今日から、借地借家法になります。
某参考書の民法の１７、１８で、借地借家法となっています。
１７は、借地権。
１８は、借家権。
ですね。
今年、我が宅建テキプラ塾で勝手に使ってる某参考書では載っていませんでしたが、多くの参考書では、だいたい、借地借家法の前とかに民法の賃貸借を載せていたりします。
賃貸借を見て、土地・建物の賃借では、借地借家法となるという流れで行くのが多くの参考書なのではないかなと思います。
まぁ、今年、勝手に使ってる某参考書はそういう流れではなかったと。
「そうなると、賃貸借って何？」
となると思うのですが、そこは、サラッと流しましょう。
「お金を払って借りる！」
または、
「お金を受け取って貸す！」
で良いです。
そして、土地や建物をお金を払って借りると、借地借家法になるということです。
意外に、民法の賃貸借を見ないで、さっさと借地借家法を見る方が良いかもしれないですしね。
宅建の試験なので、動産の賃貸借よりは、土地、建物になると思います。
そうなると、民法よりも借地借家法となるので、借地借家法を見て行くということですね。
そういう感じで良いです。
別の参考書を使っていて、賃貸借が載ってる人は、借地借家法は賃貸借からの流れですので、違いを意識したり、民法の賃貸借とは違うということを理解してください。
でね、上述で書いていますが、借地借家法では、借地と、借家になるわけです。
ここでも分かれます。
ということは、この違いも意識して行かなければなりません。
借地と思っていたら借家。
借家と思っていたら借地。
問題を解いていて、そういう勘違いは良くあるものですし、そもそも、どっちがどっちだかしっかりと覚えていたりする人がいません。
だから、落ちる人の多くが間違えたりします。
民法の賃貸借とは違って、借地借家法があるということは、宅建を勉強したことがある人は知ってると思います。
でも、借地借家法が曖昧という人は多いです。
借地なのか借家なのか。
「似たようなことだから同じなのでは？」
と思ってる人が多かったりしますが、問題文を良く読まないと間違えたりします。
本試験で、本当は解けるのに、焦ってしまって読み間違えた、選択肢の選択をミスしたというのはもったいないので、問題文に、借地の話なのか、借家の話なのか、最初にチェックをしたりしましょう。
それだけで、間違えることは減ります。
まぁ、しっかりと勉強をしていればですけどね。
そもそも、借地、借家と、別なのだというのを理解していないと、どっちの問題かチェックをしても意味がありません。
借地借家法は、借地と借家があるということを頭に入れましょう。
では、借地借家法の借地です。
まず、借地です。
土地です。
建物か土地で違うので、ここは、勉強をしている時、気を付けてください。
今、どちらを勉強しているのかを意識してください。
借家のことを借地と思って暗記してしまっては修正するのが大変です。
修正に気付けば、まだ良い方です。
下手したら間違えて覚えていることすら気付かないかもしれません。
だから、気を付けてください。
問題を解く時も、意識して読んでください。
借家と借地、どちらのことについての問題なのかを把握してください。
問題を見て、借地借家法とわかったら、借地なのか、借家なのかを必死になって見極めましょう。
今日から３日間で見て行くのは、借地ですよ。
何度も言いますよ。
「借地です！」
借地借家法では、建物の所有のための地上権、土地の賃借権に適用されます。
建物の所有が目的です。
そのために土地を使う時は、借地借家法で保護です。
一時使用目的は、適用されません。
長く、安定して使いたいということから、一時使用目的は保護されません。
家を建てるために土地を借りるのですからね。
大金を使って家を建てたのだから、長く、安定して使いたいのですよ。
そう思うのが普通です。
だから、借地借家法で保護となります。
そもそも、一時使用目的ならば、家を建てるという目的ではないので、民法で十分だということです。
土地を借りて家を建てるのを、一時使用ですからと言う人はいないでしょう。
長く使うのが普通でしょう。
まぁ、家を建てるために土地を借りたら、借地借家法です。
一時使用目的は、民法。
ここは、単純に行きましょう。
ハイ。
次です。
次は、期間ですが、
最長期間 ⇒ 制限なし
最短期間 ⇒ ３０年
後から見て行く借家と違うので気を付けてください。
こういう違いを織り交ぜて問題が作られたりするのではないでしょうか。
借地、借家で違うところはしっかりとチェックしましょう。
では、なぜ、違うのかということですが、借地というのは、土地を借りるのです。
「人の土地を借りて、自分の家を建てる。」
これが定義です。
家を建てるのです。
自分の家を自分で建てるから、最短期間も３０年とけっこう長めに設定してあるのです。
家を建てたのに、最短期間が１０年とかされていたら困るでしょう。
３０年ぐらいは見ておくかということです。
そして、最短で、３０年としておいても、更新があります。
貸してる側は、正当事由がないと契約が更新されます。
更新されやすいと思っておいて良いと思います。
細かいところは、各々の参考書で確認してください。
更新について簡単に書くと、
更新
