不動産投資マーケットの空気感(H30.3) | 関田 タカシ『ぼくと不動産』
2018-03-30 12:00:52

不動産投資マーケットの空気感(H30.3)

テーマ:不動産投資


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先日(3/27)に2018年版の地価公示が発表となりました。

 

たまたまテレビのニュースで見かけたんですが、
ニュアンスとしては、
「東京だけではなく、
 地下上昇が地方にも広がってきた」という感じ。

NHK News Web
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20180327/k10011381111000.html

 

 

日経新聞のWebでも同様の内容です。

公示地価上昇、全国に波及 地方圏26年ぶりプラス(NIKKEI)
 


ただ、今回発表されている
地価公示評価時点
その年の「1月1日」時点ということは
注意が必要です。

 

昨年後半から薄っすらと匂いがしていたものが、
今年に入ってからは

週を追うごとに融資が厳しくなっているのを
投資用不動産を扱う不動産業者、
その営業担当者はヒシヒシと感じている真っ最中です。

 

(他の会社の人に聞いても似た答えだからおんなじハズ…。)

 


融資が細る(締まる)と物件価格は下がってくるのが
セオリーで、実際問題、年初よりは
利回りが少しづつ上がって
(=価格は下がって)きている次第です。

 

 

一番露骨なのは
「かぼちゃの馬車」でも話題
スルガ銀行の融資が、
ほぼほぼ止まりつつあるという
スルガショック】。

 

シェアハウス融資は横浜エリアの一部の支店でしたが、
地方の鉄骨造・RC造の一棟マンションに
積極的な融資
をしていたのは、
スルガ銀行全体のお話です。

 

ところが、例のパンプキンが効きすぎたのか、
ノーマルな一棟マンション・一棟アパートへの
融資についても物件評価の回答が
いつになっても出てこない
という
三為業者さんにとっては死活問題になりつつあります。

 


一都三県や、名古屋・大阪・福岡等、
地方主要都市そのものであれば、
まだ金融機関の選択肢も、
高属性な投資家さんも
組み立てが豊富
なため、
成立するものの、


スルガ銀行「しか」融資を出していなかったような、
市区町村を聞いてもどこだか分からないレベルの
地方・郊外エリアは、
現在、売買対象そのものから外れつつある状況です。

 


また、主要都市部であったとしても、
先々週には「2割の自己資金でOK」といっていた金融機関が
「やっぱ3割強で」なんて言ってくる事態です。


もちろん、それでも都心部のど真ん中は
相変わらず高止まりしていますし、
投資用不動産ではない
実需の土地・建物・区分マンションにおける
住宅ローンはまだ変化がありません。

 


テレビでは東京カンテイの人が
「今後もこの上昇傾向は続きそう」と話していましたが、
今日現在の業界内の営業担当者としては、
決して楽観的ではありません。
(あの人は下がっても責任取らないし。)



平成30年の3月末現在において、
スルガショック」を契機
不動産市況全体、特に投資用収益不動産を取り巻く
マーケットの雰囲気は、
『芳しくない』状況です。

 

 

このまま融資が出ない状況、
不動産投資が廃れる傾向になれば、
物件価格は益々下がり、
反面 高利回り物件がゴロゴロ

それでも融資が使える人(もしくは融資割合)は少なくなり、
自己資金の厚いお金持ちが手堅く行う不動産投資という
本来の王道の不動産投資に進むのがセオリー。

 

(今までのように)

極端に融資が出るなら取引は活発になりますし、

(これから先もし)

極端に価格が下がっても取引は活発になります。

 

ただ、融資が出ないけど物件高止まり…という

中途半端な状況だと取引そのものの動きが悪くなので、

「やり辛い」というのが現状です。

 

下落に向かっていく最中なのか、
それとも冬の時代は短く
オリンピックに向けて
戻していくのか…。


正解は年の後半に分かるかもしれません☆

 

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