力して業務を行います。
ところがっ!!!
この相手の業者が訳の分からない業者だとエライ目に合います^^;
業者と言うより担当者でしょうか・・・。
一日で終わることが3日かかったりします^^;
過去には、私が買い側で売買契約のとき、売主さんがあまりにも訳の分からないことを言うのに腹を立てた買主さんが、売り側の業者さんに、
「あなたはきちんと説明してるんですか~!!」と怒ったことがありました。
不動産に限らず仕事のパートナーは人によっては一緒に仕事したくない人っていますよね^^;?
呼吸が合わないと言うか・・・タイミングが悪いと言うか・・・^^;
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簡単です!
他の業者にお客を取られたくないからです^^;
仲介物件は基本的にはどの業者でも扱えます。
基本的にとは例外もあると言うことです。
それは後々説明しましょう。
物件だけ紹介して、お客様が直に現地に行ったとします。
そこにはドデカイ他の業者の看板が・・・。
お客様はそこへ色々と聞きたいことを電話をします。
最終的にはその業者さんでご成約~^^;ってのを防ぐためです。
別に強引にその場で決めさせようとか、ご自宅に押しかけようとか、
そういう意味で案内したがるんじゃないのです。

自分が渡した物件情報を他の業者に取られたくないだけなんですよ^^;
ご理解下さい!
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不動産のポスティングチラシって皆さんどう思いますか?
「求む!物件!」とか「〇〇マンション〇〇万円!」とか色々ありますよね^^;
そのままゴミ箱へポイ!ってかたも多いと思いますが・・・。
しかし、我々営業から見ると成約率は意外と良いのです。
特に売却されるお客様は決まってこういいます。
「お宅よくチラシ入れてくれているからお願いします!」
そりゃそうですよね。売却に向けて何もしない業者よりはたくさん営業活動しているところにお願いしたいのは当然だと思います。
ポスティングもその1種。
また、新聞折込やインターネットに物件掲載をしているにもかかわらず、
「この物件は初めて見ました!」
っていう方も多いんです^^;
そのような方々には、ポスティングもお役に立っているのかな^^;?
って思います。
必要のない方には、ご迷惑をおかけしているとは思いますが・・・。

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