久しぶりに野球の試合

最近新加入した新人君です


まだ彼の実力派未知数なのですが、もともとはピッチャーをしていたらしい

僕がこのチームではエースとして投げてきた？！というか他に投げれる人がいないのよ・・・


彼が登板する日も近いはず★

先週の日曜日に試合がありました


相手チームは超強力打線！


しかも、相手ピッチャーはかなりの豪速球を投げ込んでくる！！


最近チームは連敗続きで、負け癖がついている


初回に１点を先制され、嫌なムードが漂っていた




だが！しか～し！！！




何とそこから見たこともないような展開が待っていたんです！

何と１２－１で３回コールド勝ち！！


こんな勝ち方したことがない！


ウチの貧打線で、ヒットが出るわ出るわ、あとまさはる君のホームランまで・・・


ここは僕がぴしっと押さえなければ！と


なんとかその後をゼロに抑えました


こんな日もあるんやわぁ～


久し振りに勝ちに酔っちゃいました


お陰で今日は全身筋肉痛でかばん持つのも辛かった～笑


心地良い痛みなんで、嬉しい限りです★

収益物件の内覧

昨日は現在、コンサルティングしているクライアントさんと物件内覧に行ってきました


土地１６０坪、JR塚口駅から徒歩７分、価格１９０００万、利回り１０％弱、築１５年、２LDK１９戸、駐車場１０台


という物件です


何と言っても大手の都銀でしっかり融資がでる物件です

各部屋のリビングも綺麗にリノベーションされ、空室は募集後、すぐに２戸契約が決まったようです

外観は１０００万ほどかけて塗装、水まわりの工事が終了しており、修繕費用も売主さんが負担してやってくれています

部屋の間取りが数種類あるのですが、かなり広いリビングです


新婚さんには喜ばれる間取りですね

その後、融資を受ける予定のSMBCのアパートローン事業部の融資責任者と面談


あらかじめ融資額の落ち着きどころをヒアリングしていますが、今回は買主さんと顔合わせの


意味で訪問しました


大阪のアパートローンの審査は最終的にこの事業部で最終稟議が行われるのですが、


今回は支店から持ち込んだのではなく、直接アパートローン事業部の担当者に話をして


持ち込んでいますので話が早いです


目標融資額は物件価格の９５％です


ここまで降りればかなりのキャッシュ・フローが生れます！


こればかりは最終実行金額までもう少し時間がかかりそうです


高利回り優良物件の選定、銀行紹介から融資実行までを全て用意させてもらって、


不動産投資で最初につまずく部分をサポートさせてもらっています！



それでは、また～♪

B・N・F（ジェイコム男）が不動産を買いまくっている！

投資の世界でカリスマと言われる人の中でズバ抜けて凄いのが、通称B・N・F（ジェイコム男　２０代）です


この人は桁違いに凄いです


バイトで貯めた１５０万円の元手で株式投資を始め、ジェイコム上場の際、みずほ証券の誤発注を逆手にとり、１日で２０億もの巨額の利益を得たことで一躍時の人に


サブプライム、リーマンショックで日本経済が低迷するなか、


ものすごい勢いで資産を殖やし続け、現在の資産は何と３００億円！！


にも関わらず、インスタントフードばかり食べてる様子がテレビで何度も放映されてます。


このB・N・F氏がここ数年前から東京秋葉原を中心に商業用の超優良不動産を買いまくっているようです！


やはり最終的に行き着くのが『不動産の長期安定収入』なんですね


彼が不動産に資産をシフトしていることはかなり自信になりますね


将来の不動産価格の上昇時にはまた大儲けするんではないでしょうか？


ってか、家賃も恐ろしいほど入ってくるに違いない・・・


年間２０億くらいはあると思う


銀行返済がないので凄いキャッシュ・フローです


以下は週刊新潮にその内容が掲載されていますので、引用します


【以下引用】

～アキバ１７０億円ビルを無借金で買ったジェイコム男 ～


「ジェイコム男」が今度は、アキバの１７０億円ビルを、ポンとキャッシュで買っていた。

そのビルは秋葉原駅から、徒歩３分の中心街に位置し、約８００平方メートルの土地に地上６階、地下２階。

以前は家電量販店「LAOX」が構えていたが

この優良物件をジェイコム男が手に入れたのが今年２月２２日のこと。

しかも不動産登記を見る限り、彼はこの１７０億円はすると見られるビルを、何と無借金で購入しているのである。

「最近の『ジェイコム男』には変化を感じます。」と経済部デスクが言う。

「彼は０８年にも秋葉原のビルを９０億円で買ったばかり。最近は株式市場でも名前を聞かないし、

いよいよ株の世界から足を洗って、不動産業に本腰を入れるようになったのでは。」



こんな凄い話を聞くと刺激になりますね★


大川も来年は更に不動産を購入していこうと考えています



それでは、また～♪

ビアホール

昨日は久々にビアホールに行きました

凄い人だかり

いつもお世話になっている仕事仲間の方に誘ってもらいました

ビールは３杯で満腹

揚げ物ばかり頼んじゃいました　笑

ステーキはジューシーでしたよ

メンバーの中に不思議な力を持った方がいて、僕のことを見てもらいました


人生で大きな失敗はしないようです　笑


その他、健康面なども僕を見ただけでどこが弱い、注意した方がいいなど


見えるらしいのです！


ちょっとビックリでした


そんな力が僕にあれば、悪いことを考えてしまいそうです


あははっ


