持続性ある幸せな暮らし方を考える〜②令和版住宅すごろくを考える〜 | たかつき通信・新築リフォーム耐震補強、木の家を自社大工が責任施工のたかつきホーム&サイエンスホーム東山口店・山口県田布施町株式会社高月工務店

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ところでみなさま、住宅すごろくってご存知ですか?



一人暮らしのアパートから結婚を経て賃貸マンションに住みつつ、庭付き一戸建てを建てて住むことが出来たらアガリと言われた、新築文化最盛の高度成長期の暮らし方の理想像ですね。

未だに新築一戸建ての取得は大きな夢として捉えられがちではあるものの、生涯賃金や雇用形態の変化、住宅価格の高騰などにより、こうした考え方は今では全ての人に理想としては捉えられません。
また、一方でこうした新築信仰が引き起こした弊害が空き家問題であり、環境負荷の高い住宅のスクラップ&ビルドの文化を引き起こし、既存住宅が資産価値を保持できない原因であるともいえます。


住宅すごろくでは一見ゴールしたように思えた新築一戸建てのその後においては、
家族構成の変容による増築などりより大きくなりすぎた家に住む一人暮らしの高齢者、
居住者がいなくなって転売したくとも希望価格では買い手が付かず、管理されずに放置されて使えなくなってしまう古家など、

安易な住宅の取得は、その後の人生の重荷になってしまう可能性があるともいえます。
先週も申し上げた通り、保持するのであれば資産価値がしっかり残る住宅である事が大切です。



前置きが長くなりましたが、ここでは令和版住宅すごろくとして、

建物の資産価値の維持を意識しながら住まい方について考えていきましょう。


①結婚、出産を経て、少し広い住まいへの住み替えを検討する場合

昭和版住宅すごろくでは、この後公団住宅→賃貸マンション→庭付き一戸建て(ゴール)と進んでいきますが、住宅ストックが多くなり多様性が認められる現在では、負債になるリスクのある住宅を保有しない賃貸住宅に住み続ける選択肢も十分に考えられます。
住宅を取得することを目標とされる場合は、後の資産と出来るように、

【新築住宅建築の場合】
長期間建物性能や価値を維持できる住宅を取得することで、先の人生の安心だけでなく、家を手放し、新しい暮らし方の選択肢を選べる(家を転売しても負債が残らない)状況を維持しておく事が理想と考えます。

【中古住宅取得の場合】
初期投資を抑える事も大事ですが、建物の価値が認められていない現行制度の中では、ホームインスペクションなどを活用して、価値ある建物の取得を目指すことで将来性がグンと向上します。
これに成功すると、上記の新築のように、建物を手放さなければならない場合にも手元に新しい住宅を取得できる資金が残ることが期待できます。


②子どもが成長した、親と同居することになったなど、家族構成が変わり家が狭くなった場合

このパターンにおいて昭和版住宅すごろくで選択されるのは増築ですが、建物の性能などを考えると無理な増築はお勧めしません。特に最近の高性能住宅においては、耐震性、断熱気密性の保持の観点から考えると、建物の改造計画はある程度見込んだ初期設計が必要です。

【増築、改築が必要になると思わしき場合】
住宅取得の際にその辺りの計画も織り込んでおくことが大切です。お子様の成長を想定した間取り計画や、将来的な二世帯化を図る計画がある場合は、建物を増築ありきで設計しておくことが大切です。(我が家は高月工務店でそうした計画を織り込んでおいてもらえていたので、うまく増築できました。)
補足ですが、家の間取り変更などを行なうことを考えると、可変性の高い木造軸組構法がオススメです。

【新しい選択肢:住み替え
小さくなった建物を思い切って手放し、新しい住宅を取得します。資産価値が低く、ローン期間が長い現状の日本の住宅政策では現実味が無いように感じますが、不動産先進国アメリカでは当たり前のことになっています。
更に、近年流行りの超高性能住宅においては、実際に中古住宅が新築並みの高値で取引された実績もあるそうです。リノベーション先進自治体の福岡県あたりでは、かなりの築年数のマンションがビンテージマンションとして経年優化(年数を経て価値が向上すること)を起こしている事例もあります。
この選択肢を可能にするためにも、資産価値のある家を保有し、ちゃんと維持管理して性能をキープしておくことが大切ですね。



③お子さまが大学進学や就職を機に遠方へ独り立ち。大きな家が必要でなくなった場合

この場合も特に田舎では良くあることですが、前項の住み替えなども含めて色々と検討していきましょう。

【終の住処への住み替え】
このパターンでも所有住宅の資産性がとても重要なのはお分かりいただけるかと思います。こじんまりした平家建てを新築するも由、マンションへ移住するも由、ちょっといいサービスを受けられる施設への入居もありですね。

【住み続ける選択:二世帯住宅を考える】
これも前項と重なりますが、事前のしっかりした計画が必要になります。(お子様のお仕事も含めて)
建物の間取りやサイズ感など、親子で納得のいくものであれば障壁は低くなりますし、資産性も付いてくればお子さまもいうことはないでしょう。
更に、二世帯、三世代住宅がうまく計画できた場合、家族内で世代ごとに受け継いでいける循環住宅となるため、とっても未来志向ですね。

【住み続ける選択:リバースモーゲージ】
建物に資産価値が認められた場合、金融機関との取引でリバースモーゲージという手段が考えられます。
リバースモーゲージ - Wikipedia

お子さまが地元に帰省される見込みがなく、家の引き取り手が無い場合などに有効な手段です。こちらも、建物の資産性が重要ですね。



以上、令和版住宅すごろくと称して、一戸建て取得後の選択肢について考えてみました。

何度も資産性が大切と書きましたが、建物に資産価値が認められると住み継ぐことによる循環が生まれます。建物をちゃんと受け継ぐ循環が生まれれば、空き家問題の解決に一定の方向性がつきますし、環境負荷の高い住宅建築に関わる廃棄物も減少します。更には自治体の税収も向上し、住んでいる地域がより豊かになります。


ストックフローという言葉がある通り、日本の住宅政策ははとっくにもうフロー(循環)を考える局面にあります。自分が長く住み続けると決めた地域の建物が長期間に渡り価値を持ち続け、永く使われる事は、地域の地力にも繋がり、地方活性化にも通じるのです。


庭付き一戸建ての取得がゴールではなく、その後も持続性ある家づくりは必ずあなたを幸せにします。人生設計を楽しみながら、充実した暮らしを目指すみなさまのお手伝いができると私も幸せだなぁと感じます。



それでは、また来週お目にかかります。 
みなさまの暮らしが、いつも安全で快適なものでありますように🍀