期間の定めあり ⇒ 当事者の合意がある場合
建物が存在する場合
期間満了後、借地権者が土地の使用を継続
期間の定めなし ⇒ 更新について期間の定めをしない場合は、
最初の更新は、２０年
２０年後の再びの更新は、１０年
となります。
さらっと流してください。
とりあえず、ポイントの暗記ぐらいで良いと思います。
期間の定めがある、なしについてですが、深く考えなくても良いと思います。
期間の定めがある更新をしようとする場合は、合意があって、最初の更新は、２０年以上の期間、そして、その期間を過ぎた後の更新は、１０年以上としてくださいということです。
そして、期間の定めがない更新をした場合は、最初、２０年、次の更新は、１０年と期間が決まるということです。
たぶん、これで良いと思います。
わたくし、受かっただけのシロートなので、正直、良くわかりませんが、ここまでの感覚で大丈夫です。
わたくしの間違った解釈でも、ここまでテキトーに覚えておけば大丈夫ですから、まずは、ポイントを覚えることをしてみてください。
ここで、借家について、一足先に書いてしまいます。
借家の場合、超短期で借りることもできます。
家を建てるために土地を借りるのと違い、一時、住む場所を借りたいということがあるからです。
その場合、民法の賃貸借でも良いのではと思う人がいるかもしれません。
超短期だと期間は問題ありませんが、民法と借地借家法では、解約・更新に違いがあります。
この違いがあった方が、借りてる方は超短期でも安定できるので、民法ではなく借地借家法になります。
わたくし、超短期なら、一時使用等と変わりないのではと思ったものです。
だから、一応、ここで、このように触れてみました。
一時使用だと民法の適用になりますが、それだと、解約・更新が違うということです。
まぁ、ここは、単純に、超短期だろうが、借家を借りるなら借地借家法ということで良いと思います。
借家は、最短期間の制限なし。
借地は、最短でも３０年です。
このように、借家と借地の違いがあるので、気をつけなければ行けないということでもあります。
借地に戻ります。
土地を借りて、借地権がある。
家を建てるために借りる土地だということは理解されたと思います。
さらに、期間もあるということです。
最低でも３０年なのです。
そうすると、その３０年で、いろいろなことが起こるだろうということで、その中で、問題になりそうなものについて、ちゃんと法律として対応しています。
いろいろなことが起こるということですが、何が起こるのかというと、
「借りている期間中に、家が壊れてしまったり、取り壊してしまったり！」
または、
「借りている期間中の間に、家を建て替えても良いのか！」
などがあるということです。
詳細については、これらについて記載がある参考書を使っている方は、御自分の使っている参考書で確認してください。
借地上の建物の滅失、再築。
存続期間満了前の滅失、更新後に建物が滅失。
などが書いてある参考書もあると思います。
書いていない参考書を使っている方は、過去問で確認してみてください。
または、書いていない参考書を作っている出版社からしたら、この部分は、合否には不要だということだと思いますから、御自分の使っている参考書を信じてここをスッパリと切り捨ててみたりしてください。
内容的には、何度か目にすれば覚えられるようなものです。
期間満了前に建物が滅失 ⇒ 借地契約は終了しない
期間満了前に建物が滅失し、その後、期間内に、新たに建築
⇒ 借地権設定者の承諾が必要
これは、期間満了前に新しく建物を建てたら、その建物は、借地権の期間を超えて存在して行くのが当たり前という話です。
上記の更新のところで見たように、借地権の期間が終了しても建物が存在すれば、契約の更新が可能なことがあるわけですから、期間が終了する直前ぐらいに家を建て替えようということは、土地を貸している人、つまり、借地権設定者に相談してみてよ、そして、承諾を得てよということを定めていると。
一度、このように流れを見ておけば、
「当たり前の話だよね！」
と、自分で納得出来ると思います。
納得出来たら、ここをすっかりと忘れた頃に、ここの問題で遭遇しても対応が出来たりするものです。
ですから、わたくしのブログは長いですが、少しでも頭の中に残すためと思って読んでもらえればと思います。
今日は、あとは、借地権の対抗力を見て終えましょう。
賃貸借が載ってる参考書を使ってる人は、賃貸借でも見たようなことに少しプラスアルファのことがあるぐらいなので大丈夫だと思います。
賃貸借を見てる人は、借地借家法の勉強の際、比較して勉強が出来るということです。
せっかくなので、比較してみて行きましょう。
借地借家法を見て行きながら、賃貸借の復習をして行けば、民法の力が上がって行くのではないでしょうか。
我が宅建テキプラ塾と同じ参考書を使ってる人は、民法の賃貸借は載っていないので、それならば、借地借家法に出てきたことをしっかりと覚えて行こうということです。
以下を覚えておけば何も問題がないので、民法の賃貸借を見ていない、知らないからといって焦ることのないようにしてください。
こういう時に、どうしようどうしようと思ってしまう人というのは、結果が残念なことになってしまう可能性が高いです。