それでは、また～♪

最近、粉もんばかり

大阪で一番好きなたこ焼き屋さんです

管理会社と打合せ前に時間があったので、よっちゃいました♪

両手で凄い速さ！たこ焼きが踊るように裏返ります！

これは自分で焼くバージョン

上手くできない・・・

昨日不動産業者と打合せ～

カレーお好み焼きなり～

ガーリックライス焼きという珍しいお好み焼き

中にガーリックライスがサンドされてます

僕の好きなとん平焼き

たこ焼きにしても、お好み焼きにしても原価は凄く安い


流行っているお店は儲かってるんだろうなぁ～と思いながら商談は進んで行きました　笑

いきなり一棟か区分所有から始めるか・・・？ 後編

大川は長年、自宅は賃貸マンション暮らしでマイホームは持っていません


それだけに、土地付きの一棟マンションに対する憧れは強いですね♪


『この広い土地と建物が自分のものだなんて・・・！』と感慨深くなります


自宅から近いこともあり、月に１度は自分のマンション（江坂も魚崎も）を見に行きます


不動産経営で安定したキャッシュ・フローを生み出すには一棟マンション・アパートの経営は
必ず必要になってきます


そのメリットとデメリットをシンプルに上げてみます


【メリット】
・土地と建物が同時に手に入る
・融資が通りやすい
・多少の空室でも運営できる

【デメリット】
・多額の借金を背負う
・自己資金がある程度必要


あくまでも区分所有と比べてますので、大まかにしか上げていません


まず、一棟マンション取得に必要なのは自己資金です！


これは最低５００万は貯めておきたい所です


・生活を見直して貯蓄をする
・親、親戚から借りる


など方法はありますが、これはその方の本気度で実現できるかどうか決まるように思います


不動産業者に物件紹介してもらう時、投資可能な自己資金は？と必ず聞かれます


この時、『自己資金はこれから貯めます！』なんて言うと


『では、貯まってから来て下さい！』と言われます　笑


当たり前ですが、


『３年後に購入を考えています！』と言えば、


『では、３年後に来て下さい！』と言われます　笑


まずは自己資金を５００万貯めましょう！


投資という観点からすると、この自己資金の額で資産形成のスピードは格段に変わってきます


先日の日記にも書きましたが、１年間での投資資金回収率（ROI）が不動産投資では重要です


投資した自己資金が何年で回収できるのか？を計る計算式なんですが、


大川は投資資金を最低３年で全額回収したいと考えています


例えば、魚崎のマンションの場合


年間家賃６０００万－銀行返済２７００万＝３３００万


３３００万－（管理費＋空室＋税金など）＝２０００万


本当に手元に残るお金が年間２０００万です


この物件を手に入れるために投資した自己資金は３０００万円です


年間キャッシュ・フロー÷投資資金×１００＝投資資金回収率


２０００万÷３０００万×１００＝６７％


１年間で６７％の自己資金が返ってきています


つまり１年６ヶ月で全額回収となります


その後は毎年２０００万円の利益が積み重なっていきます


この資金をまた次の物件に当てていくのです


複利的に物件が増えていくのです


返済も進むし、物件は増えるし、安定経営にもなります


時間を味方につける不動産経営ができます


この辺りは更に深く今後の日記で解説していきたいと思います



それでは、また～♪

いきなり一棟か区分所有から始めるか・・・？ 前編

最近よく聞かれる質問に


『一棟より取りあえず区分所有から始めようと考えていますが、どう思いますか？』


確かに区分所有なら少資金から賃貸経営できますからリスクは最小限で押さえれます


ただ、本来の目的は賃貸経営で安定した家賃収入を得て、自由な時間を手に入れることです


区分所有だけでそれを実現するにはかなりの部屋数を保有しないといけませんね


大川は現在、２棟の大型マンションでファミリー、単身併せて１００世帯以上の部屋を


保有しています


区分所有は転売目的で購入し売却益を狙ったことはありますが、現在は保有していません


区分所有のメリットとデメリットをシンプルに書いておきますね


【メリット】
・少額の投資で購入できるのでリスクが少ない


【デメリット】
・空室があると家賃が全く入ってこない


返済をした後のキャッシュ・フローが貯まりにくいという特徴がありますので


次の物件を取得するのに時間がかかります


それでも購入するならこれくらいの条件は必要だと思います


★３００万まで、利回り２０～３０％　ならキャッシュで購入


★１０００万前後、利回り１２～１５％、銀行からフルローンなら購入


★１５００万以上の区分所有には手を出さないほうがいいです
　賃貸付も難しくなりますし、何より売却時の売値がまだまだ下がることが予想されます


このような条件をあらかじめ基準として決めてから投資しましょう


区分所有の目的はリスクを最小限にした賃貸経営の経験と勉強をするためというようにしぼったほうがいいと思います



後編は一棟マンションの経営についてお話します



それでは、また～♪

意見と事実は違う

先日、ある社長と電話で話していました


『最近どうしてますか？仕事忙しいですか？』


『ああ～ボチボチ頑張っています！そうそう、最近不動産を連続で購入しました！これから賃貸経営を本格的にやっていこうと思っています』って話したら凄い勢いでマイナストークをされた・・・


