水面下情報が欲しい!っていう人に、
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=(目線厳しいため低頻度)=
昨日、無事に売却の決済が完了しました!
延べ棟数だと
【5棟目&6棟目】の
名古屋市内の2棟一括マンション。
書籍のネタにもなると思うので、
収支を公開してみます。
【購入】
・取得金額:3600万円
・印紙代:1万円
・仲介手数料:123万円
・固都税負担:25万円
・登記費用:173万円
・取得税:180万円
・ローン事務手数料:60万円
--------------
A)取得費用合計:4162万円
【運用中収支】(期間約8ヶ月)
稼働:後半 14戸中3戸
月額)賃料:19万円
月額)返済:17万円
月額)運営費:2万円
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B)運用益合計:ほぼ「0」
【売却】
・売却価格:6,000万円
・固都税清算:48万円
・印紙代:-5万円(領収証含)
・返済手数料:-72万円
※価格交渉に応じた為、
販売時仲介手数料無し
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C)売却時収支合計:5971万円
C) 5,971万円
- A) 4,162万円
- B) 0万円
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粗利) 1809万円
【融資組立】
借入:3600万円(本体分フルローン)
自己資金:560万円(諸費用:取得税含む)
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CCR:323%(Cash On Cash Return)
結果だけみれば、
「すごく儲かる案件」に
見えてしまうのですが、
それなりにリスクのある案件だったので、
万人向けではありません、玄人向けです。
特にBの【保有中収支】を見てもらえれば一発ですが、
あれだけ世間では大切だと言われる
毎月のキャッシュフローを
「ほぼ無視」した不動産投資です(笑)
実際、この案件は私の本業の勤務先で
仕入をするかどうか、協議には上がったものの、
「買わない」と否決されたものです。
(詳細は昨年11月のブログ)「-決済完了-」
https://ameblo.jp/takashisekita/entry-12332668280.html
会社で使う予定の融資が引っ張れず、
(上席)「んー、違反建築だし旧耐震混ざってるし
融資でないなら買いたくない。
やるなら買っていいよ。」
(関田)「・・・・・・・・・・買います。」
こんな流れで取得した物件です。
この物件の良いところは、
土地が広く、
【路線価ベースだけで、
約8000万円の評価が出てしまう】尖り方。
反面、リスクとしては先程の
・違反建築
・旧耐震(片方は新耐震)
に加えて
・1棟(古い方)が丸々空いている
・修繕フルにやったら2000万前後
・結構な駅距離
こういった部分を飲み込む必要がありました。
同時期に他にも気になる物件があったため、
自分で購入せずに、他の人に
買主のポジションをそのまま譲るのもどうかと、
複数名(お客様や社内の営業担当者)にも
ヒアリングしたものの、
同 僚)「評価が出るのはいいけど怖い。」
他業者)「安くは感じるけど、
本当に出口が取れるのか分からなくて怖い」
お客様)「修繕の金額が重たそうだから怖い」
こんな回答ばかりでした。
これらのネガティブ意見に流されそうになりながらも、
この物件のポジティブ要素、
・土地評価の下支えがあって、
お金をかけて修繕しても、
十分にキャッシュマシーンとして
稼働するポテンシャルがある。
・気長に追い出しに動いて
土地値の売却もアリ
・違反建築状態も、
数年後に控えた区画整理で改善の余地あり
・【そして、やっぱり割安感が有る!】
これらに注目し、
自分に言い聞かせて、
リスクを取った結果が冒頭の
CCR300%超です。
※入れた自己資金が3倍の意。
1年間くらい気長に販売活動してみて、
積算重視で買いに来てくれる人がいたらヨシ、
売れなかったら、自己資金を入れるか、
融資を引いてバッチリ修繕して
しばらく保有してから売ってもヨシ、
修繕をするまでの間は、ほとんどお金を産まないか、
さらなる退去が有るとCFはマイナスになるリスクはあるものの、
他の物件からの賃料収入を充てれば、
最悪耐えられるか…。
こんな風に
ベスト・ミドル・ワーストの
シナリオを描いて、
「えいやっ!」と行きました。
ただ、「超高く(低い利回りで)売り抜けたぜ!」
というわけではなく、
大きめの修繕費用は掛かるとは言え、
私の売却時の満室想定表面利回りで
『16%』くらいです。
それでも路線価より下の金額ですから、
私から購入していただいた買主さんから見ても、
決して悪くない掘り出し物ではあったと思います。
儲かりそうな物件がいざ目の前にきても、
取りにいけるかどうかの決断は
自分自身でするしかありません。
銀行の融資がつくからとか、
業者のサブリースが付くからとか、
他の人に提示された材料だけではなく、
自分が納得できる判断の組み立て方が出来るように、
慣れておくのがオススメです。
特に↓の本とかで☆
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