「借地借家法が出題されるのだから、そこをしっかりと覚えておけば良いや！」
と思えた人が受かるのだと思いますけどね。
どう思いますか？
ということで、以下、しっかりと覚えましょう。
借地権の対抗力
借りた土地の上に立てた建物の登記があれば、対抗できます。
借地権が登記出来れば一番良いのですが、借地権の登記は、貸す側が渋るので厳しいです。
ここは、賃貸借のところでも触れてます。
確認してください。
某参考書でも、この民法の１７の中で書いてあったりします。
要は、某参考書は、民法の賃貸借を少しこの民法の１７の借地という中で入れているということなのです。
賃貸借を勉強しますよとは大きな声では言っていませんが、そこそこ、賃貸借の記載があるということです。
だから、某参考書を使ってる人は、この民法の１７を読み込めば問題がありません。
で、登記請求権もないので、それならば、建てた家に登記をしておけば対抗できることにしておこうということです。
土地を借りて、家を建てたのだから、そこまでしたのだから、借地借家法でフォローしようということだと思います。
自分が建てた家に登記をしておいてくれれば対抗できるようにしたということです。
土地を貸している人が、その土地を他の人に売ってしまうこともあります。
その場合、土地の持ち主が変わったから、お前、出て行けと言われても困るということなので、借りている土地に家を建て、その家に登記があれば対抗出来るということです。
ここが、賃貸借の復習みたいなものですね。
ただ、もう少しうるさく書かせてもらうと、借地権には、地上権も含まれます。
借地権 ⇒ 家を建てるための地上権 または、賃貸借権
これは、物権か、債権かの違いです。
地上権は、物権です。
物権は、登記が可能です。
登記を請求し、請求されたら登記しなければなりません。
ということは、土地を貸した側は、登記に応じるわけですので、地上権の場合は、対抗しやすいわけです。
物権の方が強そうですね。
まぁ、わたくし、受かっただけのシロートなので、良くわかりませんけどね。
とりあえず、借地権には、地上権もあるのだなと思っておくのと、地上権は、登記に応じるということを覚えておいてもらえればと思います。
忘れてしまっても良いようなところのような気がしますが、少しでも頭に残っていたら、本試験で思い出すかもしれませんしね。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
家を借りるために土地を借りたら ⇒ 借地借家法
一時使用目的 ⇒ 民法
期間
最長期間 ⇒ 制限なし
最短期間 ⇒ ３０年
更新
期間の定めあり ⇒ 当事者の合意がある場合
建物が存在する場合
期間満了後、借地権者が土地の使用を継続
期間の定めなし ⇒ 更新について期間の定めをしない場合は、
最初の更新は、２０年
２０年後の再びの更新は、１０年
建物の滅失、再築など
期間満了前に建物が滅失 ⇒ 借地契約は終了しない
期間満了前に建物が滅失し、その後、期間内に、新たに建築
⇒ 借地権設定者の承諾が必要
借地権の対抗力 ⇒ 借りた土地の上に建てた家に登記
土地は借りていても、建てた家は自分のもの。
自分のものに登記は出来るわけであり、その登記により第三者に対抗出来るようにしたということです。
☆以上です！☆
ここは、各参考書によって、書いてあることの量的なものが違うと思いますが、各々が選んだ参考書をしっかりと確認してください。
各々が選んだ参考書に載っていることを確認するというのは最低限やらなければいけないことです。
参考書と過去問ぐらいしか独学の場合はすることがありませんからね。
いろいろと不安はあると思いますが、参考書と過去問だけでも受かります。
受かる人間がいるので諦めずに勉強をしてください。
今日も長くなってしまいました。
自分が、こうやって、テキトーでも何かを書くようになって、短く説明することの難しさを痛感しています。
一言でズバっと言ってみたりしたいのですけどね。
それだと、何が何だかってことになってしまいそうな気がするのですよ。
だから、ある程度は長くなってしまうのかなと。
難しいですね。
簡単に書いて伝えられれば良いのですけどね。
これも、どういう勉強法を取るかの違いかなとも思います。
簡単から入って、ある程度、読むようになるか。
ある程度、読んでから、簡単に考えるか。
このブログは、読めば、テキトーに頭に入るぐらいのものを目指してます。
ってことで、良いでしょうか。
流れをテキトーに、そして、暗記事項を暗記。
まず、これをしてみて、どれぐらい問題が解けるのかを自分で確認してみてください。
ちなみに、ここは、某参考書の民法の１７だと読むのに３０分ぐらい掛かります。
初学者の方は、少しヨユーを持たせて、３０分ぐらいと見ておいた方が良いと思います。
ページ数も多く、内容もあり、かなり大変だと思います。
我が宅建テキプラ塾より遥かに長いです。
読むのも大変だと思います。
でもねぇ、ここは、読むしかないです。
読んで読んで読みまくる。
その先に、合格があるのでしょうね。
ザ・テキトー
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