あはは・・・


『不動産ですか！！それはやめといたほうがいいですよ～』


『これから日本は人口も減るし、原発問題もあるし、地震で倒壊したらそれこそ凄い借金を抱えるし・・・』


『日本で資産形成しても増えないでしょ？』


『利回りも低いし、海外の方が断然いいですよ～』
（この社長に海外投資を教えたのは僕ですから全て分かっていますよ　笑）


『不動産するなら海外不動産の方がいいでしょう！』


『日本の不動産ファンドもどんどん撤退してるじゃないですか～』


とにかく、電話でマイナストークのオンパレードでした


正直、ちょっと凹んじゃいました　笑


また不動産のセミナーをやっているという話をすると


『それはセミナーをして何か利益はでるんですか？セミナーに来た人に不動産を買わせて手数料もらうんですか？そんなことして儲かりますか？』


『いえ、儲かりません　自分の勉強のためにやってるんです』


『まぁ頑張って下さいよ～』


みたいな・・・


で、この続編があるのですが、またこの社長から電話がかかってきて


『最近は不動産セミナーやってないのですか？行きたいと言ってる人がいて・・・』


あら？？あれだけ否定的だったのにって思ったのですが、


『今はやっていません』というとかなり残念がっていました　笑




そんな時いつも思うのは【意見と事実は違う】ということです


上記の内容はその社長の個人的意見なのです
（恐らく誰かに否定的な意見を聞かされたのでしょう）


実際に起こっている事実ではないのです


やはり不動産業者の営業トークに乗せられ収益の上がらない物件を購入してしまったがために、借金返済に苦労されている方は世の中に物凄く沢山いるのです


逆に購入させて儲かっている業者や銀行があるのも事実です


そんな支払いに苦しんでいる人から不動産の事を聞いた人はやめといたほうがいい！危険だ！という感情になるのはしょうがないのかもしれません



原因は勉強不足によるところが大きいです


車を運転して事故をした時、車は危険だ！凄くリスクがあるので乗らないほうがいい！と言われればそう思いますか？


僕なら運転の仕方が悪かったんじゃないですか？教習所で習ったとおり運転しましたか？


運転している人全員が事故しているわけではないですから原因は自分にあるんじゃないですか？と考えます


【意見と事実】


その差は何なのか？


それは【真実】を自分の目で確かめたかどうかという単純なことなのではないでしょうか？


大川は不動産から上がってくる家賃（年間１億１０００万）で銀行へ（年間５５００万）返済しても充分な余剰金（５５００万）が生まれています

※管理費や税金は考慮していません


その余剰金は不動産が２４時間働いてくれ、賃貸人の方がしっかり家賃を払っていただけるので


大川はこれといった労働をしていなくても運営できるのです


時間を自由にコントロールしながら、生活費を稼いでくれるのです


有り難いことです


【終わらない夏休み】を手に入れて実感することは


この安定収入に【気付け】てホントに良かったです


また他人の意見に振り回されずに突き進んだ【行動力】が


今の自分を作っているのだと思います



それでは、また～♪

誕生日おめでとう

不動産、ゴルフ、その他遊びなど、弟分みたいな存在の


上田くんの誕生日パーティを開きました


鉄板焼きでおいしいステーキを頂いちゃいました

まずは前菜にお肉のお刺身

パンを焼いてもらい・・・

こんがり美味しそう

豆腐のタルタルソースが絶妙です

エビの腕立て伏せ～

金のシャチホコ～

続いて、極上黒毛和牛のフィレ

美しすぎる光景だ

じゅ～っという音が聞こえてきそうでしょ　笑

僕はレアでいつもいただきます
肉の旨味がわかるので～♪

上田くん夫婦


彼も不動産経営をしており、マンションを３戸（区分所有）もっています


仕事は理学療法士でその業界でも人気な先生らしい


