そういえば満室に。 | 関田 タカシ『ぼくと不動産』
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関田 タカシ『ぼくと不動産』

「ぼくと不動産」ブログから、【現役営業マンが明かす不動産屋のぶっちゃけ話】・【現役不動産仲介営業マンがこっそり教える最強の初心者向け不動産投資】が出版されました!著者です☆

コロナだ何だと、賑わしかった事もあって、
ブログにまとめる機会を逸していたのですが、

 


昨年8月に購入した一棟マンション、
先月(5月)に満室となりました!

 

 

全9戸ですが、下記のような流れです。


・2019/06:1室空で売買契約締結。8/9戸)

 

・2019/08:実際には2室空だったことが判明
      (契約時点ですでに 7/9戸


・2019/08:決済(所有権移転)

 

・2019/10:自然死発生6/9戸)

 

・2019/11:自然退去1室5/9戸)

 

 

(´;ω;`)

 

 


振り返ると…

 

「なんて年だ!」って叫びたくなるような感じですね。

 

 

買って数ヶ月で稼働が半分に…。

 


これが不動産投資の一棟目であったら、
おそらく打ちひしがれて浴びるように
酒をあおっていたに違いありません。
(下戸だけど。)

 


昨年の10月頃から第一陣(当初からの空室)、
今年の2月頃に第二陣(後から発生の空室)の
バリッとやった修繕が完了しており、
今年に入ってから華が咲いたです。

 

 

 

【リノベ完了後】

<1K>

 

 

<2DK>

 

 

管理会社様には、ADや賃料の微妙な変更など、
細かに指示していたものの…。


・2020/01:入居(ウチコミ
・2020/02:入居(ウチコミ
・2020/04:入居(親族)
・2020/05:入居(エイブル:客付け)


蓋を開けてみると、

管理会社経由でのリーシングはゼロっ!

 


2室はウチコミ経由、
1室は実家の売却(空家にして売ろう大作戦)
兼ね合いから、両親を転居。

 


最後の一部屋は積極的なエイボーさんから、
ダイレクト媒介なアプローチがあって、
まさかのそこから成約となりました。

 

 


1室は親を入れちゃったものの、エイブルさんの案内
同日には、ウチコミからも案内が入って感度出ていたので、
何れにしても形は整っていた模様です。

 

 

 

で、肝心の賃料ですが…。

 


前オーナーの募集・賃貸時と比較して、
(今回の入退去があった部分)

 

・<30平米(1K)>
 43,500円
⇒62,000円 142% up

 

・<40平米(2DK)>
 65,100円
⇒83,000円 127% up

・<40平米(2DK)>
 78,100円
⇒83,000円 106% up

 


こんな感じでちょっと時間は掛かったものの、
「過剰リノベをしてお家賃引き上げスキーム」
やった甲斐を感じられる結果となりました。

 

 


当然修繕費用も外構含めると
それなりに(600万超)掛かってますし、
空室期間の機会損失も考えると、
「よく耐えたな…」という気もしますが。

 


実際問題、気持ちを強く持って
「ドンッ」と構えていられたのは、
物件の取得時点で「納得感」のある価格
買えているからです。


バリューアップの可能性を見込める物件
納得感ある金額で取得するには…。

 

 

ライチさん(@qui_lan)にも良書認定を頂いた、

https://twitter.com/qui_lan/status/1261562434889740288

 

 

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