破綻するシェアハウス:スマートデイズ問題 | 関田 タカシ『ぼくと不動産』
2018-01-30 17:49:28

破綻するシェアハウス:スマートデイズ問題

テーマ:ブログ

水面下情報が欲しい!っていう人に、
LINE@での配信始めました☆

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=(目線厳しいため低頻度)=


前々からアレは時間の問題だろう」
囁かれまくっていた
かぼちゃの馬車シリーズ。

 

 

運営(サブリース)会社のスマートデイズからの
賃料支払が完全ストップとなり、
オーナーさんたち戦々恐々。

 

 

先日(2018/01/25)、
ついにビジネスマン御用達
WBS(ワールドビジネスサテライト)でも
特集が組まれ、

 

その実体が露骨に放映されました。

(Youtube)
https://www.youtube.com/watch?v=YpwokwLsHn0

 

 

 

また、その前後から、
収益不動産の鉄板ポータルサイト、
「楽待」の不動産投資新聞でも
特集(連載)が始まりました。

 


前・中・後編になっており、
何れも衝撃的なタイトルですが、
とてもよくリサーチされた内容です。

このスマートデイズ問題、
「え?何?知らないけどサブリー業者が飛んだだけ?」と
いう人は、さらっと下記リンク先を眺めてもらうとベターです。

 

 

(リンク先:楽待不動産投資新聞)
=======


「かぼちゃの馬車」終焉で自己破産者続出か

 魔法が解けたシェアハウス【前編】
 スマートデイズ、サブリース賃料完全停止へ

=======


700人から1000億円をむしり取った「魔法の言葉」

魔法が解けたシェアハウス【中編】
絵空事に終わった「かぼちゃの馬車」の人材ビジネス
 

=======


「かぼちゃの馬車」で暴利を貪るスルガ銀行の闇

魔法が解けたシェアハウス【後編】
700人をどん底に突き落とした主犯は


=======

 

ここまでおおっぴらになったので、
ようやく会社名だして書けるんですが、

 

スマートデイズ(旧スマートライフ)の
ざっくり手法としては、

 

・都内そこそこの立地中心に、
・女性専用シェアハウスを建築、
・30年の定額家賃保証を付与して
 利回り7-8%等で販売

その他、
地方から都心へ出てきた女子(っていう年齢でもない)の
就労支援、社会貢献にもなるヨ

ってな内容でガンガン建てて売ってたものの、
資金繰り悪化で家賃保証する原資がなくなり


ローンの返済分だけ払うよ(2017/11)

全額ストップ(2018/01)

という衝撃(予想通り)の展開。

 


そしていざ蓋を開けて見ると、
入居率は50%にも満たないという…。

 

 

そもそもの資金繰り悪化の理由ですが、
これは業界内では十分に周知されていました。

 

 

というのも、
スマートデイズ物件(似たようなシェアハウス含む)
融資を出していた(唯一の)窓口である
スルガ銀行の横浜エリアの支店が、
ピタッとシェアハウス融資を止めたんです。

 


「建築して売る方の利益」
「家賃保証の支払い」を賄っていたのが、
お金の出処・入り口が止まってしまったせいで、
立ち行かなくなった。

 

ここが物理的にサイクルが止まった原因です。

 

 


入居者が入っていなかったのは
今に始まったことではなく、
「こっちで補填できるからまだイケるじゃん」
というのが見える限りは止まらなかったはず。


レオ●や大●建託なんかも
似たビジネススキームではあるものの、

 

・建築しているのが、まだ普通のアパート。
・サブリース事業単体でも
 プラスになるくらいの収益性。
 (利益は薄いけど、
  建築でもっと儲かるからまだイケるじゃん)

・メインターゲットが
 サラリーマンよりはリアル地主。

 

このあたりで、
まだ継続性がある感じなんでしょうね。


自己資金エビデンスの改ざんやら、
スルガ銀行の融資姿勢やらを
過度に叩くと

「土地がなくても自己資金がなくても

 不動産投資ができる」っていう
WBSスポンサーシノ●●にも飛び火すると
アレがアレですが。

 

 

サブリースについては、
家賃の減額交渉が入るのが当たり前。

「家賃の定額の永続保証」が当てにならない、
というのは、大東建託にしても
レオパレスにしても有名な話です。

「レオパレス21に集団訴訟相次ぐ 銀行と不動産業者が結託、裏で手数料も」
https://dot.asahi.com/wa/2017092000013.html

 

 

私は時々セミナーに登壇しますが、
そこで毎回お話いたします
不動産投資の原則論があります。

不動産投資は
①買って
②持って
③売る

この繰り返しのビジネスです。

という内容です。

 

 

新築シェアハウス投資は、
融資が出ていた時期は
①は満たしていたかもしれませんが、

 

②と③に不安を抱かざるをえない為、
相談される度、
「お勧めはしないですよ」と、
諭していました。

 

 


運営し続けるためのノウハウが本人にあれば構いませんが、
アウトソースするにも管理できる会社は限られる為、
リーシングが容易ではなく、

 

いざ売却する際にも融資先が限られる(もしくは無い)為
出口を取るのに苦労するのが目に見えているからです。

 

 


人任せに出来るのは不動産投資の良いところですが、
自分で目を光らせることなく
丸投げしてしまうと、


食い物にされてしまう…
ビジネスの世界はとてもシビアです。

 


①・②・③が見通せる案件か、
毎回この立ち返りをすれば、
極めて成功しやすい不動産投資、
じっくり考えて、行動していきましょう☆

 

 

=書籍はコチラ=

 

 

 

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