あああ～いつもグルメ日記を書きながら、ダイエットをしなければと


自分を追い込んでしまいますね


それでは～、また♪

投資力の鍛え方

今日は『投資力』について考えてみました


投資って難しいイメージがあるけど、簡単に考えると


費用対効果、リスクとリターン、収入と支出、つまり出したお金に対してどれだけの見返り（成果）があったか


で考えてみると分かりやすいかなぁって思います


で、日常の生活の中でも色々な場面で投資をしていることに気付きます


投資力をもう少し分析すると、３つに分けれるんです

投資・・・出したお金以上の効果や価値が得られること

消費・・・出したお金と同等の価値が得られること

浪費・・・出したお金の価値以下しか得られないこと


例えばタクシーに乗るという行為は投資なのか、浪費なのか


これはその時々で得られる価値があるのでなんとも言えないです


大事な商談で遅れると相手から信頼が失われ、その後のビジネスに支障をきたすと


判断したときは迷わずタクシーで目的地まで行きます


その時はタクシー代（出したお金）以上の価値（相手からの信頼）を得れているので


この行為は自分にとっては投資効率が良かったと思えるんです


タクシーに乗る行為一つとっても僕は得られる価値を明確に考えています


逆に何も得るものがないと思ったときは勿体無いと思うんです


先日、投資顧問会社の担当者と話をしていたときに


あるお客さんと京都で芸者遊びをした時の話をしてくれました


１０人くらいで飲めや歌えやでどんちゃん騒ぎをしたらしいのですが


何と一晩で２５０万の支払いだったらしいのです


お金はそのお客さんらが全額支払ったのですが・・・


これは一体何が得られたんだろう？？って思ってしまう


確かに楽しいし、気分もいいけど２５０万もだしてどうなんだろうって


２５０万あればどんな有意義なことに使えるんだろう


これは簡単にわかる事例だけど


日々このように投資効率を考えて行動することが無駄を省く上では重要ですね


とはいえ、大川が一番投資効率の高いのは人間関係に投資することだと思っています


よくギブアンドテイクという人間関係があります


僕はまず最初にこの人とは仲良くなりたい、勉強したい、僕にないものがあるので教えて欲しいなど


思ったときはギブギブギブの精神で行動します


そうしますと計算していなくてもギブした以上の何かをもらえたりするものなんです


これはお金で判断することができないくらい大切なものや今後大きなお金を産む考え方や


人脈などが手に入ったりするものです


ですから逆に僕は人の批判や中傷、陰口など絶対にしません


自分の自己満足を満たすだけで得れるものは何も無いです


それどころかあの人は人の批判、中傷、陰口ばかり言う人というレッテルを貼られて


自分の価値をさげてしまいます


つまり人脈や信頼の浪費ということになる


また人脈作り以外に時間の概念も投資によって更に沢山の時間を生み出すことができる


僕はクラウド（ネット上のサーバーシステム）を使った時間効率化の仕事術を実践しています


『ノマドワーカー』と言われるスタイルなんです


ノマドとは移動しながら生活をしている遊牧民のようなワークスタイルという意味らしいです


会社に出社しなくてもどこでも誰とでも効率的な仕事ができる


それをアイフォンやクラウドツールを駆使して実践しているんです


ゴルフをしながら休憩時間に仕事のメールをチェックしたり


スケジュールをみんなと共有したり


ネット上にデータを保管したり・・・


僕のように自由なスタイルで仕事をしたい人には絶対必要なスキルですね


まぁ～これ以上書くとどんどん難しくなりそうなんで止めますね


この辺りのクラウドを使った仕事術を実戦したい人は


『仕事するのにオフィスはいらない！ノマドワーキングのススメ』　佐々木俊尚　著


また気が向いたらいろんなこと書こうかな




それでは～また♪