(売却済みを含めた)延べで8棟目、
保有中としては5棟目となる
「さいたま市」の一棟マ…アパート！
昨日無事に売買契約の締結を
完了いたしましたので、
こちらのブログで纏めておきます。
私の保有物件ではレア目な
「鉄骨造」
マンションか、アパートか、
中々に絶妙なレベルですが、
とにかく契約まで行けてよかった…(*´∀｀)
ちょっと金額はボカしますが、
大まかな時系列と振り返り
【5月終わり頃】
・ブローカーさんが持ってきた「さいたま市」
・レインズで見つけた「江戸川区」
・後輩くんが見つけてくれた「東久留米市」
これら私の目線（購入基準）に見合う
アパートが、1-2ヶ月の間に立て続けに
出てきていたものの、
現地を見て「買う買う」アピールを
しているにも関わらず、
最後まで纏まりきらずに、
他の人に持っていかれる状況が続いていました。
「買付3連敗…」(´・ω・｀)
そんな中、同僚より
「コレ関田さん好きな、埼玉だし
かなりの違反建築だから、
会社で買わないし、見てみたら？」
今回の起点はココからでした。
同僚宛にきたメールを転送してもらうと、
物件の概要書に書いてある金額は
7000万円（←ボカしてます）。
その金額で
ほぼ路線価くらい
「○浦和」とつく駅から徒歩 約15分
40㎡前後の2DKがメインと
1Rと3LDKが少々、
全部で10世帯という規模です。
ただ備考欄に文字がビッシリ（笑）
・敷地延長（旗竿）地形でもともと建築されたんだけど、
その部分丸々売却済みの未接道。
だけど、隣地も売主さんが持ってるので、
接道するように分筆してくれる。
・路地状敷地の間口と奥行の関係で建築条例
引っかかるので、再建築は長屋か豪邸。
・建築当初の図面と諸々違う。
・倉庫を転用しちゃってる。
・耐火被覆が…。
と、まぁそれなりにワケあり。
メールの本文には
＝＝＝
一度契約しましたが、解約となった案件です。
売主の金額が緩くなり、ご紹介させて頂きます。
＝＝＝
なんていう嬉しい文言が入ってます。
翌日に電話で担当の営業さんとやり取りができたので、
関田）「売主さん弱気になってきたってお話ですけど、
どれくらいイケるんですか？」
営業）「多分1割くらいならイケると思うんですよね。」
関田）「買います。買います。
今日現地見に行っちゃっていいですか？
鍵って現地ですか？」
営業）「立ち会いますよ！」
っていう流れで6,300万円の買付を持参して現地合流。
この物件、7000万円でも表面利回りだと
それなり（1○%超）なので、最悪満額でもアリ、
それが1割いけるなら、絶対アリ！
わっくわっくして、現地確認。
前日からストビューも
航空画像３Dも擦り切れるくらい
グリグリ見てたので、
イメージ通りなのをチェック。
ちょうど現地では測量士さんが
ポイント入れてる最中だったため、
「どこが対象地なのか」という疑問も晴れ、
建物の修繕状況も良好。
より状況は良い感じです。
融資特約は不可とのことだったので、
関田）「多分数日、来週には簡単な
融資の見通し来ると思うんで
特約なしで良いっす」
と、もう突っ込みます。
買付けを渡して、
「よろしくお願いシマス！」で解散。
現地を見る前に今回使う予定の金融機関には
資料一式をメール済みだったのですが、
その翌日には
金融）「はい、大丈夫そうですね！」との回答。
現地確認の翌日には売主さんとアポがあるようなことを
言っていたので、
関田）「融資OKとのことです（本承認じゃないけど）
状況教えて下さい」とSMS。
担当からTELリターン。
担当）「すみません…、
売主さん強気になっちゃってて」
関田）「は？え？」
担当）「近くの土地が坪単価○○万円で売れたって話を
耳にしたそうで…こっちももっと高くいけるんじゃないかって」
関田）「えー、きれいな整形地の更地と
違反建築の上モノ+賃借人付きのド敷延を比べられても…
でも、7000万円だったら、さすがに大丈夫なんですよね？」
担当）「いえ…、先日は『7000万円位かなぁ』って
おっしゃってたんですが、今日の感じだと
それでも纏まらなそうです。
関田さん、買い上がりっていけますか？」
関田）「そりゃ、度合いにもよるけど…
このままだと際限なさそうなんで、
まとまるライン掴んでもらえますか？」
担当）「そうですね…。分かりました。」
んっったっく、
概要書に記載されてる
「価格」で買えないって何なんだよ！
(# ﾟДﾟ)
って、その日はイラッ☆としていたんですが、
時間ができたので、
Reifaを含め、
いろいろとシミュレーションをしてみます。
・夢の6300万円
・本来の？7000万円
・買い上がりの7500万円
今回の融資はノンバンクさんで長期を予定していたので、
取得金額と借入額を3パターン作ってみたものの、
ぶっちゃけ毎月の収支だと変動のインパクトは
かなり薄くなってしまい…。
「あ、これ買えないほうがもったいないや」と、
売主さんが相当に爪を伸ばしてこない限りは、
追いかける方向にスタンスを切り替えました。
翌週になり、
関田）「進捗どうですか？」
担当）「まだ状況変わらずです。
ちょっとライバルの業者もでてきちゃって…。
明後日売主さんにあってきます。」
関田）「えー、もう他は排除して下さい。
基本、限度はあるけど、
買い上がっても付いてくつもりなので
よろしくお願いします」
こんなやり取りをして数日後、
担当）「20日契約予定でお願いします。
金額7200万円で押さえられそうです。」
関田）「ありがとうございます！」
＝＝＝
ざーっと振り返りましたが、
概ねこんな感じで、
ようやく着地しました。
買う顧客としては
金額下がるかも～で期待値を上げてから
やっぱダメ～で落っことされたものの、
客観的に数字で判断する限りは許容範囲の
買い上がりだったと自負しております。
これから
・管理切り替え
・修繕（わずかな空室）
・融資の本申込
等々 やることはワンサカですが、
一つ一つクリアしていきます。
こんな風に
チャンスを掴むには日頃からの準備が大切です。
「目の前にお金が落ちている」と気がつくには、
↓の書籍を読むのが最短っ☆
Amazonでのご購入はコチラ！
特設販促サイトはコチラから！
＝前作書籍はコチラ＝
＝＝
購入者特典は、
コチラの特設サイトより
登録・ダウンロード下さい。
※GmailのフィルターでダウンロードURLの入った
メールが弾かれていることがあります。
その際は、別アドレス等でお試しください。
人気ブログランキングもぜひ
↓クリックにて応援お願いします。
===
水面下情報が欲しい！っていう人に、
LINE＠での配信始めました☆
＝＝＝
=（目線厳しいため低頻度）=